Điều 27. QUY ĐỊNH VÊ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN TRÚC NHÀ Ở TƯ NHÂN.
A. Quy định vê quản lý đất đai :
1- Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với lô (thửa) đất mới phải tuân thủ các yêu cầu sau :
a/- Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân lô được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích, kích thước lô đất xây dựng nha ở tuẩn thủ theo quy hoạch được duyệt.
b/- Những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân lô hoặc có quy hoạch chi tiết nhương chưa xác định cụ thể kích thước, diện tích lô đất để xây dựng nhà ở khi cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xâv dưnq nhà ở thì kích thước, diên tích lô đất tối thiểu phải đảm bảo theo bảna sau :
| STT | Loại nhà ở | Chiều ngang tối thiểu của lô đất | Diện tích tối thiểu của lô đất |
| 1 | Biệt thự | 14,Om | 400m2 |
| 2 | Nhà biết lập | 12,0m | 250m2 |
| 3 | Nhà song lâp | 10,0m | 140m2 |
| 4 | Nhà liên kế có sân vườn | 4,5m | 72m2 |
| 5 | Nhà liên kế, nhà phố | 4,0m | 40m2 |
Lưu ý: Chiều ngang tối thiểu là 10m và diện tích tối thiểu là 140m2 của lô đất đối với nhà song lập ở bng trên là tính cho lô (thủa) đất của mỗi căn nhà (nhà song lập là một ngôi nhà biệt lập gồm hai căn nhà xây chung tường giữa 2 lô và nằm trên hai lô đất ghép chung).
c/- Riêng đối với kích thước, diện tích lô đất xây dựng nhà ở thuộc các đường hẻm, đường chưa đặt tên, đường mới mở và không thuộc khu vực đất ở giam mật độ thì cho phép giảm diện tích và chiều ngang tối thiểu của lô đất xây dựng các loại nhà ở theo bảng sau :
| STT | Loại nhà ở | Chiều ngang tối thiểu của lô đất | Diện tích tối thiểu của lô đất |
| 1 | Nhà biêt lâp | 10,0m | 200m2 |
| 2 | Nhà song lâp | 8,0m | 112m2 |
| 3 | Nhà liên kế có sân vườn | 4,0m | 64m2 |
| 4 | Nhà liên kế, nhà phố | 3,3m | 40m2 |
2- Trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyến quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để bổ sung thêm cho phần diện tích đất xây dựng nhà ở hiện có thì không hạn chế diện tích, kích thước lô đất.
3- Việc hợp thức hoá cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải đảm bảo diện tích và kích thước lo đất như sau :
a/- Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân lô thì kích thước và diện tích lô đất phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân lô đã được duyệt. Trường hợp diện tích, kích thước lô đất khác với diện tích, kích thước lô đất theo quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân lô ban đầu mà phần diện tích, kích thước chênh lệch vẫn phù hợp với quy hoạch chung và đảm bảo các thông số, chỉ tiêu quy định tại quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân lo thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
b/- Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân lô nhương nhà ở, đất ở nằm ở vị trí theo quy hoạch chung được xác định là đất ở thì được xềt cap giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở với kích thước và diện tích lô đất theo hiện trạng sau khi đã trừ phần diện tích vi phạm lộ giới, chỉ giới bo vệ các công trình kỹ thuật hạ tầng.
c/- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở có chia cắt thửa đất, thì các thửa đất sau khi chia cắt phải bảo đảm kích thước và diện tích theo quy định tại điểm 1 khoản A Điều này.
4- Ranh giới giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất :
a/- Ranh giới lô đất giao, cho thuê, chuyển quyền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng được tính từ lộ giới trở vào trừ trường hợp có quy định khác.
b/- Trường hợp lộ giới nằm ngay trên các kết cấu chính của đường hoặc của các công trình kỹ thuật hạ tầng công cộng trong Thành phố thì phải dịch chuyển ranh giới giao đất, thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất ra khỏi hành lang bo vệ các kết cấu này theo quy định.
5- Đối với các lô đất nông nghiệp có diện tích lớn nằm trong các khu vực theo quy hoạch được xác định là đất ở, nếu muốn phân chia và chuyển mục đích sử dụng sang đất đất ở thì phẩi có quy hoạch phân lô được cấp có thấm quyền phê duyệt.
