Điều 4. Nguyên tắc quản lý kiến trúc trong đô thị
1. Các nguyên tắc chung:
a) Thiết kế kiến trúc phải tuân thủ Luật Kiến trúc, phù hợp điều kiện thực tế tại địa phương; phù hợp chỉ tiêu trong quy hoạch chung của thành phố theo Quyết định số 1194/QĐ-UBND ngày 16 tháng 6 năm 2023 của UBND tỉnh Lâm Đồng về phê duyệt Quy hoạch chung thành phố Bảo Lộc và vùng phụ cận đến năm 2040; tuân thủ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực công trình, dự án đã được phê duyệt và đang triển khai,… nhằm kiểm soát việc xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang đô thị theo hướng phát triển kiến trúc bền vững, bảo vệ cảnh quan, bản sắc văn hóa trên phạm vi thành phố Bảo Lộc.
b) Kiến trúc đô thị phải bảo đảm đáp ứng: (1) Nhu cầu phát triển bền vững bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường; (2) Sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, thích ứng với biến đổi khí hậu và phòng, chống thiên tai; (3) Xây dựng nền kiến trúc tiên tiến, hiện đại và kế thừa, phát huy các giá trị truyền thống, đậm đà bản sắc văn hóa dân tộc; (4) Ứng dụng khoa học, công nghệ cao, công nghệ tiên tiến, công nghệ mới trong quản lý kiến trúc phù hợp với thực tiễn thành phố Bảo Lộc.
c) Việc xây dựng công trình phải được quản lý chặt chẽ, đồng bộ về không gian, kiến trúc, cảnh quan và đồng bộ về hạ tầng tầng kĩ thuật; bảo đảm chức năng hoạt động hiệu quả, mỹ quan, an toàn, hài hòa với tổng thể đô thị xung quanh.
d) Thiết kế kiến trúc công trình cần bảo đảm giá trị kiến trúc của công trình (được xem xét trên các lĩnh vực: hội họa, điêu khắc, ánh sáng, vật liệu). Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hòa giữa cải tạo với xây dựng mới, phù hợp với điều kiện tự nhiên và khí hậu, gắn công trình nhà ở riêng lẻ với tổng thể kiến trúc của khu vực. Công trình công cộng, công trình phục vụ tiện ích đô thị trên tuyến phố phải bảo đảm yêu cầu thẩm mỹ, công năng sử dụng.
2. Các nguyên tắc đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù:
a) Xác định ranh giới, vị trí và danh mục các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù:
- Các khu vực có ý nghĩa quan trọng về cảnh quan, khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc đặc trưng (đính kèm Phụ lục I).
- Không gian cảnh quan:
+ Khu trung tâm lịch sử hiện hữu: Quy mô khoảng 1.343ha;
+ Trung tâm hành chính và thương mại dịch vụ mới cấp vùng: Quy mô khoảng khoảng 72ha.
- Khu vực cây xanh, không gian mở:
+ Khu vực Quảng trường 28/3: Quy mô khoảng 2,4ha;
+ Khu công viên: Khu công viên trung tâm hồ Nam Phương (quy mô khoảng 375ha), Công viên hồ Đồng Nai 2 (quy mô khoảng 9,5ha) và các khu công viên khác.
- Khu vực địa hình dốc: Là các khu vực có độ dốc địa hình >10%, là khu vực đất ít thuận lợi cho xây dựng đối với các công trình và công trình công cộng. Khi xây dựng cần lưu ý:
+ Bảo đảm công trình không nằm trong những khu vực được cảnh báo có nguy cơ sạt lở hoặc những khu vực trong quy hoạch đô thị đã được xác định hạn chế hoặc cấm xây dựng. Việc quy hoạch, xây dựng các công trình công cộng tại những khu vực có độ dốc cao cần bảo đảm thực hiện đầy đủ các công việc như khảo sát địa chất, thiết kế hạ tầng, tính an toàn, bảo vệ môi trường;
+ Đối với những khu vực sườn dốc đã ổn định, không tác động thay đổi địa hình tự nhiên dẫn đến sạt lở đất;
+ Đối với những khu vực mới đào đắp, cần có những giải pháp gia cố, chắn đỡ chống sạt lở;
+ Đối với những công trình nằm dưới mái dốc cao cần có giải pháp đào đắp, gia cố mái dốc phù hợp và bảo đảm khoảng cách an toàn từ công trình đến mái dốc;
+ Cần quan tâm đến ổn định độ dốc khu vực xây dựng công trình và báo cáo khảo sát địa chất khi tính toán kết cấu công trình;
+ Cần xem xét đến khả năng thu gom và hệ thống thoát nước của dự án. Hệ thống thoát nước nên thiết kế hạng bậc thang để giảm tốc độ dòng chảy;
+ Đối với những công trình trên khu vực mái dốc cần hạn chế tối đa bề mặt dễ thẩm thấu nước vào đất;
+ Hạn chế việc chặt bỏ các cây rễ sâu nằm trong khu vực dự án, trồng loài cây bản địa phù hợp để kiểm soát tránh sự xói mòn và phá hoại dốc;
+ Trong quá trình xây dựng không đào đắp, gây chấn động mạnh ảnh hưởng đến an toàn của các công trình xung quanh;
+ Các cơ quan chức năng thường xuyên kiểm tra, rà soát và cảnh báo đến người dân về những khu vực có nguy cơ sạt lở.
