Điều 12. Điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất
1. Đối với thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết phân lô, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng của dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt giao cho tổ chức để triển khai, thực hiện. Việc tách thửa phải căn cứ theo quy hoạch đã được phê duyệt.
2. Đối với trường hợp người sử dụng đất tặng, cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng, xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương, nhà cho hộ nghèo đa chiều (hộ nghèo, hộ cận nghèo), hộ đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở theo quy định hiện hành thì phần diện tích còn lại không cần đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa tại Điều 13 Quyết định này.
3. Những trường hợp không được tách thửa đất, hợp thửa đất:
a) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
b) Đất có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng chưa chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất;
c) Đất được Nhà nước cho thuê đối với cá nhân; đất được Nhà nước giao, cho thuê đối với tổ chức, trừ trường hợp tổ chức sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư được phân lô theo quy hoạch chi tiết xây dựng quy định tại khoản 1 Điều này.
4. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện quy định tại điểm a, b, c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và các điều kiện sau đây:
a) Loại đất được tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại Quyết định này là mục đích sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Đất không có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đất có thông báo thu hồi đất thì phần diện tích, ranh giới còn lại của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất. Diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đất đảm bảo theo quy định tại Điều 13 Quyết định này.
5. Việc tách thửa đất ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 4 Điều này còn phải đảm bảo điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau đây:
a) Tại cùng một khu vực, vị trí có quy định dạng kiến trúc nhà ở tại các văn bản khác nhau thì dạng kiến trúc nhà ở được xác định như sau:
Trường hợp do nhiều cơ quan ban hành thì xác định theo văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
Trường hợp do cùng một cơ quan ban hành thì xác định theo văn bản ban hành sau.
b) Trường hợp thửa đất ở sau khi chia tách tiếp giáp với nhiều đường giao thông công cộng hiện có, có quy định các dạng kiến trúc nhà ở khác nhau thì phải có diện tích và kích thước đất ở tối thiểu theo dạng kiến trúc nhà ở lớn nhất.
6. Không áp dụng điều kiện diện tích, kích thước tối thiểu đối với thửa đất mới hình thành sau khi hợp thửa.
7. Đối với thửa đất có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng thì vị trí, kích thước của lối đi do người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.