Điều 35. Đối với công trình nhà ở chung cư cao tầng hoặc Công trình phức hợp thương mại - nhà ở
1. Quy định chung:
a) Quản lý theo đồ án quy hoạch và quy định quản lý theo đồ án quy hoạch được duyệt.
b) Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.
c) Việc vận hành nhà chung cư phải do chủ đầu tư quản lý hoặc thuê lại doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện và được cấp có thẩm quyền công nhận.
d) Khuyến khích thành lập các dạng Ban tự quản nhà chung cư, ban quản lý nhà chung cư được cấp có thẩm quyền công nhận.
2. Bảo trì nhà chung cư:
a) Bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Thông tư của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng.
b) Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
3. Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư:
a) Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư.
b) Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định.
c) Gây tiếng ồn quá mức quy định, làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an của nhà chung cư.
d) Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung.
e) Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức).
g) Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sở hữu riêng trái với mục đích quy định.
k) Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hóa dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác).
k) Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaoke, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô, lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác).
m) Sử dụng không đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư.
4. Quy định về mật độ dân cư trong công trình:
a) Mật độ dân cư trong công trình không được vượt quá mật độ và chỉ tiêu dân số được xác định trong quy hoạch chi tiết và quy hoạch phân khu được duyệt.
b) Mật độ dân cư được tính trên diện tích đất ở sau khi đã quy đổi đối với những dự án nhà ở có kết hợp các chức năng khác.
5. Quy định về quy mô xây dựng bảo đảm phù hợp với quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị được duyệt và các quy định sau:
a) Tầng cao: Tối đa 30 tầng.
b) Mật độ xây dựng: tối đa 40% đối với block chung cư thuần ở. Đối với chung cư có khối đế thương mại, mật độ xây dựng tối đa đối với khối đế không quá 60%.
c) Khoảng lùi tối thiểu: Tối thiểu 3,7m (tương đương chiều rộng đường phòng cháy chữa cháy theo quy định). Đối với các chung cư có tầng một bố trí thương mại, khoảng lùi tầng một tối thiểu 10m.
d) Tầng hầm: Tầng hầm phải xây cách mọi ranh đất tối thiểu 1m. Ram dốc của lối vào tầng hầm lùi so với lộ giới tối thiểu là 3m để đảm bảo an toàn khi ra vào.
6. Quy định về kiến trúc
a) Hình thức kiến trúc: Khối nhà chung cư cao tầng cần được thiết kế định hướng song song với các trục đường chính, mặt đứng các hướng đều phải được nghiên cứu đồng bộ, có phương án giảm bức xạ mặt trời đối với hướng tây. Hình thức kiến trúc chung cư cao tầng cần đơn giản, khuyến khích theo phong cách kiến trúc hiện đại, không sử dụng các chi tiết trang trí rườm rà, chi tiết mô phỏng không phù hợp, phù điêu, tượng, điêu khắc, mái chóp, mái váy ngói bên trên các ban công, lô gia, sân thượng của công trình.
b) Tường rào: khuyến khích không làm tường rào, hàng rào đối với chung cư hoặc thiết kế tường rào - hàng rào thấp kết hợp bồn cỏ, vườn hoa, hồ nước trang trí tạo cảnh quan môi trường nhẹ nhàng, xanh, sinh động.
c) Từ tầng thứ 6 trở lên chỉ làm lô gia, không được làm ban công. Từ tầng 20 trở lên không được làm ban công hay lô gia.
d) Màu sắc: màu sắc công trình kiến trúc nhà chung cư cao tầng phải phù hợp với kiến trúc, cảnh quan của khu vực. Khuyến khích sử dụng màu với gam lạnh. Không sử dụng màu phản quang, màu sẫm và màu đậm như đen, đỏ, xanh hay vàng đậm. Chỉ được sử dụng tối đa 03 màu sơn bên ngoài cho một công trình.