6- Khi quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư cần phải lưu ý bố trí khu vực phù hợp đế xây dựng nhà ở cho người cố thu nhạp thấp.
B. Quy định về kiến trúc xây dựng đối với nhà ở tư nhân :
1- Quy định về mật độ xây dựng :
ã/- Mạt độ xây dựng được xác định theo bảng 5.7.2 và bảng 7.6.2 của Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, cụ thế như sau :
- Tối đa 100% diện tích lô đất xây dựng đối với nhà liên kế, nhà phố;
- Tối đa 90% diện tích lô đất xây dựng đối với nhà
- liên kế có sân vườn;
- Tối đa 50% diện tích lô đất xây dựng đối với nhà biệt lập, song lập;
- Tối đa 30% diện tích lô đất xây dựng đối với biệt thự.
b/- Mật độ xây dựng được tính trên diện tích lô đất được phép sử dụng đế xây dựng. Trường hợp lô đất được phép sử dụng để xây dựng nằm trong cùng một thửa đất lớn có đất nông nghiệp, đất sân vườn, đat tạm giao do cùng chủ sử dụng có giấy tờ sử dụng đất hợp lệ thì tuỳ thuộc vào vị trí, diện tích, quy hoạch cụ thể của toàn bộ lô đất có thế tính tăng thêm mật độ xây dựng, nhương tối đa không quá 60% đối với nhà biệt lập và không quá 40% đối với nhà biệt thự tính trên phần đất được sử dụng đế xây dựng. Đối với các lô đất có xác định rõ mật độ xây dựng theo quy hoạch chi tiết được duyệt thì thực hiện theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt.
2- Quy định vê chiều cao nhà : a/- Chiều cao toàn nhà :
- Nhà liên kế, nhà phố : Là nhà xây dựng liên kế nhau, có thể xây dựng trùng với lộ giới đường, đường hẻm thì chiều cao quy định như sau :
+ Đối với đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m : Tối đa 5 tầng (1 trệt + 4 lầu);
+ Đối với đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 14m và nhỏ hơn 20m : Tối đa 4 tầng (1 trệt + 3 lầu);
+ Đối với đường, đường hẻm có lộ giới lớn hơn 6m và nhỏ hơn 14m : Tối đa 3 tầng (1 trệt + 2
lầu);
+ Đối với đường hẻm có lộ giới nhỏ hơn hoặc bằng 6m : Tối đa 2 tầng (1 trệt + 1 lầu).
- Nhà liên kế có sân vườn : Là nhà xây dựng liền kề nhau, mặt trước nhẩ có khỏang lùi so chỉ giới đường đổ (lộ giới) tối thiểu 2,4m để làm sân vườn, khỏang lùi mặt sau nhà (nếu có) so với ranh đất tối thiếu 2,0m; chiều cao quy định như sau :
+ Đối với đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m : Tối đa 4 tầng (1 trệt + 3 lầu);
+ Đối với đường, đường hẻm có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 10m và nhỏ hơn 20m : Tối đa 3 tầng (1 trệt + 2 lầu);
+ Đối với đường, đường hẻm có lộ giới nhỏ hơn 10m : Tối đa 2 tầng (1 trệt + 1 lầu).
- Nhà biệt lập : Là nhà xây dựng riêng lẻ có tất cả bốn mặt không liền kề với bất cứ công trình kiến trúc nào và tất cả các mép nhà đều phải cách ranh đất tối thiểu là l,Om. Chiều cao của nhà biệt lập theo quy hoạch chi tiết từng khu vực (nếu có) và tối đa không quá 2 tầng (1 trệt + 1 lầu). Nhà biệt lập xây dựng trên khu đất có diện tích rộng nên tầng được tính từ độ cao san gạt nền xây dựng và không sử dụng khái niệm tầng hầm, tầng lững.
- Nha song lạp : Là một ngôi nhà biệt lập gồm hai căn nhà có kiến trúc nối liền nhau, giữa hai căn nhà có phần tường chung đảm bảo cách âm và phòng chống cháy. Chiều cao của nhà song lập theo quy hoạch chi tiết từng khu vực (nếu có) và tối đa không quá 2 tầng (1 trệt + 1 lầu). Nhà song lập xây dựng trên khu đất có diện tích rộng nên tầng tính từ độ cao san gạt nền xây dựng và không sử dụng khái niệm tầng hầm, tầng lững.
