Điều 4. Cách xác định đơn giá và thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất
1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá:
Đơn giá thuê đất hàng năm được xác định bằng mức tỷ lệ (%) nhân (x) với giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó:
a) Mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất được quy định cụ thể ở Phụ lục đính kèm Quy định này tương ứng với từng mục đích sử dụng đất.
b) Giá đất tính thu tiền thuê đất
Giá đất tính thu tiền thuê đất hàng năm là giá đất cụ thể và cách xác định theo quy định tại điểm b và c, khoản 1, Điều 3, Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính.
2. Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá:
a) Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất.
b) Giá đất theo thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất được xác định theo quy định tại điểm a, b và c, khoản 2, Điều 3, Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính.
c) Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất thì giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo công thức sau:
| Giá đất của thời hạn thuê đất | = | Giá đất tại bảng giá đất | x | Thời hạn thuê đất |
| Thời hạn sử dụng đất của loại đất tại bảng giá đất |
3. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:
a) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.
Đơn giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được xác định theo quy định tại điểm a, Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính.
Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.
b) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê được xác định theo quy định tại điểm b, Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính.
4. Thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất:
a) Đối với trường hợp cho thuê đất mới không qua hình thức đấu giá:
- Trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư: căn cứ giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định, mức tỷ lệ (%) quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 4 Quy định này, cơ quan thuế theo thẩm quyền quy định tại khoản 1, Điều 11, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thực hiện xác định đơn giá thuê đất;
- Trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Căn cứ Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 4 Quy định này, cơ quan thuế theo thẩm quyền quy định tại khoản 1, Điều 11, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thực hiện xác định đơn giá thuê đất.
b) Đối với trường hợp điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất
Khi đến thời điểm phải điều chỉnh lại đơn giá thuê đất, căn cứ giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 4 Quy định này, cơ quan thuế theo thẩm quyền quy định tại khoản 1, Điều 11, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thực hiện xác định lại đơn giá thuê đất.
Trường hợp khi xác định lại đơn giá thuê đất theo phương pháp này (phương pháp hệ số) mà đơn giá thấp hơn đơn giá xác định theo phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư của chu kỳ ổn định trước đó, thì cơ quan thuế có trách nhiệm tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh xem xét, quyết định.
5. Thẩm quyền xác định giá khởi điểm, phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê
a) Thẩm quyền xác định giá khởi điểm:
- Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các ngành có liên quan tham mưu UBND tỉnh phê duyệt giá khởi điểm theo điểm b Khoản 5 dưới đây, để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trên cơ sở giá đất cụ thể được xác định nêu tại Khoản 3 Điều này.
- Phòng Tài chính – Kế hoạch các huyện, thành phố chủ trì, phối hợp với các phòng, ban có liên quan tham mưu UBND cấp huyện phê duyệt giá khởi điểm theo điểm b Khoản 5 dưới đây, để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trên cơ sở giá đất cụ thể được xác định nêu tại Khoản 3 Điều này.
b) Thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm:
- UBND tỉnh quyết định phê duyệt giá khởi điểm các trường hợp sau:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất thuê đối với các trường hợp UBND tỉnh giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thuộc tỉnh, các cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tổ chức đấu giá đất thuê;
+ Thửa đất hoặc khu đất thuê có diện tích trên 3.000 m2 tại khu vực đô thị trong các trường hợp: Quỹ đất thuê thuộc dự án do UBND cấp huyện, cấp xã thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tổ chức đấu giá đất thuê và quỹ đất lẻ nằm xen kẻ trong khu dân cư.
- UBND huyện quyết định phê duyệt giá khởi điểm các trường hợp:
+ Thửa đất hoặc khu đất thuê có diện tích không quá 3.000 m2 tại khu vực đô thị trong các trường hợp: Quỹ đất thuê thuộc dự án do UBND cấp huyện, cấp xã thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tổ chức đấu giá đất thuê và quỹ đất lẻ nằm xen kẻ trong khu dân cư.
+ Thửa đất hoặc khu đất thuê tại khu vực nông thôn (không phân biệt diện tích).
- Trường hợp phải điều chỉnh lại giá khởi điểm quyền sử dụng đất thuê theo quy định thì UBND cấp nào phê duyệt giá khởi điểm quyền sử dụng đất thuê thì UBND cấp đó quyết định điều chỉnh lại giá khởi điểm quyền sử dụng đất thuê.