e) Vật liệu: không sử dụng vật liệu phản quang, vật liệu có màu sắc đậm hoặc sặc sỡ và phải hài hòa với cảnh quan kiến trúc các công trình kế cận. Vật liệu xây dựng của công trình cần phù hợp với phong cách kiến trúc và hài hòa với kiến trúc và cảnh quan của khu vực.
g) Các hệ thống kỹ thuật: của công trình như máy lạnh, bể nước, máy năng lượng mặt trời, đường ống kỹ thuật cần được bố trí sao cho không được nhìn thấy từ các không gian công cộng.
h) Tầng hầm: lối vào tầng hầm lùi so với ranh khuôn viên tối thiểu là 3m để đảm bảo an toàn khi ra vào, cao độ trần tầng hầm không vượt quá 1,4m so với cao độ vỉa hè,
k) Các công trình không được phép thiết kế, lắp đặt ống, mương xả nước mưa, nước rửa sân, nước thải sinh hoạt các loại ra vỉa hè và các tuyến đường công cộng; không được phép xây dựng và lắp đặt ram dốc, cánh cổng mở lấn ra vỉa hè công cộng.
7. Quy định về cảnh quan
a) Quảng cáo, biển hiệu:
- Không cho phép bất kỳ hình thức quảng cáo nào trên khối nhà ở của công trình kiến trúc chung cư cao tầng.
- Cho phép quảng cáo trên khối bệ thương mại, dịch vụ của công trình chung cư. Tổng diện tích quảng cáo trên khối bệ không quá 20m2. Các bảng quảng cáo không được vượt quá chiều cao khối bệ và không vượt quá cao độ 12m. Các bảng quảng cáo không được phép che khuất cửa sổ, lối thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy, lối đi bộ, không được phép nhỏ ra hơn 0,6m đối với mặt ngoài công trình, chiều dày của phần nhô ra không quá 0,2m.
- Không cho phép xây dựng trụ quảng cáo độc lập trong khuôn viên chung cư cao tầng.
b) Chiếu sáng công trình:
- Được phép bố trí đèn chiếu sáng cổng, lối ra vào, lối xuống hầm chung cư cao tầng; chiếu sáng trang trí công trình, chiếu sáng bảng hiệu, sân vườn, quảng cáo. Màu sắc ánh sáng ấm, dịu.
- Không được sử dụng các loại đèn nhấp nháy, đèn có cường độ ánh sáng mạnh, đèn laser cho chiếu sáng chung cư. Không được phép sử dụng đèn chiếu trực tiếp từ công trình ra vỉa hè và lòng đường gây ảnh hưởng đến người đang lưu thông.
c) Cây xanh, cảnh quan:
- Chỉ tiêu cây xanh trong nhóm nhà ở chung cư tối thiểu 1m2/người.
- Khuyến khích tổ chức thảm cỏ, vườn hoa, hồ nước, tiểu cảnh, cây xanh tàn thấp trong sân vườn, cây xanh theo tường rào, trên sân thượng, ban công, lôgia của chung cư cao tầng.
- Khuyến khích bố trí các tiện ích đô thị nhỏ trong khuôn viên chung cư cao tầng như ghế đá, sọt rác, vòi nước rửa tay tại sân vườn công cộng.
8. Quy định về giao thông nội bộ
a) Chiều rộng lối vào khu nhà ở cao tầng
- Trường hợp chỉ bố trí một lối ra vào: tối thiểu 10,5m.
- Trường hợp bố trí từ hai lối ra vào: chiều rộng lối ra vào chính tối thiểu 6,5m; lối ra vào phụ tối thiểu 6m.
b) Chỗ để xe có thể đặt trong hoặc ngoài công trình, tối thiểu phải bảo đảm:
- Xe ôtô: 4-6 hộ/1 chỗ/25m2.
- Xe gắn máy: 2 xe/1 hộ và 2,5-3,0m2/xe.