Điều 26. Quy định đối với nhà ở riêng lẻ
1. Mật độ xây dựng, kích thước lô đất xây dựng nhà ở:
a) Mật độ xây dựng tối đa áp dụng cho các loại nhà ở theo diện tích lô đất xây dựng nhà ở theo quy định của đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt.
b) Đối với khu đô thị chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được duyệt thì áp dụng quy định mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế, riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định trong bảng sau:
Bảng 3.1: Mật độ xây dựng thuần tối đa trong lô dất xây dựng công trình.
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | <50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | >1.000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
c) Trường hợp thửa đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong Bảng trên thì mật độ xây dựng được tính theo công thức nội suy như sau:
Nt = Nb – (Nb-Na)/(Ga-Gb) x (Gt-Gb)
Trong đó:
Nt: là mật độ xây dựng tối đa cho phép theo diện tích lô đất cần tính (%)
Gt: Là diện tích lô đất cần tính mật độ xây dựng tối đa cho phép (m2)
Ga: Diện tích lô đất cận trên diện tích lô đất cần tính mật độ xây dựng tối đa cho phép (m2)
Gb: Diện tích lô đất cận dưới diện tích lô đất cần tính mật độ xây dựng tối đa cho phép (m2) độ xây dựng tương
Na: Mật độ xây dựng tương ứng với Ga (%)
Nb: Mật ứng với Gb (%)
d) Đối với nhà ở tại các khu đô thị hiện hữu áp dụng theo quy định tại Điều 7 Quy chế này.
e) Quy định các trường hợp cụ thể tại Phụ lục II Quy chế này.
2. Kích thước, diện tích lô đất xây dựng nhà ở:
a) Diện tích lô đất theo quy định của đồ án quy hoạch chi tiết đô thị được duyệt.
b) Đối với khu vực đô thị chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được duyệt:
Diện tích lô đất nhỏ hơn 25m2, chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 2,5m: Cơ quan quản lý quy hoạch có trách nhiệm xem xét báo cáo cấp có thẩm quyền quyết định khi tiếp nhận đơn đề nghị xin cấp phép xây dựng.
Đối với các trường hợp khác thực hiện theo quy định tại Khoản 2.10.9, Mục 2.8, Chương II QCXDVN 01:2008/BXD.
3. Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi công trình:
a) Trường hợp nhà ở thuộc khu vực có quy hoạch đô thị: Tuân thủ theo các quy định của đồ án quy hoạch phân khu, chi tiết được duyệt.
b) Đối với nhà ở thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị được duyệt: Áp dụng theo quy định tại các Khoản 2.8.5, 2.8.6 và 2.8.7, Mục 2.8; Khoản 2.10.4, Mục 2.10, Chương II QCXDVN 01: 2008/BXD.
c) Đối với nhà ở thuộc khu vực hiện hữu có đường ngõ, hẻm đang tồn tại nhiều kiến trúc kiên cố, hoặc chiều sâu nhà, lô đất không đủ điều kiện để bố trí khoảng lùi theo quy định, chỉ giới xây dựng công trình được trùng với chỉ giới đường đỏ, đồng thời phải đảm bảo khoảng cách an toàn về điện theo quy định pháp luật hiện hành.
Những trường hợp cụ thể do cơ quan quản lý quy hoạch thị xã Sông Cầu xem xét, quyết định hoặc báo cáo cấp thẩm quyền quyết định theo thẩm quyền.
d) Quy định đối với các trường hợp cụ thể theo các Phụ lục II, III, IV của Quy chế này.
4. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ:
a) Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ: Áp dụng quy định tại Bảng 2.9 và Bảng 2.10, Khoản 2.8.10, Mục 2.8, Chương II QCXDVN 01:2008/BXD.
b) Trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ.
Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.
Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường sau:
Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cánh cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà;
Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng nhưng không quá 1,4m và không che chắn tạo thành buồng hay logia.
c) Các bộ phận của nhà được phép nhô ra theo bảng sau:
Bảng 3.2: Các bộ phận của nhà được phép nhô ra.
| Độ cao so với mặt hè (m) | Bộ phận được nhô ra | Độ vươn tối đa (m) | Cách mép vỉa hè tối thiểu(m) |
| 0 | Bậc thềm, vệt dắt xe | 0,3 | |
| 0 - 1,0 | Ống đứng thoát nước mưa | 0,2 | |
| > 1,0 | Ống đứng thoát nước mưa Bậu cửa, gờ chỉ trang trí | 0,2 | |
| > 2,5 | Kết cấu di động: Mái dù, cánh cửa | 1,0 | |
| >3,5 | Bậu cửa, gờ chỉ trang trí Ống đứng thoát nước mưa | 0,2 |
d) Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô văng trong khoảng không từ độ cao 3,5m so với mặt vỉa hè trở lên theo bảng sau:
Bảng 3.3: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô văng
| Chiều rộng lộ giới (m) | Độ vươn ra tối đa Amax (m) |
| Dưới 7m | 0 |
| 7 ÷ 12 | 0,9 |
| >12 ÷ 15 | 1,2 |
| >15 | 1,4 |
Phần ngầm dưới mặt đất: Mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
Mái đón, mái hè phố:
Phải được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;
Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy và chữa cháy;
Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;
Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;
Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…
5. Quan hệ với các công trình bên cạnh tuân thủ theo quy định tại Điểm f, Khoản 2 Điều 18 Quy chế này.
6. Cao độ nền tối đa công trình:
a) Tuân thủ theo quy định của đồ án quy hoạch chi tiết. Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị đã được duyệt.
b) Đối với các công trình thuộc khu vực chưa có đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt, áp dụng các quy định tại quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành về quy hoạch xây dựng và thiết kế công trình.
