Điều 16. Đối với khu trung tâm đô thị Phủ Lý hiện hữu (trung tâm lịch sử)
1. Vị trí, quy mô, tính chất
a) Vị trí, quy mô đất đai và dân số:
- Thuộc các phường Lê Hồng Phong, Châu Sơn, Thanh Châu, Trần Hưng Đạo, Minh Khai, Lương Khánh Thiện, Hai Bà Trưng. Phía Bắc giáp Phân khu sinh thái Phù Vân và sông Châu, phía Nam và Tây giáp Phân khu Công nghiệp xanh, phía Đông giáp Phân khu đô thị Y tế.
- Diện tích khu vực đô thị hiện hữu khoảng 908 ha; Dân số quy hoạch: 61.210 người.
b) Tính chất chức năng:
- Là trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại dịch vụ của thành phố Phủ Lý.
2. Quy định cơ chế khuyến khích, tạo điều kiện để các chủ đầu tư xây dựng chỉnh trang, cải tạo khu vực đô thị cũ:
a) Khuyến khích các dự án tái phát triển đô thị để hình thành các khu vực cải tạo chỉnh trang đồng bộ theo hướng tái điều chỉnh đất đô thị (Land Readjustment), cụ thể:
- Chuyển các lô đất đa sở hữu, đất có hình dáng không thuận lợi, đất tiếp giáp với dự án đường chính đô thị thành đất gộp. Khai thác bằng việc xây dựng nhà cao tầng hoặc chia lại theo hình dáng thuận lợi. Quỹ đất sau phân chia được xây dựng các công trình mang tính sử dụng chung, công cộng, hạ tầng.
- Chủ sở hữu nhà và chủ sử dụng đất trong khu vực dự án được nhận diện tích sàn hoặc diện tích đất tái phát triển tương xứng với giá trị đã được đánh giá của tài sản cũ trên cơ sở đồng thuận cao nhất.
- Diện tích sàn hoặc đất dôi dư sẽ được bán theo giá thị trường để bù đắp kinh phí thực hiện dự án.
b) Cơ chế thực hiện:
- UBND tỉnh khuyến khích các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng vào khu đô thị hiện hữu, đặc biệt là các dự án tham gia cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp, tái phát triển các khu vực dân cư hiện trạng. Nhà đầu tư được hưởng tất cả các chính sách ưu đãi hiện hành khi tham gia đầu tư xây dựng vào khu vực này.
- Các vấn đề được hỗ trợ, ưu đãi khi tham gia đầu tư xây dựng chỉnh trang trong khu vực đô thị hiện hữu: Khi tham gia đầu tư xây dựng chỉnh trang trong khu vực đô thị hiện hữu chủ đầu tư sẽ được chính quyền, cơ quan quản lý nhà nước hỗ trợ tối đa trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng; ngoài ra còn hưởng một số ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp; miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao; chính sách hỗ trợ đào tạo nghề... theo quy định về chính sách thu hút đầu tư của Chính phủ và UBND tỉnh Hà Nam.
3. Quy định với các khu vực đô thị cải tạo, chỉnh trang
a) Cải tạo và nâng cấp các khu dân cư cũ theo hướng khu đô thị tập trung, hiện đại, đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội với các dịch vụ cao cấp. Khi thực hiện quy hoạch cải tạo xây dựng lại các khu nhà ở cũ xuống cấp phải đảm bảo triển khai theo hướng phục vụ tái định cư tại chỗ, không tăng dân số, khuyến khích tăng thêm tiện ích công cộng (chỗ để xe, cây xanh, vườn hoa, sân chơi) và hạ tầng xã hội;
b) Cải tạo và chỉnh trang các tuyến đường chính đô thị, thiết lập chuỗi các công trình công cộng, phát triển các trung tâm thương mại chính mới và các chức năng chuyên ngành quy mô lớn. Trong đó ưu tiên xây dựng tuyến đường trở thành tuyến trọng điểm về kiến trúc cảnh quan của thành phố.
c) Cải tạo kiến trúc cảnh quan ở nút giao thông.
d) Duy trì, quản lý có hiệu quả các hoạt động buôn bán, dịch vụ thương mại dọc phố cũ.
e) Tổ chức cải tạo các công trình trong các ô phố. Trồng cây xanh hai bên đường và hình thành các tuyến đi bộ gắn với trung tâm sinh hoạt văn hóa địa phương.
f) Khuyến khích cải tạo chỉnh trang các kiến trúc dọc phố cũ theo hướng đồng bộ về hình thức kiến trúc, màu sắc công trình.
g) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần được cải tạo đồng bộ, giới hạn mặt cắt ngang đường giao thông trong nhóm nhà ở hiện trạng bảo đảm các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và giảm thiểu ô nhiễm môi trường của khu vực cải tạo, chỉnh trang.
