Điều 12. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND ngày 18/10/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quy định một số nội dung của Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân tỉnh thực hiện trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh (được sửa đổi, bổ sung tại Quyết định số 43/2025/QĐ-UBND ngày 24/7/2025) — Quyết định 28/2026/QĐ-UBND

“Điều 10a. Quy định xử lý trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền cho người sử dụng đất đã bàn giao mặt bằng để xây dựng công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, đường điện, đường giao thông, cấp, thoát nước, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang và các công trình công cộng khác nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện thu hồi đất theo quy định và hộ gia đình, cá nhân bị lấy đất đã được thống nhất bồi thường bằng đất (đổi đất) nhưng chưa hoàn thành các thủ tục đất đai trước ngày 01/8/2024

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra, kết luận về việc có thực hiện việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để xây dựng công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, đường điện, đường giao thông, cấp, thoát nước, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang và các công trình công cộng khác nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi đất và đã được thống nhất bồi thường bằng đất; trên cơ sở kết luận kiểm tra, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định thu hồi đất tại vị trí thửa đất đã sử dụng để xây dựng các công trình công cộng và thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại vị trí đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân.

2. Thời điểm giao đất là thời điểm hộ gia đình, cá nhân nhận đất tại vị trí đất được giao không đúng thẩm quyền được xác định theo biên bản giao đất hoặc các văn bản, tài liệu thống nhất của Ủy ban nhân dân cấp xã, thôn/xóm/tổ dân phố về việc giao đất (đổi đất). Trường hợp không có các biên bản, văn bản, tài liệu hoặc không thể hiện thời điểm giao đất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã xác định qua kết luận kiểm tra quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định như sau:

a) Trường hợp thời điểm giao đất thực hiện trước ngày 15/10/1993 thì không phải xác định lại giá trị các thửa đất, không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

b) Trường hợp thời điểm giao đất thực hiện từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 thì phải xác định lại giá trị các thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:

Giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân được sử dụng để xây dựng công trình và giá trị thửa đất được nhà nước giao không đúng thẩm quyền được tính theo bảng giá đất của từng loại đất tại thời điểm giao đất.

Trường hợp giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân lớn hơn giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất do nhà nước giao không đúng thẩm quyền thì không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và Nhà nước không thực hiện hoàn trả lại giá trị tiền sử dụng đất chênh lệch.

Trường hợp giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân thấp hơn giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất do nhà nước giao không đúng thẩm quyền thì giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân được quy đổi ra diện tích đất theo bảng giá đất của thửa đất được nhà nước giao không đúng thẩm quyền tại thời điểm giao đất; hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại của thửa đất do nhà nước giao không đúng thẩm quyền tính theo bảng giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

c) Trường hợp thời điểm giao đất từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 thì xác định lại giá trị các thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:

Giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân được sử dụng để xây dựng công trình và giá trị thửa đất được nhà nước giao không đúng thẩm quyền được tính theo bảng giá đất của từng loại đất tại thời điểm giao đất.

Trường hợp giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân lớn hơn giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất do nhà nước giao không đúng thẩm quyền thì không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và Nhà nước không thực hiện hoàn trả lại giá trị tiền sử dụng đất chênh lệch.

Trường hợp giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân thấp hơn giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất do nhà nước giao không đúng thẩm quyền thì hộ gia đình, cá nhân chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng chênh lệch giữa giá trị thửa đất được giao không đúng thẩm quyền và giá trị thửa đất của hộ gia đình, cá nhân tính theo bảng giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Nhà nước không thực hiện hoàn trả lại giá trị tiền sử dụng đất trong trường hợp giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân lớn hơn giá trị tiền sử dụng đất đối với thửa đất do nhà nước giao không đúng thẩm quyền theo bảng giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.”.