- Các trục đường chính, các tuyến phố, các trục đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch (đính kèm Phụ lục V):
+ Tuyến Trần Phú (lộ giới 27 m đoạn qua đô thị);
+ Tuyến Lý Thường Kiệt (lộ giới 30 m);
+ Tuyến Phạm Ngọc Thạch (lộ giới 32 m);
+ Tuyến Huỳnh Thúc Kháng (lộ giới 32 m);
+ Tuyến Phan Đình Phùng (lộ giới 30 m);
+ Tuyến Đào Duy Từ (lộ giới 30 m);
+ Tuyến Nguyễn Văn Cừ (lộ giới 30 m);
+ Tuyến Trần Hưng Đạo (lộ giới 40 m);
+ Tuyến Lý Thái Tổ (lộ giới 40 m).
- Các khu vực di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn từ cấp tỉnh, quốc gia trở lên: Thành phố Bảo Lộc chưa có công trình được công nhận là di tích lịch sử các cấp.
- Khu vực xã Lộc Nga và xã Lộc Châu dự kiến thành lập phường.
- Các quảng trường và công viên lớn; các khu trung tâm công cộng; các khu vực xung quanh đầu mối giao thông công cộng:
+ Khu vực Quảng trường 28/3 (quy mô khoảng 2,4 ha);
+ Khu công viên: Khu công viên trung tâm hồ Nam Phương (quy mô khoảng 375 ha), Công viên hồ Đồng Nai 2 (quy mô khoảng 9,5 ha) và các công viên cấp đơn vị ở;
+ Bến xe khách liên tỉnh Đức Long Bảo Lộc (được mở rộng lên 4ha).
- Các khu vực cửa ngõ đô thị (đính kèm Phụ lục III):
+ Cửa ngõ phía Bắc: Nằm trên đường Lý Thường Kiệt, là điểm đánh dấu lối vào Khu Trung tâm hành chính;
+ Cửa ngõ phía Đông: Là điểm đánh dấu lối vào Khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe;
+ Cửa ngõ phía Nam: Kết nối khu vực trung tâm thành phố (từ đường vành đai xanh với khu du lịch sinh thái núi Đại Bình); phần lớn diện tích khu vực cửa ngõ tại đây là các dãy núi cao với rừng tự nhiên;
+ Cửa ngõ phía Tây: Là cửa ngõ đô thị tiếp cận trung tâm giáo dục cấp vùng.
