Điều 12. Các phương pháp cơ bản để xác định giá đất
Căn cứ kết quả điều tra, khảo sát lựa chọn 1 hoặc 2 trong số các phương pháp sau để xác định giá đất:
1. Các phương pháp cơ bản:
a) Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
b) Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước cú mức lói suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn: Cơ bản áp dụng xác định nhóm đất nông nghiệp.
c) Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
d) Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Chi tiết các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
2. Cách xác định giá:
a) Đối với khu vực đất đã ổn định sử dụng hệ số vị trí để định giá.
b) Đối với khu vực đất có thị trường bất động sản phát triển mạnh, sôi động và không mang tính ổn định thì sử dụng cách định giá cho từng vị trí đất.
c) Đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sử dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất cho vị trí 1.
d) Đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn và đô thị căn cứ vào kết quả khảo sát, điều tra thông tin thu thập được, sử dụng từ một hoặc hai phương pháp trở lên để xác định giá đất cho vị trí 1.
đ) Trường hợp một thửa đất vận dụng nhiều phương pháp xác định giá và cho kết quả khác nhau thì lấy theo giá đất của cách tính có kết quả cao hơn.