- Biẹt thự : Chiều cao của biệt thự theo quy hoạch chi tiết từng khu vực (nếu có) và tối đa không quá 2 tầng (1 trệt + 1 lầu). Biệt thự xây dựng trên khu đất có diện tích rộng nên tầng tính từ độ cao san gạt nền xây dựng và không sử dụng khái niệm tầng hầm, tầng lững.
b/- Chiều cáo từng tầng nha :
- Tầng trệt nếu có bố trí tầng lững thì chiều cao tối đa là 5,Om được tính từ mặt vỉa hè đường phố đến mặt sàn lầu 1. Nhà biệt lập, biệt thự không sử dụng khái niệm tầng lững; trường hợp muốn tạo cao độ chênh lệch cho nhà biẹt lập^ biệt thự theo ý muốn hoặc theo địa hình thì chỉ tính tầng theo nền, sàn nhà.
- Các tầng lầu có chiều cao tối đa là 3,60m (tính từ mặt sàn tầng dưới đến mặt sàn tầng trên).
c/- Tầng hầm :
- Nhà biệt lập, biệt thự không sử dụng khái niệm tầng hầm.
- Trong trường hợp vị trí nhà, lô đất được phép sử dụng để xây dựng thấp hơn mặt đường thì được phép xây dựng tầng hầm và không phải tính như là một tầng ngoại trừ các trường hợp sau :
+ Trường hợp vị trí nhà, lô đất được phép sử dụng để xây dựng nằm giữa hai con đường (đường hẻm) thì tầng cao được tính theo vị trí tại mạt đường (đường hẻm) thấp hơn;
+ Trường hợp nhà phải xây dựng tầng hầm chỉ có một mặt giáp đường (đường hẻm) thì tầng cao được tính theo quy định của đường (đường hẻm) đó và trên mỗi 12m chiều dài nhà kể từ vị trí giáp đường (đường hẻm) được phép xây dựng, phải gim 1 tầng nhằm tạo sự giật cấp công trình hài hoa theo địa hình;
+ Trường hợp xây dựng nhà có nhu cầu làm tầng hầm tại vị trí mà độ cao lô đất bằng với mặt đường thì có thế cho phép đào hầm và nâng cao mặt nền tầng trệt, nhương mặt nền tầng trệt không được cao quá lm so với mặt đường. Bậc cấp vào tầng trệt và lối xuống hầm không được vi phạm khỏang lùi và lộ giới.
3- Quy định về chiều cao ô -văng, ban công nhà liên kế :
Đê’ đảm bảo mỹ quan chung mặt tiền đường phố, chiều cao từ mặt nền vỉa hè phố đến cao trình dạ dưới của ban cống lầu 1 hoạc ổ-văng, mái đon của tầng trệt tối thiểu là 3,20m và tối đa không quá 3,60m.
4- Quy định vê khỏang cách giữa 2 dãy nhà liên kế (đối với khu vực quy hoạch xây dựng mới) :
a/- Mặt trước giữa 2 dãy nhà liên kế, nhà phố, nhà liên kế có sân vườn đối diện nhau phải cách nhau tối thiểu 10m.
b/- Mặt sau giữa 2 dãy nhà liên kế, nhà phố, nhà liên kế có sân vườn đấu lưng nhau cần bố trí hành lang kỹ thuật với chiều rộng tối thiểu là 2m.
5- Quy định về hình thức mái công trình :
a/- Tất cả các biệt thự, nhà biệt lập, song lập khi xây dựng mới hoặc cải tạo phải làm mái dốc lợp ngói hoặc tôn màu.
b/- Các loại nhà ở liên kế, liên kế có sân vườn khi xây dựng mới chủ yếu làm mái dốc lợp ngói hoặc tôn màu. Trường hợp những khu vực quy hoạch chi tiết cho phép lam mái bằng phải có giải pháp xử lý cho phù hợp, đảm bảo kỹ mỹ thuật.
c/- Các công trình, nhà ở đã xây dựng, khi sửa chữa phải cải tạo lại phần mái như đã quy định cho công trình xây dựng mới.