b) Các nguyên tắc đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù:
- Các trục đường quan trọng, định hướng kiến trúc cho các trục đường chính các khu vực đặc trưng trong đô thị theo nguyên tắc bảo đảm sự chuyển tiếp về kiến trúc đô thị đã phát triển qua các giai đoạn;
- Đối với các trục tuyến phố chính mà các lô đất dọc hai bên đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt: Các công trình tiếp giáp mặt đường phải tuân thủ Quy định quản lý ban hành theo đồ án quy hoạch đã được duyệt;
- Đối với các trục tuyến phố chính chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt: Tuân thủ các quy định trong quy chế này, đồng thời lập thiết kế đô thị hai bên tuyến đường để có những quy định quản lý phù hợp với đặc thù;
- Khu vực có ý nghĩa quan trọng về cảnh quan:
+ Đề xuất bảo tồn, khai thác cảnh quan thiên nhiên hiện hữu về địa hình, cây xanh, sông hồ, mặt nước (quanh hồ Nam Phương, hồ Đồng Nai, các hồ cảnh quan khu vực lõi đô thị,...), bổ sung thiết kế cảnh quan nhân tạo;
+ Kết hợp quảng trường trung tâm, mặt nước cảnh quan hồ và cây xanh tạo thành không gian điểm nhấn cho đô thị;
+ Khu công nghiệp Lộc Sơn: Kiến trúc khu công nghiệp bao gồm không gian kiến trúc công nghiệp được tổ chức hiện đại theo các mô-đun linh hoạt;
+ Đối với khu vực đã có quy hoạch: Đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa các công trình thực hiện đúng quy định về chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, quy hoạch giao thông, hạ tầng kỹ thuật của đồ án quy hoạch đã được phê duyệt;
+ Đối với khu vực đang đô thị hóa (xã Lộc Châu, xã Lộc Nga dự kiến thành lập phường) chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết: Tuân thủ các quy định trong quy chế này, thực hiện lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị để có những quy định quản lý phù hợp với đặc thù;
+ Đối với các tuyến phố cũ đã có công trình nhà ở riêng lẻ ổn định theo tuyến đường phố, các công trình xây dựng mới, cải tạo sửa chữa phải bảo đảm hài hòa với các hộ dân xung quanh về tổng chiều cao công trình, chiều cao từng tầng và cao độ nền;
+ Khu vực trung tâm đô thị có mật độ xây dựng cao: Thực hiện tăng diện tích cây xanh, diện tích dành cho giao thông (bao gồm cả giao thông tĩnh), không gian công cộng, giảm mật độ xây dựng. Không chiếm dụng trái phép không gian đô thị nhằm tăng diện tích sử dụng công trình như: xây dựng tạo lô gia (phòng) trên phần được phép đua ra khỏi chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;
+ Lập kế hoạch cải tạo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Hạ ngầm mạng lưới đường dây điện, đường dây thông tin, theo thứ tự ưu tiên từ các trục đường trung tâm, đường chính, đường nhánh đô thị.
- Các trục đường chính, các tuyến phố chính, các trục đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch:
+ Đối với các trục tuyến phố chính mà các lô đất dọc hai bên đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt: Các công trình tiếp giáp mặt đường phải tuân thủ Quy định quản lý ban hành theo đồ án quy hoạch đã được duyệt;
+ Đối với các trục tuyến phố chính mà lô đất dọc hai bên chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt: Lập quy hoạch theo tuyến hoặc lập tổng mặt bằng xây dựng công trình bảo đảm theo các quy định hiện hành, trình các cơ quan chức năng thẩm định, phê duyệt trước khi lập dự án, bảo đảm việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 theo quy định tại Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Chính phủ;
+ Áp dụng thi thiết kế kiến trúc công trình: Tại khu vực hai bên trục, tuyến đường chính, các công trình có đủ điều kiện phải tổ chức thi thiết kế kiến trúc theo quy định về hướng dẫn thi tuyển và tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc công trình xây dựng hiện hành.
- Các khu vực cửa ngõ đô thị: Xây dựng khu vực cửa ngõ đô thị có không gian mở rộng, trồng cây xanh tạo vườn hoa, công trình kiến trúc hoặc biểu tượng của đô thị tạo điểm nhấn có tính thẩm mỹ và nghệ thuật cao.
c) Các yêu cầu khác:
- Đối với những khu vực đô thị có ý nghĩa quan trọng như Khu trung tâm đô thị (khu vực đô thị hiện hữu) thực hiện cải tạo; khu vực cửa ngõ; khu vực quảng trường công cộng; các trục đường chính: Phải thực hiện lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để quản lý và tổ chức triển khai các dự án đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp đô thị.
- Đối với những dự án do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 ha (hoặc nhỏ hơn 02 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chung cư): thì phải lập đồ án quy hoạch chi tiết rút gọn trình cấp có thẩm quyền phê duyệt (gọi là quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng). Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu, bảo đảm đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh. Các dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến thì không phải lập quy hoạch chi tiết và quy hoạch tổng mặt bằng. Các dự án bãi chứa vật liệu xây dựng, khai thác cát sỏi, nuôi trồng thủy sản không có công trình xây dựng và các dự án sử dụng vốn nhà nước có quy mô diện tích nhỏ hơn 01 ha thì không phải lập quy hoạch chi tiết và quy hoạch tổng mặt bằng;
- Các dự án được lập mới, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc phương án kiến trúc công trình phải tuân thủ Quy hoạch chung được duyệt và Quy chế này.
