Điều 35. Về tổ chức tái định cư khi người sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở
Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định này mà người sử dụng đất phải di chuyển chổ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức như: bồi thường bằng nhà ở; bồi thường bằng giao đất ở mới; bồi thường tiền để tự lo chổ ở mới.
1. Trường hợp được bồi thường bằng giao đất ở mới được thực hiện như sau:
a) Lập và thực hiện dự án tái định cư:
- Giao Chủ tịch UBND cấp huyện chỉ đạo triển khai xây dựng khu tái định cư để di dời hộ dân trước khi triển khai thực hiện dự án.
Về kinh phí xây dựng các khu dân cư tái định cư sử dụng từ nguồn vốn của các nhà đầu tư được UBND tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án hoặc ngân sách nhà nước ứng trước, sau đó thu hồi lại từ nhà đầu tư và người được bố trí tái định cư.
- Giao Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh hoặc Ban Quản lý dự án cấp huyện (làm chủ đầu tư) căn cứ quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng để lập dự án và xây dựng khu tái định cư. Khu tái định cư phải được xây dựng tập trung với qui mô tương đối lớn và phải gắn với định hướng phát triển đô thị, đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, các công trình phục vụ nhu cầu an sinh xã hội để bố trí tái định cư chung cho nhiều dự án nhằm đạt mục đích cuối cùng là nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; lô nền tái định cư phải xây dựng nhiều loại để phù hợp với điều kiện sống của từng địa phương; đối tượng, điều kiện, giá đất, số lô nền và vị trí lô nền được bố trí tái định cư phải được quy định cụ thể để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người thuộc đối tượng được bố trí tái định cư.
Trường hợp các hộ dân có nhu cầu nhận nhà tái định cư thì hợp đồng xây dựng nhà được lập theo nguyên tắc thỏa thuận.
- Phương án dự kiến bố trí tái định cư phải được thông báo đến từng hộ gia đình thuộc diện phải di chuyển chỗ ở về vị trí, địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư (nếu dự án có xây nhà để bố trí tái định cư), thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ (nếu dự án có xây dựng nhà để bố trí tái định cư), giá đất tái định cư, giá nhà tái định cư dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư và niêm yết công khai các nội dung này tại trụ sở đơn vị, trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi trong vòng 20 ngày để lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
Trường hợp đã có sẳn các khu tái định cư thì phải tổ chức cho các hộ thuộc diện tái định cư được khảo sát thực tế, tìm hiểu các điều kiện về hạ tầng cụ thể của khu tái định cư để có điều kiện góp ý kiến về phương án dự kiến bố trí tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
b) Đối tượng, điều kiện được bố trí tái định cư:
* Trường hợp các hộ có đủ điều kiện để được bồi thường thiệt hại về nhà ở đất ở được xem xét bố trí tái định cư, cụ thể như sau:
b.1) Trường hợp các hộ có nhà ở chính gắn liền với đất ở hoặc chỉ có đất ở chưa xây dựng nhà ở, nay bị giải tỏa trắng hoặc phần đất còn lại sau khi giải tỏa không xây dựng được nhà để ở lại thì mỗi hộ được mua 01 lô đất theo giá tái định cư trong khu tái định cư. Ngoài ra nếu thuộc một trong hai trường hợp dưới đây thì được xem xét giải quyết thêm lô nền tái định với giá ưu đãi (chỉ được giải quyết 01 trong 02):
- Trường hợp các hộ có nhà ở chính gắn liền với đất ở hoặc chỉ có đất ở chưa xây dựng nhà ở nếu diện tích đất ở bị thu hồi nhiều mà có nhu cầu về đất ở thì mỗi hộ sẽ được mua thêm lô nền trong khu tái định cư theo giá ưu đãi, căn cứ mức sử dụng đất ở bình quân của khu vực đất giải tỏa và khu vực đất dự kiến bố trí tái định cư Hội đồng bồi thường cấp huyện dự kiến (có tham khảo ý kiến của các hộ dân bị ảnh hưởng) trình Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định cụ thể cho từng dự án;
- Trường hợp các hộ có nhà ở chính gắn liền với đất ở có nhiều cặp vợ chồng ở chung nhưng chưa tách hộ, nay bị giải tỏa trắng, nếu có nhu cầu đất ở và có chính quyền địa phương xác nhận thì sẽ được xem xét bố trí thêm lô đất theo giá ưu đãi trong khu tái định cư. Nguyên tắc tổng số cặp vợ chồng ở chung trừ 02 cặp, số cặp vợ chồng ở chung còn lại được bố trí mỗi cặp 01 lô đất theo giá ưu đãi trong khu tái định cư.
b.2) Trường hợp các hộ có nhà ở chính (được bồi thường) gắn liền với đất chưa phải là đất ở (được nhận tiền bồi thường theo giá đất không phải là đất ở) nếu có nhu cầu đất ở thì mỗi hộ được xem xét giải quyết cho mua 01 lô đất với giá ưu đãi trong khu tái định cư (chỉ áp dụng đối với trường hợp chưa được giải quyết tại điểm b.1).
b.3) Trường hợp các hộ có nhà ở chính (được bồi thường) nhưng ở trên đất của người khác (người khác nhận tiền bồi thường thiệt hại về đất) nay bị giải tỏa trắng, nếu có nhu cầu đất ở thì mỗi hộ được xem xét giải quyết cho mua 01 lô đất với giá ưu đãi trong khu tái định cư (chỉ áp dụng đối với trường hợp chưa được giải quyết tại điểm b.1).
b.4) Các trường hợp khác, đặc biệt (nếu có) do Hội đồng bồi thường của dự án phối hợp chủ dự án khảo sát nghiên cứu đề xuất Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết theo thẩm quyền.
