Điều 37. Đối với nhà ở riêng lẻ
1. Quản lý theo quy hoạch được duyệt:
a) Mọi tổ chức, cá nhân khi xây dựng phải tuân thủ theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được duyệt và quy chế này.
b) Trường hợp tại khu vực xây dựng công trình chưa có quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị được duyệt thì thực hiện theo các nội dung được quy định tại Chương này. Quy định này chỉ áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ.
2. Quy định quản lý về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng:
a) Chỉ giới xây dựng được xác định riêng cho từng tuyến đường.
b) Khoảng lùi của các công trình nhà ở so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD”.
c) Các phần đua ra ngoài công trình:
- Đối với mặt tiền công trình, từ tầng 2 trở lên được phép xây dựng các phần đua ra như ô văng, sê-nô, ban công, mái đua... Phải thống nhất về hình thức, màu sắc, vị trí độ cao, độ vươn ra hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, hài hòa với tổng thể công trình và các công trình xung quanh. Độ vươn ra của ban công tuân theo quy định, tùy thuộc lộ giới từng tuyến đường.
- Dọc theo ranh giới cạnh bên của công trình: Tất cả các loại mái đón, mái đua, ô văng, sê-nô máng nước, bậc tam cấp, bồn hoa, vệt dắt xe hoặc bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả bộ phận trang trí cho kiến trúc đều không được xây dựng vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác.
- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua, nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới xây dựng theo những điều kiện sau:
+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới xây dựng tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực.
+ Khi cấp Giấy phép xây dựng, phần nhô ra làm ban công được phép che chắn tạo thành buồng ở hoặc lô-gia (nhưng không được vượt quá 70% diện tích bề mặt tiền công trình). Việc tạo thành buồng ở hoặc lô-gia phải đảm bảo an toàn đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.
- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan.
+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m.
- Mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
3. Quy định quản lý cốt khống chế xây dựng:
a) Đối với các nhà ở riêng lẻ có mặt tiền trên các đường phố đã có vỉa hè ổn định:
- Trường hợp xây dựng ngay chỉ giới xây dựng hoặc chỉ giới đường đỏ nếu chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ thì cốt nền công trình cao từ 0,15m đến 0,3m so với cốt vỉa hè hoàn thiện.
- Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ thì cốt nền công trình cao tối thiểu 0,3m so với cốt vỉa hè hoàn thiện.
b) Đối với các nhà ở riêng lẻ trong các đường hẻm: Cốt nền được phép cao tối thiểu 0,3m.
c) Quy định này không áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ có bố trí tầng hầm.
4. Quy định quản lý về diện tích đất tối thiểu được phép xây dựng:
a) Diện tích, kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới phải đảm bảo tuân thủ theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD.
b) Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu dân cư đô thị hiện trạng mật độ cao, chưa có quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được duyệt, có kích thước, diện tích lô đất không đủ điều kiện xây dựng (diện tích nhỏ hơn 15m2 hoặc có chiều rộng mặt tiền hay chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m hoặc những lô đất có quá nhiều góc cạnh, tỷ lệ chiều dài, chiều rộng không hợp lý ...), mà Chủ đầu tư có nhu cầu sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại nhà ở thì xem xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
5. Quy định quản lý tầng cao:
a) Nhà ở riêng lẻ có mặt tiền xây dựng giáp lộ giới: Số tầng và chiều cao phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường và phải đảm bảo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ xây dựng trên lô đất thuộc trường hợp quy định tại điểm b, khoản 4 điều này thì xây dựng không quá 2 tầng (kể cả tầng lửng).
b) Quy định về tầng hầm:
- Tầng hầm là tầng mà quá nửa chiều cao của nó nằm dưới cốt mặt đất công trình theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp công trình có tầng hầm, phải đảm bảo theo quy định sau:
- Phần nổi của tầng hầm (tính đến sàn tầng trệt) không quá 1,2m so với cao độ vỉa hè hiện hữu ổn định.
- Chiều cao thông thủy của tầng hầm tối thiểu 2,5m.
- Đối với nhà ở có mặt tiền xây dựng giáp với đường có lộ giới nhỏ hơn 11,5m và vỉa hè nhỏ hơn 3m thì không được thiết kế tầng hầm có lối lên xuống dành cho ôtô tiếp cận trực tiếp với đường.
c) Quy định về tầng lửng:
- Diện tích xây dựng của tầng lửng không quá 80% diện tích xây dựng tầng một;
- Đối với nhà có tầng lửng thì chiều cao tầng lửng từ 2,7m - 3,0m.