3. Khu vực lập thiết kế đô thị riêng:
Các khu vực, địa điểm, có ý nghĩa quan trọng về cảnh quan đô thị cần ưu tiên lập thiết kế đô thị riêng (đính kèm Phụ lục IV) theo thứ tự ưu tiên như sau:
a) Các tuyến phố, trục đường chính:
- Tuyến Lý Thường Kiệt;
- Tuyến Phạm Ngọc Thạch;
- Tuyến Huỳnh Thúc Kháng;
- Tuyến Phan Đình Phùng;
- Tuyến Đào Duy Từ;
- Tuyến Nguyễn Văn Cừ;
- Tuyến Trần Phú;
- Tuyến Trần Hưng Đạo;
- Tuyến Lý Thái Tổ.
b) Các khu vực trung tâm:
- Trung tâm hành chính - chính trị, cũng là cửa ngõ Đông Bắc của đô thị;
- Trung tâm y tế cấp vùng;
- Trung tâm văn hóa thể dục thể thao cấp vùng;
- Trung tâm giáo dục đào tạo - cửa ngõ phía Tây đô thị.
c) Các khu vực dân cư đã sinh sống ổn định lâu dài: Duy trì chức năng sử dụng đất của các lô đất phù hợp với quy hoạch được duyệt.
d) Trong các khu vực có thiết kế đô thị riêng được duyệt, việc quản lý kiến trúc, đầu tư xây dựng cấp giấy phép xây dựng công trình và nhà ở riêng lẻ phải thực hiện theo đồ án thiết kế đô thị và quy định quản lý theo đồ án thiết kế đô thị riêng.
4. Khu vực tuyến phố, khu vực ưu tiên chỉnh trang:
Việc mở rộng mặt cắt đường tuân theo Đồ án Quy hoạch chung thành phố Bảo Lộc và vùng phụ cận, tỉnh Lâm Đồng đến năm 2040 được phê duyệt và các dự án chỉnh trang đô thị được xác định trong kế hoạch đầu tư công hàng năm và kế hoạch đầu tư công trung hạn của tỉnh Lâm Đồng.
Xây dựng, cải tạo quy mô mặt cắt các tuyến đường cụ thể:
a) Đường vành đai xanh: Chiều dài khoảng 43 km, lộ giới 30 m đến 49 m với hành lang xanh 50 m mỗi bên.
b) Đường trục chính đô thị: Quy hoạch Quốc Lộ 20 đoạn qua nội thị thành đường trục chính đô thị Đông Tây có lộ giới 27 (đoạn từ Trần Hưng Đạo đến Nghĩa trang Liệt sĩ) – 50 m (đoạn từ cầu Minh Rồng đến Trần Hưng Đạo); Quy hoạch 02 trục chính đô thị Bắc Nam (chiều dài 02 trục này khoảng 14 km, lộ giới từ 27 - 40 m), gồm 01 trục trên cơ sở các tuyến đường: Đinh Tiên Hoàng, Hai mươi tám tháng ba, Trần Quốc Toản; 01 trục trên cơ sở các tuyến đường: Lý Thường Kiệt, Phạm Ngọc Thạch, Chi Lăng.
c) Đường chính đô thị (khoảng 67 km): Quy hoạch các tuyến đường chính đô thị với lộ giới 27 – 40 m theo đúng chức năng, phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị.
d) Đường liên khu vực (khoảng 33 km): Quy hoạch các tuyến đường liên khu vực với lộ giới 24 – 32 m theo đúng chức năng, phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị.
đ) Đường chính khu vực (khoảng 92 km): Quy hoạch các tuyến đường chính khu vực với lộ giới 24 m theo đúng chức năng, phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị.
e) Một số đoạn tuyến đường qua khu dân cư hiện có, khu vực đã xây dựng, khó khăn về mặt bằng thì xem xét điều chỉnh giảm cục bộ chiều rộng hè đường, dải phân cách nhưng vẫn phải bảo đảm số làn xe theo yêu cầu. Việc điều chỉnh hướng tuyến cũng như quy mô tuyến để phù hợp với hiện trạng được thực hiện qua công tác điều chỉnh quy hoạch cục bộ trước khi thực hiện bước lập dự án đầu tư.
g) Phân khu hiện trạng chỉnh trang: Các khu vực dân cư hiện hữu được cải tạo, chỉnh trang theo hướng xác định giá trị cốt lõi, bảo tồn và phát huy bản sắc kiến trúc, lịch sử và văn hóa.