4. Tổ chức không gian đô thị:
a) Bảo tồn cấu trúc đô thị cũ tạo thành một trung tâm có bản sắc đặc trưng và đa chức năng: chính trị, hành chính, thương mại, dịch vụ, văn hóa giải trí. Cải thiện điều kiện sống dân cư. Nâng cấp cơ sở hạ tầng cơ bản gồm cả quản lý giao thông.
b) Chỉnh trang hệ thống giao thông với mặt cắt đường đã ổn định dân cư được giữ nguyên trạng; Các trục Trần Hưng Đạo, Trường Chinh, Lê Công Thanh, Lý Thái Tổ, Biên Hòa ...được giữ ổn định về lộ giới và tính chất là các trục trung tâm thương mại, dịch vụ, hỗn hợp của đô thị.
c) Tổ chức cải tạo các công trình trong các ô phố, đặc biệt là khu vực phường Lương Khánh Thiện, Minh Khai, Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo. Cải tạo không gian từng tuyến phố theo giải pháp thiết kế đô thị cụ thể, trong đó thực hiện quản lý chặt đối với các công trình nhà ở dân tự xây trên các mặt phố.
d) Hiện đại hóa cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị, từng bước hạ ngầm các đường dây kỹ thuật (cáp điện, thông tin liên lạc, chiếu sáng).
e) Các cơ sở xuất có nguy cơ hoặc gây ô nhiễm cần có lộ trình di dời ra các khu công nghiệp, cụm công nghiệp tập trung; Ưu tiên chuyển đổi quỹ đất này sau khi di dời thành các công viên cây xanh, bến bãi đỗ xe, các tiện ích công cộng.
f) Không khuyến khích xây dựng công trình cao tầng tại các ô đất xen kẹt trong khu vực lõi đô thị; tại một số địa điểm có vị trí phù hợp, đáp ứng đủ các tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, UBND thành phố xem xét, quyết định cho phép xây dựng công trình có tầng cao nổi trội hơn, phù hợp theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị được phê duyệt.
5. Quy định quản lý về các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc theo từng đường phố trong khu phố cũ
a) Quy định về mật độ xây dựng:
- Chỉ tiêu sử dụng đất các loại công trình trong các khu vực quy hoạch cải tạo được phép giảm nhưng tối thiểu phải đạt 50% so với các chỉ tiêu sử dụng đất tương ứng của các khu vực xây dựng mới, trừ các công trình giáo dục phải đảm bảo chuẩn quốc gia do Bộ Giáo dục và Đào tạo quy định;
- Các quy định về mật độ xây dựng thuần net-tô tối đa trong các khu quy hoạch cải tạo tuân thủ quy chuẩn quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD và quy hoạch chi tiết được duyệt.
- Trường hợp cải tạo chỉnh trang mà không tăng quá 20% hệ số sử dụng đất và tầng cao xây dựng thì có thể giữ nguyên mật độ xây dựng hiện trạng;
- Trường hợp tăng mật độ xây dựng hoặc tầng cao xây dựng hoặc phá đi xây lại, phải tuân theo các quy định về mật độ xây dựng thuần net-tô tối đa trong các khu quy hoạch cải tạo theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD và quy hoạch chi tiết được duyệt;
- Mật độ xây dựng net-tô tối đa của các công trình công cộng trong các khu vực quy hoạch cải tạo từ 40 - 70%. Ngoài ra, việc quy hoạch xây dựng các công trình này phải tuân thủ các tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành.
- Đối với các trường hợp đặc biệt có sự thay đổi về mật độ xây dựng cần có sự nghiên cứu được chấp thuận của cấp có thẩm quyền.
b) Quy định chiều cao:
- Chiều cao công trình yêu cầu tuân thủ theo quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được duyệt thì quy định như sau:
+ Đối với khu vực có mặt tiền công trình tiếp giáp với đường có lộ giới ≤ 11,5m thì chiều cao công trình tối đa là 20m (5 tầng).
+ Đối với khu vực có mặt tiền tiếp giáp với đường có lộ giới 11,5m - 16,5m thì chiều cao công trình tối đa là 28m (7 tầng).
+ Đối với khu vực có mặt tiền tiếp giáp với đường có lộ giới ≥ 16,5m thì chiều cao công trình tối đa tùy thuộc vào điều kiện, tính chất của công trình được cấp thẩm quyền xem xét.
- Khu vực sông Đáy, sông Châu Giang, sông Nhuệ trong bán kính 500m tính từ mép bờ sông được kiểm soát nghiêm ngặt về tầng cao để khống chế các chỉ tiêu xây dựng, tạo các không gian mở liên kết với mặt nước.
c) Hình thức kiến trúc:
- Công trình xây dựng đang tồn tại phù hợp với quy hoạch nhưng chưa phù hợp với các quy định về kiến trúc, cảnh quan khu vực của cơ quan có thẩm quyền ban hành, trường hợp chủ công trình có nhu cầu cải tạo, nâng cấp, sửa chữa thì phải thực hiện theo đúng các quy định của Luật Xây dựng và các quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.
- Loại bỏ các kiến trúc công trình xây dựng bằng các vật liệu tạm. Các công trình có cùng tính chất ở cạnh nhau không được xây dựng chênh lệch quá về chiều cao.