“3. Đối với thửa đất có nguồn gốc đã làm nhà ở từ trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và thửa đất có nguồn gốc đã làm nhà ở từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, nay hiện trạng không có nhà ở, thuộc khu dân cư hiện trạng và có một trong các giấy tờ chứng minh đã sử dụng vào mục đích đất ở theo quy định tại tiết (ii) điểm b2 khoản 4 mục III nội dung C phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ khi đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hạn mức đất ở xác định theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này.

Trong trường hợp không có các giấy tờ quy định tại tiết (ii) điểm b2 khoản 4 mục III nội dung C phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ hoặc trên giấy tờ, thông tin đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ, thời điểm xác lập thông tin và mục đích sử dụng đất thì thực hiện trên cơ sở nội dung kê khai của người sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện niêm yết công khai 15 ngày. Kết thúc thời gian niêm yết công khai nếu không có ý kiến khác thì thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định nêu trên.

4. Đối với thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 hoặc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và cấp đổi, cấp lại sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận hoặc thời điểm cấp đổi, cấp lại diện tích đất ở chưa được công nhận theo hạn mức quy định của Luật Đất đai, nay người sử dụng đất có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở theo giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai và Điều 10 Quy định này thì được xác định lại diện tích đất ở theo hạn mức tại khoản 1, khoản 2 Điều này. Trường hợp thửa đất đề nghị xác định lại diện tích đất ở đã được thể hiện hình thể và có ký hiệu thửa đất “T” hoặc “TC” trên bản đồ 299 thì được xem xét xác định lại diện tích đất ở theo hạn mức tại khoản 1, khoản 2 Điều này khi có kết luận kiểm tra của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã về việc sử dụng ổn định từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất đến thời điểm xem xét xác định lại diện tích đất ở.”.

“Điều 12. Điều kiện tách thửa

1. Việc tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất trong các khu dân cư trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh thực hiện theo các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và bảo đảm điều kiện tách thửa theo Quy định này. Trường hợp thửa đất thuộc các dự án đầu tư, các khu dân cư có quy hoạch chi tiết được duyệt hoặc bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận mà có quy chế quản lý riêng thì việc tách thửa áp dụng theo quy chế quản lý đó.

2. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất ở để làm lối đi theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai hoặc người sử dụng đất liền kề đồng ý cho sử dụng đất làm lối đi để kết nối với đường giao thông công cộng khi tách thửa đất theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp xã; người sử dụng đất phải đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng làm lối đi theo quy định; người sử dụng đất liền kề phải thực hiện đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đồng ý cho sử dụng làm lối đi theo quy định.

3. Không thực hiện tách thửa đối với phần diện tích của thửa đất thuộc khu vực thực hiện dự án đã có văn bản chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật trong khoảng thời gian 02 năm kể từ thời điểm có văn bản chấp thuận đầu tư hoặc khu vực đã có thông báo thu hồi đất.

4. Thửa đất có đất ở hình thành sau khi tách thửa có một phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất giao thông, hành lang bảo vệ công trình thì phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất giao thông, hành lang bảo vệ công trình không áp dụng hạn mức tại khoản 2 Điều 13 Quy định này. Thửa đất sau khi tách để chuyển mục đích phải đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều 13 Quy định này. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thể hiện nội dung phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất giao thông, hành lang bảo vệ công trình là đất có nguồn gốc không gắn liền với thửa đất ở.”.

“đ) Diện tích thửa đất quy định tại các điểm a, b, c, d khoản này không tính phần diện tích thuộc chỉ giới hành lang bảo vệ công trình công cộng đã được nhà nước công bố, cắm mốc tại thực địa hoặc phần diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện công trình theo tuyến (giao thông, kênh mương, đường điện,...).”.

“1. Việc hợp thửa đất thực hiện theo các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và quy định tại Điều này. Trường hợp thửa đất có vườn ao liền kề đất ở tách ra từ thửa đất gốc, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và xin hợp thửa lại vào thửa đất gốc hoặc trường hợp các thửa đất ở có đất vườn ao liền kề (trừ trường hợp hợp các thửa đất tách ra từ thửa đất gốc mà chưa thực hiện chuyển mục đích) mà các thửa đất xin hợp thửa có giá đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định (đã tính theo vị trí phân lớp trên thửa đất mới hợp thửa) khác nhau thì người xin hợp thửa đất phải nộp phần tiền sử dụng đất chênh lệch giá đất tăng (bằng chênh lệch giá đất tăng x (nhân) phần diện tích đất có giá thấp hơn).”.

