Điều 15. Đối với các khu ở mới
1. Phạm vi: Các dự án Quy hoạch đã đầu tư xây dựng hoặc đã triển khai từng phần và các dự án quy hoạch đã phê duyệt nhưng chưa thực hiện.
2. Quy định chung về quản lý quy hoạch:
a) Tất cả các công trình thuộc các khu đô thị thực hiện theo quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt của thành phố Phủ Lý. Ngoài ra, phải tuân thủ quy chế quản lý riêng của từng khu vực và quy hoạch chuyên ngành (nếu có).
b) Đối với khu vực đô thị mới chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được duyệt việc quy định quản lý tuân thủ theo Quy hoạch chung Thành phố Phủ Lý và theo Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về Quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị và phải phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn.
c) Việc thực hiện quản lý đầu tư các dự án Khu đô thị mới được thực hiện theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị.
d) Tổng hợp các Khu đô thị mới, đánh giá, rà soát, xây dựng chương trình, kế hoạch cho các đô thị mới nêu trên. Trên cơ sở rà soát, căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu thực tế của người dân để xác định các Khu đô thị mới tiếp tục được triển khai trong giai đoạn đến năm 2020 và đến năm 2030.
3. Tổ chức không gian:
a) Hệ thống giao thông, trong khu ở mới cần được quy hoạch và xây dựng đồng bộ, kết nối liên hoàn với các khu đô thị kế cận, tuân thủ đúng tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng Việt nam, được xây dựng với chất lượng tốt, được cơ quan quản lý quy hoạch nghiệm thu và bàn giao theo quy định.
b) Vị trí lô đất phải nằm trong khu vực quy hoạch chức năng là đất nhà ở phát triển mới (đất dân cư phát triển mới) theo đồ án quy hoạch phân khu hoặc được chấp thuận bằng giấy phép quy hoạch.
c) Khu đất thực hiện dự án nhà ở phải có tính kết nối với khu vực xung quanh, không làm tổn hại đến các quyền lợi phát triển của các khu đất kế cận theo định hướng quy hoạch chung và quy hoạch phân khu của khu vực. Khi chấp thuận địa điểm hoặc công nhận chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý quy hoạch có quyền từ chối hoặc yêu cầu mở rộng ranh dự án nếu nhận thấy ranh giới khu đất chưa phù hợp.
d) Hạn chế phát triển các dự án nhà ở mới tại các khu vực cách xa khu dân cư đô thị hiện hữu (trên 200m), chưa có đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật đô thị kết nối.
d) Các công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu nhà ở mới phải được thiết kế ngầm hóa toàn bộ.
đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật trong các dự án đầu tư phát triển nhà ở và khu đô thị mới phải hoàn thiện trước khi bắt đầu khai thác kinh doanh dự án. Khuyến khích xây dựng sớm các công trình công cộng như y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại dịch vụ phù hợp quy hoạch.
4. Yêu cầu về quy mô diện tích của dự án phát triển nhà (tính trên diện tích đất xây dựng đã trừ lộ giới):
a) Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và công trình có diện tích đất trên 2000m2 phải lập thủ tục trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo quy định.
b) Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥ 20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
- Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥ 45m2;
- Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥ 5m;
- Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥ 5m.
c) Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
- Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2;
- Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m;
- Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
5. Về kiến trúc:
a) Trường hợp chuyển đổi chức năng kiến trúc nhà ở trong các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thỏa thuận tổng mặt bằng sang thương mại dịch vụ thì phải được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân tỉnh.
b) Nghiêm cấm xây dựng các công trình tranh tre, nứa lá, nhà ở tạm bợ trong khu vực quy hoạch nhà ở mới trừ lán trại tạm dành cho thi công công trình.
6. Về cảnh quan:
a) Tạo lập cảnh quan khu nhà ở mới khang trang, đồng bộ, hiện đại và hài hòa với môi trường, cảnh quan của từng khu vực.
b) Tiêu chuẩn sử dụng cây xanh trong dự án nhà ở mới:
- Đảm bảo tiêu chuẩn cây xanh trên đầu người theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu;
- Tối thiểu đạt 2m2/người đối với đơn vị ở và 1m2/người đối với nhóm ở.
c) Dự án nhà ở với bất kỳ quy mô nào cũng phải thiết kế một khu cây xanh công cộng cho mục đích giải trí, sân chơi cho trẻ em. Nếu không có thành phần này dự án sẽ không được chấp thuận. Một đơn vị ở từ 4000 dân trở lên cần phải có sân chơi, thể dục thể thao và cây xanh tập trung có diện tích tối thiểu 5000m2.
d) Đối với những nhóm ở kiểu nhà liên kế có quy mô nhỏ không đủ quy mô để bố trí công viên lớn, cần bố trí những khu đất sân vườn nhỏ kết hợp sân chơi cho trẻ em, diện tích sân vườn tỷ lệ khoảng 10% diện tích khu đất không vi phạm lộ giới.