6- Quy định về hình thức bên ngoài công trình :
ã/- Không được xây dựng các kiến trúc bằng vật liệu thô sơ (tranh, tre, nứa, lá) trong khu vực đô thị, trừ trường hớp có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc và được phép của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
b/- Không được xây thêm các kiến trúc chắp vá, bám vào kiến trúc chính như vẩy thêm mái bám vào kiến trúc chính, tường rào; làm kiến trúc tạm trên sân thượng, ban-công, lô-gia.
c/- Mặt ngoài nhà (mặt tiền, mặt bên) phải có kiến trúc phù hợp và hài hoà với kiến trúc hiện có chung quanh hoặc thèo quy hoạch chi tiết; không được sản quét các màu đen, màu tối sẫm, sản phản quang và trang trí các chi tiết phơn mỹ thuật; đồng thời phải phù hợp với màu sắc kiến trúc cảnh quan khu vực.
d/- Mặt tiền các ngôi nhà dọc các đường phố chính, ở các vị trí có thể nhìn thấy từ đường và các khu vực công cộng không được bố trí sân phải quần áo.
7- Hàng rào (theo bảng 7.9.4 Quy chuẩn Xay dựng Việt Nam) :
Trừ trường hợp có yêu cầu đặc biệt, hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng nhẹ, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực và chiều cao tối đa của hàng rào không quá 2,60m (tính từ mặt đất). Phần tứờng rào giáp với đứờng và đường hẻm từ độ cao 0,6m (tính từ mặt đất) trở lên phải thiết kế trống thoáng.
8- Vạt góc tại các giao lộ (theo bảng 7.11.1 Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam) :
Góc giao lộ của 2 đường có lộ giới nhổ hơn hoặc bằng 8m hoặc giữa 1 đường có lộ giới lớn hơn 8m và 1 đường có lộ giới nhổ hơn hoặc bằng 8m, được áp dụng kích thước vạt góc tối thiểu bằng 50% kích thước của bảng 7.11.1 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Các trường hợp khác thực hiện theo đúng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
9- Lộ giới đường hẻm :
a/- Lộ giới đường hẻm là phần diện tích kể không gian phía trên dùng để làm đường hẻm giao thông, bố trí các công trình hạ tầng, đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy, sinh hoạt và vệ sinh môi trường đô thị .
b/- Viẹc xây dựng tất cả các công trình đều phải chấp hành theo quy định về lộ giới đường hẻm trên địa bằn thành phố Đà Lạt đã được ủy ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng phê duyệt.
c/- Trong điều kiện trên đường hẻm theo hiện trạng đang tồn tại nhiều công trình, kiến trúc kiên cố khó mở rọng thì lọ giới đường hẻm nhỏ nhất vẫn phai đạt được 2m.
d/- Đối với các đường hẻm có điều kiện mở rộng hoặc tại các khu vực quy hoạch chỉnh trang, cải tạo lớn và các cụm dân CƯ quy hoạch mới thì lộ giới đường hẻm thực hiện theo quy hoạch chi tiết nhương tối thiểu không nhỏ hơn 4m.
10- Hè phố (vỉa hè) :
Là phần đất thuộc lộ giới của các đường phố, hẻm phố.
a/- Trong mọi trường hợp, không được lấn chiếm, xây dựng làm thay đối cao độ quy định của từng hè phố.
b/- Khi có nhu cầu cần sửa chữa, làm đẹp mặt hè phố (không thay đối cao độ mặt nền) phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý lòng lề đường.
11- Vệ sinh đô thị :
a/- Nước mưa và nước thi không được xả trực tiếp lên mặt hè, mặt đường phố mà phải theo hệ thống mương, cống chảy từ nhà vào hệ thống thoát nước đô thị.
b/- Nước thi của khu vệ sinh phải được xử lý qua bể tự hoại xây dựng đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, trước khi chảy vào hệ thống cống của Thành phố. Đối với khu vực được xử lý tập trung theo dự an Cải thiện điều kiện vệ sinh thành phố Đà lạt thì phải đấu nối vào hệ thống thu gom của hệ thống cống chung.
c/- Nước thi sản xuất và dịch vụ phải được xử lý đạt yêu cầu quy định theo tiêu chuẩn TCVN 5945-95 trước khi thi vào hệ thống cống của Thành phố.