“Điều 17. Tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác

Tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng dưới 02 ha đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác quy định tại khoản 2 Điều 46 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP được quy định như sau:

1. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã hoặc phương án phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến từng đơn vị hành chính cấp xã đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp không phải thực hiện thủ tục quyết định đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định.

3. Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất.

4. Có hồ sơ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).”.

“Điều 17b. Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở (trừ các thửa đất vườn ao cùng thửa đất có đất ở hoặc các thửa đất có nguồn gốc tách từ thửa đất vườn ao cùng thửa đất có đất ở mà không đủ điều kiện công nhận đất ở) thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai đối với các đối tượng như sau:

1. Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu về đất ở mà chưa có đất ở tại xã, phường nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, có thời gian đã sinh sống tối thiểu 01 năm tại địa bàn cấp xã nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng, diện tích chuyển mục đích tối đa không vượt quá hạn mức giao đất ở do UBND tỉnh quy định tại xã, phường có đất xin chuyển mục đích.

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân không thuộc khoản 1 Điều này có nhu cầu chuyển mục đích để hình thành thêm thửa đất ở mới thì được chuyển mục đích sang đất ở với diện tích trong hạn mức giao đất ở do UBND tỉnh quy định tại xã, phường nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và có trong Danh sách các thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất ở đã được UBND cấp xã phê duyệt.

3. Căn cứ vào đơn đăng ký nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn cấp xã, chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã đã được UBND tỉnh phê duyệt, Chương trình (Kế hoạch) phát triển nhà ở của tỉnh được UBND tỉnh phê duyệt, sự phù hợp quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, định hướng phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo quốc phòng - an ninh UBND cấp xã phê duyệt Danh sách các thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện từ ngày 01/01 hằng năm sau khi có ý kiến thống nhất của Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Chậm nhất đến ngày 01/7/2026, UBND cấp xã phải ban hành Danh sách các thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích phải thể hiện ranh giới vị trí, diện tích đất ở và ghi chú nội dung diện tích đất còn lại không phải đất trong cùng thửa đất có đất ở.”.

“1. Việc rà soát các thửa đất nhỏ hẹp

a) Ủy ban nhân dân cấp xã căn cứ quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã hoặc phương án phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến từng đơn vị hành chính cấp xã đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xác định mục đích dự kiến giao, cho thuê đất đối với thửa đất nhỏ hẹp nằm xen kẹt. Rà soát thông tin các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng các thửa đất liền kề và giấy tờ pháp lý có liên quan đối với thửa đất liền kề. Thửa đất nhỏ hẹp nằm xen kẹt dự kiến giao, cho thuê và thửa đất liền kề phải cùng một mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để có thể hợp lại thành một thửa đất mới; khi được hợp thửa thì quy mô, hình thể thửa đất mới phải đảm bảo thuận tiện trong việc thiết kế, kiến trúc, đáp ứng yêu cầu về mỹ quan đô thị hoặc khu dân cư nông thôn.

b) Trên cơ sở kết quả rà soát các thửa đất nhỏ hẹp nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý, Ủy ban nhân dân cấp xã lập và phê duyệt danh mục các thửa đất nhỏ hẹp đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, hợp thửa đất (trong đó thể hiện rõ diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất đối với từng thửa đất nhỏ hẹp).”.

“b) Nhóm dự án không sử dụng đất vào mục đích đất thương mại dịch vụ (trừ các trường hợp quy định tại Điều 124 Luật Đất đai năm 2024): Tỷ lệ diện tích các loại đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý tối thiểu bằng 80% so với tổng diện tích khu đất đề xuất thực hiện dự án.”.