đ) Vị trí công viên, sân vườn phải thuận tiện tiếp cận cho tất cả mọi người, có ít nhất 2 mặt trực tiếp với đường giao thông hoặc 1 mặt với đường giao thông và 1 mặt liên hợp với các công trình có tính chất công cộng.
e) Bảo vệ nghiêm hệ thống kênh mương, sông ngòi, vùng ngập nước, khu vực cây xanh cảnh quan, các khu công viên cây xanh cảnh quan theo quy hoạch đã được duyệt. Hạn chế tối đa việc san lấp kênh mương để phát triển các dự án; khai thác ưu thế sông nước để tạo lập cảnh quan đô thị mới.
f) Trồng và chăm sóc chu đáo cây xanh đường phố kết hợp cây xanh trên các quảng trường và không gian mở cho cộng đồng để tạo lập đặc trưng của từng dự án, từng khu vực nhà ở mới.
g) Bảo đảm việc thiết kế, thi công hệ thống vỉa hè, các tiện ích đô thị trong khu ở mới phải đồng bộ, có đặc trưng riêng, hiện đại và thân thiện môi trường, đáp ứng tốt nhất cho các đối tượng người đi bộ đặc biệt là người già, trẻ em, người tàn tật.
7. Công trình xây dựng trong khu ở mới.
a) Công trình được phép xây dựng:
- Nhà ở riêng lẻ, chung cư theo quy hoạch chi tiết được duyệt;
- Công viên cây xanh, thể dục thể thao;
- Các công trình được duyệt theo quy hoạch chi tiết 1/500 các dự án đầu tư, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc được phê duyệt.
b) Công trình được phép xây dựng có điều kiện (được cấp giấy phép quy hoạch trước khi cấp GPXD). Bao gồm các công trình không thuộc phạm vi các dự án đầu tư phát triển nhà ở và khu đô thị mới, cụ thể:
- Công trình giáo dục phổ thông các cấp
- Công trình y tế: trạm xá, phòng khám, bệnh viện
- Công trình hành chính
- Công trình văn hóa.
c) Công trình có thể được phép xây dựng (công trình đặc thù, phải được sự chấp thuận của UBND Tỉnh).
- Công trình trong diện trùng tu, bảo tồn di tích, danh lam thắng cảnh
- Công trình tôn giáo
- Công trình dịch vụ, thương mại
- Trường đại học, cao đẳng, bệnh viện đa khoa
- Khu phức hợp
- Khách sạn cao tầng
- Nhà để xe công cộng
- Cây xăng.
d) Công trình không được phép xây dựng mới:
- Nhà máy, kho tàng.
8. Quản lý các dự án phát triển nhà trong khu ở mới.
a) Đối với dự án phát triển khu nhà ở trong khu ở mới, chủ đầu tư phải xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo nội dung dự án đã được phê duyệt. Trong trường hợp phải xây dựng các công trình hạ tầng xã hội theo quyết định phê duyệt dự án hoặc theo văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt hoặc được chấp thuận đầu tư.
b) Chủ đầu tư cấp I của dự án phát triển khu nhà ở được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II để xây dựng nhà ở sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ của dự án và phải tuân thủ nội dung dự án đã được phê duyệt, nội dung chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư cấp I có trách nhiệm quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án phát triển khu nhà ở khi chưa bàn giao cho chính quyền địa phương, thực hiện cung cấp điện, nước để chủ đầu tư cấp II xây dựng nhà ở và tổ chức kiểm tra, giám sát việc tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho phép và tiến độ xây dựng các công trình kỹ thuật trong phạm vi dự án của chủ đầu tư cấp II.
c) Chủ đầu tư cấp II không phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư nhưng phải thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho phép đối với chủ đầu tư cấp I.
d) Trường hợp chủ đầu tư cấp II có hành vi vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng, nội dung đầu tư trong quá trình thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác thì chủ đầu tư cấp I có quyền yêu cầu chủ đầu tư cấp II tạm dừng việc xây dựng và báo cáo với cơ quan có thẩm quyền để xử lý các hành vi vi phạm này.
9. Quy định về hạ tầng kỹ thuật:
a) Phần hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị mới được thực hiện theo các quy hoạch đã được phê duyệt của từng dự án. Trường hợp chưa triển khai lập quy hoạch chi tiết thì tuân thủ đấu nối và định hướng chính của quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và các nội dung của quy chế này.
b) Các hạng mục hạ tầng khu đô thị mới phải tuân thủ:
- Hệ thống giao thông chính và giao thông nội bộ phải đảm bảo lưu thông thuận tiện, nhanh chóng, an toàn cho người dân. Đấu nối với hệ thống đường chính đô thị, đường khu vực phải được cấp thẩm quyền chấp thuận.
- Lộ giới đường giao thông trong nhóm nhà ở phải đảm bảo ≥ 11,5m đối với các tuyến đường phục vụ cho 02 dãy nhà. Trường hợp đường cụt vào nhóm nhà ở nhỏ hơn 20 hộ dân cư không bắt buộc phải xây vỉa hè. Các đường cụt một làn xe không được dài quá 150m và phải có điểm quay xe.