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng thì được giao đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc được giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư để có điều kiện chuyển đổi nghề theo qui định tại khoản 2, Điều 30, Chương IV của Quy định này.
c) Quy cách lô đất: Được xác định tùy theo đặc điểm của từng dự án nhưng tối thiểu là 80m2.
Hội đồng bồi thường cấp huyện tùy tình hình cụ thể từng dự án đề xuất diện tích, vị trí và các loại lô nền tái định cư trình Chủ tịch UBND cấp huyện xem xét quyết định cho phù hợp với điều kiện sống của từng địa phương nhưng phải đảm bảo bù đắp đất cất nhà ở đã bị giải tỏa và nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
d) Nguyên tắc xác định giá đất tái định cư và giá ưu đãi:
- Giá đất tái định cư được xác định bằng giá bồi thường đất ở.
- Giá đất ưu đãi được xác định bằng giá bồi thường đất ở cộng thêm 50% chi phí đầu tư hạ tầng theo suất đầu tư do UBND tỉnh quyết định ban hành hàng năm.
Mức giá đất tái định cư và giá đất ưu đãi cụ thể từng dự án do Hội đồng bồi thường cấp huyện đề xuất để trình Chủ tịch UBND cấp huyện xem xét quyết định cụ thể để thực hiện.
đ) Nguyên tắc bố trí lô nền tái định cư:
Trong trường hợp nhiều hộ có chung nguyện vọng chọn lựa cùng 01 lô đất ở tại khu định cư mới thì việc xét bố trí dựa theo tiêu chuẩn ưu tiên thứ tự như sau:
- Hộ bị thu hồi đất tại nơi xây dựng khu tái định cư;
- Ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm di dời, bàn giao mặt bằng trước thời hạn;
- Hộ có vị trí thuận lợi nơi ở cũ;
- Hộ gia đình chính sách;
- Hộ có diện tích đất ở bị thu hồi lớn;
- Trường hợp không thể xét chọn theo các tiêu chuẩn trên thì tổ chức bốc thăm ngẫu nhiên.
e) Xử lý một số trường hợp đặc biệt:
Đối với các hộ thuộc diện tái định cư có hoàn cảnh thực sự khó khăn về chỗ ở mới, tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ không đủ thanh toán giá trị đất ở trong khu tái định cư, có Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận, thì được xem xét giải quyết theo một trong các hình thức sau:
- Được ghi nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất tái định cư;
- Được trả chậm, trả góp phần giá trị chênh lệch về đất ở với thời hạn tối đa là 05 năm, nhưng số tiền lần đầu nộp phải bằng tổng số tiền bồi thường hỗ trợ về đất đã nhận;
- Trong trường hợp đặc biệt, có thể tính giá đất tái bố trí thấp hơn đơn giá đất ở đã tính bồi thường nơi ở cũ nếu như tái bố trí tại địa điểm nơi ở cũ;
- Được hỗ trợ xây dựng nhà tình thương.
g) Thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà ở, đất ở:
Chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm phối hợp với Hội đồng Bồi thường của dự án cùng các Cơ quan chức năng có liên quan của tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện lập các thủ tục hoàn chỉnh để các hộ dân tái định cư được công nhận quyền sử dụng đất.
h) Trường hợp dự án có số hộ tái định cư ít hoặc để kịp tiến độ giải phóng mặt bằng trong khi khu tái định cư chưa xây dựng xong thì Chủ đầu tư có thể mua lại quỹ đất có sẵn tại các dự án khác ở các khu vực lân cận để bố trí tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng và đủ điều kiện tái định cư của dự án theo Quy định này.
2. Trường hợp được bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới
Các trường hợp thuộc quy định tại khoản 1 Điều này có yêu cầu nhận tiền để tự lo chỗ ở mới được bồi thường bằng tiền theo nguyên tắc như sau:
a) Các trường hợp bố trí tái định cư theo giá tái định cư được nhận bằng tiền khoản chênh lệch giữa giá vốn đầu tư khu tái định cư với giá đất tái định cư;
b) Các trường hợp bố trí tái định cư theo giá ưu đãi được nhận bằng tiền khoản chênh lệch giữa giá vốn đầu tư khu tái định cư với giá đất ưu đãi.
Giá vốn đầu tư khu tái định cư do chủ đầu tư xác định được đơn vị, tổ chức có chức năng thẩm định theo qui định của pháp luật.
Mức bồi thường bằng tiền cụ thể từng dự án do Hội đồng bồi thường cấp huyện đề xuất trình Chủ tịch UBND cấp huyện xem xét quyết định.
UBND cấp xã và UBND cấp huyện có trách nhiệm hướng dẫn các hộ thuộc diện giải tỏa về vị trí có thể tự tái định cư để tránh trường hợp bị giải tỏa nhiều lần sau này.