6. Quy định quản lý mật độ xây dựng:
Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt thì khi phá xây lại công trình khuyến khích các chủ đầu tư áp dụng mật độ xây dựng tối đa theo quy định tại Phụ lục. Trong trường hợp không áp dụng thì phải có giải pháp hợp lý về thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
7. Quy định hình thức kiến trúc, vật liệu xây dựng, màu sắc công trình:
a) Không được xây dựng các kiến trúc bằng vật liệu thô sơ (tranh, tre, nứa, lá) trong khu vực đô thị, trừ trường hợp có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc và được phép của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
b) Mặt ngoài nhà (mặt tiền, mặt bên) phải có kiến trúc phù hợp và hài hòa với kiến trúc hiện có chung quanh hoặc theo quy hoạch chi tiết, không được sơn quét màu đen, màu tối sẫm, sơn phản quang và trang trí các chi tiết phản mỹ thuật; đồng thời phải phù hợp với màu sắc kiến trúc cảnh quan khu vực.
c) Mặt tiền các ngôi nhà dọc các đường phố chính, ở các vị trí có thể nhìn thấy từ đường và các khu vực công cộng không được bố trí làm sân phơi quần áo hoặc trưng bày vật dụng làm mất mỹ quan đô thị.
d) Mặt ngoài nhà (mặt tiền, mặt bên) không sử dụng các màu nóng (như đỏ, đen), màu chói (như vàng, cam) trên toàn bộ mặt tiền nhà.
đ) Không sử dụng gạch lát màu tối, có độ bóng cao để phủ trên toàn bộ mặt tiền nhà.
e) Không sử dụng vật liệu có độ phản quang quá 70% trên toàn bộ mặt tiền nhà. Việc sử dụng vật liệu phản quang trên mặt tiền nhà không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận và người đi đường.
9. Quy định về bố trí hạ tầng kỹ thuật:
a) Không bộ phận nào của ngôi nhà (kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất) được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.
b) Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
c) Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố.
d) Máy điều hòa nhiệt độ không khí nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng trực tiếp lên mặt hè, đường phố.
e) Ngoài phần kết cấu - kiến trúc chính, có thể bố trí lắp đặt các thiết bị điện cơ ở các mặt bên (hông, sau hay trước), sân thượng hay mái che cầu thang nhà ở riêng lẻ nếu đảm bảo các yêu cầu sau:
- Các thiết bị điện cơ gia dụng như ăng-ten truyền hình, máy điều hòa, thiết bị thu năng lượng mặt trời, bồn nước,... được phép lắp đặt trong phạm vi ranh đất, ở vị trí ít gây ảnh hưởng mỹ quan đô thị và các nhà kế cận (nhất là tác động nhiệt).
- Các thiết bị điện cơ chuyên dụng như thiết bị thu nhận tín hiệu vệ tinh, trạm phát sóng viễn thông... được phép lắp đặt trong phạm vi ranh đất và phải đảm bảo các quy định chuyên ngành và được cho phép bởi cơ quan quản lý có thẩm quyền theo quy định.
10. Quy định về cảnh quan:
a) Quảng cáo, biển hiệu, biển báo:
- Trên hàng rào của công trình nhà ở liên kế không cho phép mọi hình thức quảng cáo, chỉ được phép treo biển số nhà. Diện tích biển số nhà không vượt quá 0,2m2.
- Đối với nhà ở liên kế (không bao gồm nhà phố liên kế), được phép treo biển quảng cáo. Chiều cao mọi biển quảng cáo không quá cao độ 4,5m và không thấp hơn 3,0m. Tổng diện tích biển quảng cáo tối đa 3m2, Kết cấu quảng cáo không được vươn ra quá 0,6m so với lộ giới, phần nhô ra phải cao hơn cao độ vỉa hè 3,0m và không dày quá 0,2m. Biển quảng cáo không được che cửa sổ, phần trong của ban công, lô gia, lối thoát hiểm, lối PCCC.
- Đối với nhà phố liên kế, được phép treo biển quảng cáo. Chiều cao mọi biển quảng cáo không quá cao độ 7m và không thấp hơn 3,0m. Tổng diện tích biển quảng cáo tối đa 6m2. Kết cấu quảng cáo không được vươn ra quá 6m so với lộ giới, phần nhô ra phải cao hơn cao độ vỉa hè 3,0m và không dày quá 0,2m. Biển quảng cáo không được che cửa sổ, phần trống của ban công, lôgia, lối thoát hiểm, lối PCCC.
b) Chiếu sáng công trình:
- Được phép bố trí đèn chiếu sáng cổng, chiếu sáng trang trí công trình, chiếu sáng bảng quảng cáo. Sử dụng màu sắc ánh sáng ấm, dịu;
- Không được sử dụng các loại đèn nhấp nháy, đèn, có cường độ ánh sáng mạnh, đèn laser, đèn chiếu trực tiếp từ công trình ra vỉa hè và lòng đường gây ảnh hưởng đến người đang lưu thông và nhà kế cận.
c) Cây xanh cảnh quan: Khuyến khích trồng cây xanh trong khuôn viên, bố trí cây xanh trên hàng rào, ban công, lô gia và sân thượng công trình.
11. Quy định nhà ở nông thôn ngoại thành:
a) Cải thiện nâng cấp kiến trúc nhà ở gia đình đáp ứng yêu cầu sinh hoạt văn minh.
b) Việc quản lý không gian cảnh quan, kiến trúc phải tuân thủ định hướng quy hoạch chung xây dựng được duyệt, khuyến khích duy trì và phát triển các nhà vườn nông thôn có giá trị đặc trưng kiến trúc truyền thống, hài hòa cảnh quan khu vực. Hạn chế xây dựng nhà ở mật độ cao, nhà liên kế kiểu nhà phố ở.
c) Tầng cao tối đa 4 tầng (tương đương 16m).
d) Chiều cao tầng 1: 3.9m, tầng 2 trở lên 3.6m.