- Hạn chế xây dựng nhà ở có kiến trúc mặt đứng, màu sắc và vật liệu xây dựng không đồng nhất và có khác biệt lớn về tỷ lệ kiến trúc giữa các công trình xây gần nhau.
- Công trình công cộng cải tạo chỉnh trang: đảm bảo hình dáng phù hợp với công năng công trình, điều kiện hiện trạng cũng như quy hoạch xây dựng của các khu vực lân cận về mật độ và tầng cao xây dựng, cảnh quan đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội và các chức năng sử dụng đất khác.
- Các công trình xây dựng mới: Hình thức kiến trúc phải được kiểm duyệt chặt chẽ, đảm bảo sự thống nhất, hài hòa về hình thức, màu sắc, cao độ nền, chiều cao chuẩn ở vị trí mặt tiền nhà trên từng đoạn phố, tuyến phố hoặc khu đô thị.
- Khuyến khích việc nhập các thửa đất nhỏ thành các lô đất lớn hơn và hợp khối các công trình kiến trúc có quy mô nhỏ để tổ chức bộ mặt kiến trúc chung của đô thị khang trang hơn.
d) Chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ:
- Các công trình hiện trạng theo chỉ giới xây dựng hiện trạng.
- Các công trình mới phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
- Các quy định khác về chiều cao, phần nhà được phép nhô ra ngoài chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, quan hệ với các công trình bên cạnh, ki ốt, biển quảng cáo, cây xanh tuân thủ các quy định như đối với các khu vực quy hoạch xây dựng mới.
- Chỉ tiêu quy hoạch các tuyến đường chính theo quy hoạch được duyệt.
6. Quy định quản lý đối với các công trình nằm trong danh mục bảo tồn:
a) Nghiêm cấm việc xây dựng cơi nới, chồng lấn làm biến dạng kiến trúc ban đầu đối với các danh mục công trình bảo tồn, di tích đã được xếp hạng, kiến trúc đặc thù có giá trị.
b) Việc cải tạo, tu sửa hoặc phá dỡ xây dựng lại thì phải được các cơ quan có thẩm quyền cho phép, đảm bảo phù hợp với giá trị lịch sử, giá trị kiến trúc và chất lượng của các công trình hiện có.
c) Các công trình cần bảo tồn nguyên trạng kiến trúc thực hiện theo danh mục bảo tồn chi tiết, được phép bổ sung cập nhật theo quy định pháp luật.
7. Quy định thời gian bảo trì định kỳ:
a) Các công trình phải được theo dõi, chăm sóc, sửa chữa những hư hỏng nhỏ, duy tu thiết bị lắp đặt vào công trình thường xuyên, định kỳ để duy trì công trình ở trạng thái khai thác, sử dụng bình thường và hạn chế phát sinh các hư hỏng công trình. Quy định về bảo trì công trình tuân thủ theo Nghị định 46/2015/NĐ-CP Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng cũng như các quy định hiện hành.
b) Thời gian phải kiểm tra định kỳ được quy định cụ thể:
- Từ 3 đến 5 năm/1 lần đối với các đối tượng: nhà hát, rạp chiếu bóng, rạp xiếc, trường học, bệnh viện, sân vận động, nhà thi đấu, siêu thị và các công trình xây dựng có chức năng tương tự, các công trình chịu tác động môi trường cao.
- Không quá 5 năm/1 lần đối với các công trình dân dụng khác (nhà chung cư cao tầng, khách sạn, công sở, nhà làm việc), công trình công nghiệp vật liệu xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
- Không quá 1 năm/1 lần đối với các công trình di sản văn hóa đã được xếp hạng cấp quốc gia.
c) Sau khi có kết quả kiểm tra định kỳ, tùy theo thực trạng chất lượng công trình mà chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng quyết định chọn cấp bảo trì cho phù hợp.
d) Công tác bảo dưỡng công trình phải được quy định cụ thể các bước thực hiện phù hợp với từng bộ phận công trình, loại công trình và thiết bị lắp đặt vào công trình.
8. Quy định về việc bố trí, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên từng tuyến phố trong khu vực:
a) Cải tạo nâng cấp mở rộng hệ thống giao thông nội bộ theo quy hoạch, đảm bảo lưu thông thuận tiện, nhanh chóng, an toàn cho người dân.
b) Lộ giới đường giao thông trong nhóm nhà ở hiện trạng cải tạo phải đảm bảo ≥ 4,0m, đường cụt một làn xe không được dài quá 150m và phải có điểm quay xe.
c) Hệ thống cấp nước cung cấp đảm bảo đủ chỉ tiêu và áp lực và chất lượng theo quy định. Thực hiện quy hoạch cấp nước chi tiết cho từng khu vực.
d) Hệ thống thoát nước đảm bảo xây dựng đồng bộ với đường giao thông khu vực. Nâng cấp, cải tạo hệ thống thoát nước khu phố hiện hữu đảm bảo thu gom hết nước thải sinh hoạt cũng như đảm bảo tiêu thoát kịp thời nước mưa tránh ngập lụt cho khu vực.
e) Tiến tới ngầm hóa hệ thống cung cấp điện và thông tin liên lạc đảm bảo mỹ quan đô thị.