- Hệ thống cấp nước cung cấp đảm bảo đủ chỉ tiêu và áp lực và chất lượng theo quy định. Khi triển khai dự án phải xin cấp phép điểm đấu với cơ quan quản lý nước chuyên ngành.
- Hệ thống thoát nước đảm bảo xây dựng đồng bộ với đường giao thông dự án. Phải xây dựng hệ thống cống riêng cho các khu đô thị mới để phân tách các loại nước khác nhau.
- Phải có giải pháp thu gom, xử lý nước thải sơ bộ cho các công trình hoặc cụm công trình mỗi dự án. Khi đấu nối vào hệ thống thu gom xử lý nước thải phải tuân thủ tiêu chuẩn xả thải do Bộ Tài nguyên môi trường quy định. Nước thải sau xử lý nếu không đảm bảo tiêu chuẩn loại A thì không được phép xả ra các điểm xả là vùng cảnh quan môi trường.
- Các khu đô thị mới khi triển khai xây dựng hệ thống phân phối điện, thông tin liên lạc phải thực hiện đi ngầm để đảm bảo mỹ quan đô thị.
10. Quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị được duyệt;
a) Ủy ban nhân dân Tỉnh và Thành phố lập và phê duyệt kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng đối với các khu đô thị mới theo thẩm quyền.
b) Kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng gồm: Danh mục, trình tự triển khai; Dự kiến nhu cầu vốn; các cơ chế chính sách xác định nguồn lực theo kế hoạch và khả năng huy động nguồn lực; mô hình quản lý và giám sát thực hiện quy hoạch và các nội dung khác có liên quan.
c) Các chủ đầu tư có đủ điều kiện năng lực thực hiện đầu tư xây dựng dự án đầu tư khu đô thị mới phải đề xuất và xin cấp Giấy phép quy hoạch trước khi triển khai lập Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới.
d) Yêu cầu khi triển khai xây dựng theo quy hoạch phải: phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án đã được phê duyệt; đảm bảo đồng bộ với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh; đáp ứng diện tích đất đã có hạ tầng để tạo quỹ xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; cung cấp dịch vụ quản lý nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các dịch vụ đô thị khác thuộc phạm vi dự án trong thời gian chưa bàn giao; Quản lý vận hành và bảo đảm chất lượng các công trình không chuyển giao hoặc chưa chuyển giao cho chính quyền địa phương.
11. Trình tự xây dựng trong khu đô thị mới
a) Phát triển theo nguyên tắc tập trung đầu tư xây dựng các khu đô thị mới hiện đại, đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị.
b) Bảo đảm phát triển đô thị mới phải phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và kết nối hài hòa với các dự án lân cận.
c) Bảo đảm quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Công trình hạ tầng kỹ thuật phải bảo đảm ngầm hóa toàn bộ.
d) Công trình hạ tầng xã hội trong các dự án đầu tư phát triển nhà ở và khu đô thị mới phải hoàn thiện trước khi bắt đầu khai thác kinh doanh dự án. Khuyến khích xây dựng các công trình công cộng như y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại dịch vụ phù hợp quy hoạch.
e) Xây dựng các công trình nhà ở phải được xây dựng đồng bộ với công trình hạ tầng xã hội phục vụ khu vực đó và cần tuân thủ theo phân kỳ xây dựng của đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt.
f) Cây xanh trồng trong khu đô thị phải đảm bảo tiêu chuẩn. Đối với các tuyến đường nhỏ có chiều rộng hè phố hẹp dưới 3m hoặc bị khống chế về mặt bằng và không gian thì cần tận dụng những cây hiện có hoặc trồng tại những vị trí thưa công trình, ít vướng đường dây trên không và không gây hư hại các công trình sẵn có.
g) Đảm bảo hè phố trồng được cây tiêu chuẩn có sự kết hợp đồng bộ ngay từ ban đầu trên từng đường phố (cơ quan quản lý xây dựng hạ tầng kỹ thuật).
h) Khi tiến hành đầu tư xây dựng trong Khu vực đô thị mới, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục theo quy định hiện hành:
- Cung cấp thông tin về kiến trúc, quy hoạch;
- Trình cấp thẩm quyền xem xét cho phép đầu tư;
- Cấp giấy phép quy hoạch;
- Lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500;
- Lập, phê duyệt dự án đầu tư, lấy ý kiến về thiết kế cơ sở;
- Chấp thuận đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
- Bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất;
- Cấp giấy phép xây dựng;
- Xây dựng, chuyển giao và khai thác, sử dụng.
12. Cơ chế khuyến khích và hướng dẫn các chủ đầu tư đầu tư xây dựng các khu đô thị mới theo tiêu chí Khu đô thị mới kiểu mẫu;
a) Thực hiện theo quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về Quản lý đầu tư phát triển đô thị và theo quy định quản lý theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thành phố Phủ lý đến năm 2030.
b) Khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới theo tiêu chí khu đô thị mới kiểu mẫu hướng dẫn tại Thông tư số 15/2008/TT-BXD ngày 17/6/2008 về Hướng dẫn đánh giá công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu và các hướng dẫn theo tiêu chí tiên tiến của quốc tế khác nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.