7. Tầng cao, chiều cao công trình:
a) Số tầng cao tối đa, tầng cao trung bình của từng khu đất xây dựng, chiều cao nhà thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt.
b) Chiều cao nhà được tính từ tầng trệt đến tầng trên cùng, trong đó tầng trệt gọi là tầng 1, sân thượng chỉ có mái che và phần cầu thang không tính là 1 tầng và chiều cao nhà chỉ tính đến lan can sân thượng. Nhà liên kế, liên kế có sân vườn, biệt lập, biệt thự được xây dựng tầng hầm, tầng lửng.
c) Đối với các nhà ở thuộc cấu thành của dãy phố thì cao độ nền công trình so với cao độ hè phố theo quy hoạch được duyệt và tuân thủ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
d) Tầng cao tối đa tầng 1 công trình là 4,0m và tối thiểu là 3,6m; các tầng còn lại từ 3,6 ÷ 3,8m.
e) Trường hợp khu vực chưa có quy hoạch đô thị được duyệt, áp dụng theo quy định tại Khoản 2.8.6, Kục 2.8, Chương II QCXDVN 01:2008/BXD.
g) Các chủ sử dụng đất có nhu cầu xây dựng công trình với các chỉ tiêu khác với các chỉ tiêu trên đều phải được cơ quan quản lý đô thị xem xét quyết định trước khi tiến hành các bước đầu tư xây dựng theo quy định.
h) Quy định cụ thể cho các trường hợp: Theo Phụ lục II, III, IV của Quy chế này.
8. Hình thức kiến trúc công trình.
a) Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hóa, xã hội của cộng đồng.
b) Kiến trúc nhà ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụng có hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển nhà ở.
c) Nhà ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, đảm bảo hài hòa về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung và thiết kế đô thị theo từng trục đường, tuyến phố.
d) Mặt tiền các ngôi nhà dọc các tuyến phố, ở các vị trí có thể nhìn thấy từ đường và các khu vực lân cận thì không được bố trí làm sân phơi quần áo hoặc trưng bày các sản phẩm làm mất mỹ quan đô thị.
e) Mái nhà trong các khu ở khuyến khích sử dụng hình thức mái dốc. Các phần nhô lên phía bên (như bể chứa nước, ăng ten, khung thang máy…) phải bố trí khuất vào khối tích công trình.
9. Vật liệu xây dựng công trình:
a) Khuyến khích sử dụng vật liệu truyền thống, vật liệu địa phương, vật liệu sử dụng tiết kiệm hiệu quả năng lượng.
b) Hạn chế các vật liệu không bảo đảm an toàn, phòng chống cháy nổ, ảnh hưởng đến sức khỏe con người và môi trường đô thị trừ những trường hợp được các cơ quan thẩm quyền cho phép.
10. Công trình nhà ở tại góc giao lộ và tường rào công trình như quy định tại Điểm h, Điểm I, Khoản 2 Điều 18 Quy chế này.
11. Quy định đối với nhà ở biệt thự, cao tầng:
a) Về mật độ xây dựng, kích thước diện tích lô đất, tầng cao, chiều cao xây dựng, hệ số sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi áp dụng theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy định quản lý theo đồ án quy hoạch được phê duyệt.
b) Đối với nhà biệt thự và nhà ở cao tầng thuộc khu vực chưa có đồ án quy hoạch đô thị áp dụng theo quy định tại QCXDVN 01:2008/BXD, tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4319:2012 nhà và công trình công cộng và quy định tại các Điều 7, 10, 18, 24, 25 Quy chế này.
c) Quy định cho các trường hợp cụ thể theo Phụ lục II, III, IV Quy chế này.
12. Quản lý xây dựng các công trình nhà ở cải tạo, xây tạm, bán kiên cố:
a) Đối với nhà ở cải tạo trong các khu dân cư hiện hữu: Thực hiện theo các quy định của quy hoạch chi tiết được phê duyệt, quy định tại nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
b) Đối với nhà tạm, nhà bán kiên cố nằm trong khu đô thị mới có quy hoạch chi tiết được duyệt và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền: Không được xây dựng mới, sửa chữa làm thay đổi quy mô, kết cấu công trình và diện tích sử dụng; chỉ được sửa chữa nhỏ (như chống dột, thay nền, vách ngăn, lát sàn…)
c) Đối với nhà trong khu đô thị mới đã có quy hoạch chi tiết được duyệt nhưng chưa triển khai, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Được xem xét cấp giấy phép xây dựng tạm theo Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/9/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.