Điều 4. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ
1. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.
2. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất, tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
a. Khi thu hồi đất ở mà thực hiện bồi thường bằng đất, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền như sau:
- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;
- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 35 của quy định này.
b. Khi thu hồi đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp (không phải là đất ở) mà thực hiện bồi thường bằng đất, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền như sau:
- Trường hợp giao đất mới có giá đất thấp hơn giá đất bị thu hồi, thì ngoài việc được giao đất mới người bị thu hồi đất còn được bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch đó; nếu diện tích thu hồi lớn hơn diện tích đất giao mới thì được bồi thường bằng tiền cho phần diện tích chênh lệch (lớn hơn);
- Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá đất cao hơn giá đất bị thu hồi, thì được bồi thường bằng việc giao đất mới với diện tích tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất của phần đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế quỹ đất của địa phương.
3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật, thì phải khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ (không khấu trừ vào tiền bồi thường tài sản; tiền hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm). Trường hợp số tiền phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất thì chỉ trừ tối đa bằng số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất.
Nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng các thửa đất khác của người có đất bị thu hồi (nếu có), tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Việc xác định khoản tiền phải khấu trừ do Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, thành phố phối hợp cơ quan thuế xác định căn cứ trên hồ sơ xét duyệt tính pháp lý về hồ sơ nhà, đất của UBND cấp xã.
4. Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi quy định tại Điều 27 của quy định này.
5. Trường hợp người được sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo đất nông nghiệp. Người được sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) theo quy định của pháp luật, nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) trừ trường hợp quy định tại Khoản 13, Điều 6, của quy định này.
Trường hợp hộ sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được duyệt (trước thời điểm công bố quy hoạch thực hiện dự án), nhưng cơ quan có chức năng không thực hiện tham mưu cho cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết chấp thuận cho chuyển mục đích sử dụng đất (có đủ yếu tố để xác định) thì phải thực hiện bồi thường theo giá đất mà hộ đó thực tế đang sử dụng đất. Chênh lệch giá giữa mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận QSD đất với đất theo thực tế đang sử dụng sẽ do cá nhân, tổ chức (không thực hiện tham mưu cho cấp có thẩm quyền giải quyết) chi trả.
6. Diện tích đất được bồi thường hoặc hỗ trợ, là diện tích được xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp số liệu diện tích đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật có chênh lệch với số liệu diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường theo quy định như sau:
a. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
b. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
c. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế nhưng tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích chênh lệch phải được xác định theo đúng quy định tại khoản 3, điều này.
d. Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có.