Điều 14. Quy định quản lý công trình nhà ở
1. Quy định chung
a) Đảm bảo các yêu cầu theo quy định sau:
Đối với nhà ở tại khu phố cũ, biệt thự, nhà vườn có khuôn viên riêng trong đô thị, có trong danh mục bảo tồn phải giữ gìn hình ảnh nguyên trạng, đảm bảo mật độ xây dựng, số tầng, độ cao và kiểu dáng kiến trúc.
Nhà ở mặt phố xây dựng mới không đồng thời thì các nhà xây sau ngoài việc phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt còn phải căn cứ vào cao độ nền, chiều cao tầng 1, chiều cao ban công, chiều cao và độ vươn của ô văng, màu sắc của nhà trước đó đã được cấp phép xây dựng để tạo sự hài hòa, thống nhất cho toàn tuyến.
b) Thiết kế xây dựng các công trình nhà ở phải tuân thủ các quy định tại các quy chuẩn - tiêu chuẩn về thiết kế công trình hiện hành.
2. Quy định cụ thể đối với kiến trúc nhà ở chung cư
a) Thiết kế nhà ở chung cư mới trong đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hoặc dự án độc lập cần đảm bảo:
Quy định về quy mô xây dựng:
- Bảo đảm phù hợp với quy hoạch và thiết kế đô thị được duyệt.
- Tầng cao: Tối đa 25 tầng.
- Đối với chung cư xây dựng có chiều cao ≥ 45m phải có thỏa thuận của cơ quan quốc phòng.
- Mật độ xây dựng: Tối đa 40% đối với block chung cư thuần ở. Đối với chung cư có khối đế thương mại, mật độ xây dựng tối đa đối với khối đế không quá 60%.
- Số lượng căn hộ hợp lý của một tầng trong một đơn nguyên của nhà ở cao tầng nên từ 4 căn hộ đến 6 căn hộ (mỗi căn hộ không nên nhỏ hơn 50m).
- Khoảng lùi: Tuỳ thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình với chiều rộng của lộ giới, khoảng lùi tối thiểu của nhà ở cao tầng không được nhỏ hơn 6m.
- Khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập phải đảm bảo điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, an toàn khi có cháy và không được nhỏ hơn 25m.
- Để đảm bảo khoảng cách an toàn phòng chống cháy trong khu nhà ở cao tầng, đường dành cho xe chữa cháy phải có chiều rộng thông thuỷ không nhỏ hơn 3,5m và chiều cao thông thuỷ không nhỏ hơn 4,25m. Cuối đường cụt phải có khoảng trống để quay xe. Kích thước chỗ quay xe không nhỏ hơn 15m x 15m.
- Khi xây dựng nhà ở cao tầng phải bố trí chỗ để xe. Chỗ để xe có thể đặt trong công trình hoặc ngoài công trình. Diện tích tính toán chỗ để xe được tính toán như sau: Chỗ để xe ô tô tính từ 4 hộ đến 6 hộ có 1 chỗ để xe với tiêu chuẩn diện tích là 25m2/xe. Chỗ để xe môtô, xe máy tính 2 xe máy/hộ với tiêu chuẩn diện tích từ 2,5m2/xe đến 3,0m2/xe, và 1 xe đạp/hộ với tiêu chuẩn diện tích: 0,9m2/xe.
Quy định về kiến trúc:
- Hình thức kiến trúc: Khối nhà chung cư cao tầng cần được thiết kế định hướng song song với các trục đường chính, mặt đứng các hướng đều phải được nghiên cứu đồng bộ, có phương án giảm bức xạ mặt trời đối với hướng tây.
- Từ tầng thứ 6 trở lên chỉ làm lôgia, không được làm ban công. Từ tầng 20 trở lên không được làm ban công hay lôgia.
- Màu sắc: Khuyến khích sử dụng màu với gam lạnh. Không sử dụng màu phản quang, màu sẫm và màu đậm như đen, đỏ, xanh hay vàng đậm. Chỉ được sử dụng tối đa 03 màu sơn bên ngoài cho một công trình.
- Vật liệu: Không sử dụng vật liệu phản quang, vật liệu có mầu sắc đậm hoặc sặc sỡ và phải hài hòa với cảnh quan kiến trúc các công trình kế cận.
b) Đối với các khu chung cư mới và cũ thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết
Việc lập dự án và thiết kế các chung cư mới hoặc cải tạo chỉnh trang các chung cư cũ phải theo đúng quy định trong đồ án quy hoạch chi tiết và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch được duyệt.
Nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân chuyển đổi chức năng sử dụng đất hoặc lấn chiếm không gian, diện tích các khu đất công cộng như cây xanh, vườn hoa, sân chơi... để sử dụng vào các mục đích khác.
Khuyến khích việc xây dựng chung cư cao tầng trên các trục tuyến phố chính có lộ giới đường ≥ 30m.
c) Đối với việc cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư cũ thuộc khu vực chưa có quy hoạch
Đối với những chung cư cũ cần phải được phân hạng (theo thời gian xây dựng, niên hạn sử dụng) để từ đó đưa ra những lộ trình, kế hoạch cải tạo chỉnh trang cụ thể.
Công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cần phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn bộ khu vực cần cải tạo, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện đại.
Trường hợp các khu chung cư cũ đã xuống cấp, cần cải tạo hoặc thay thế, chủ đầu tư cần lập quy hoạch chi tiết 1/500 tổng thể khu vực có nhà chung cư để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cũ đã xuống cấp phải đảm bảo:
- Không làm ảnh hưởng đến không gian, kiến trúc, cảnh quan chung của khu vực lân cận;
- Xây dựng đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch (Trường học, nhà trẻ, sân chơi, cơ sở y tế…). Trường hợp sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu lân cận cần được nghiên cứu tính toán về quy mô, công suất và bán kính phục vụ đảm bảo đạt các quy định trong quy chuẩn và tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng.
- Trường hợp cải tạo công trình, nghiêm cấm việc xây dựng cơi nới, chồng lấn làm ảnh hưởng đến kết cấu và hình thức kiến trúc công trình.
- Duy trì hoặc thu hồi lại các không gian trống (Sân chơi, vườn hoa) công cộng nếu đã bị lấn chiếm để hoàn thiện đồng bộ cùng với công trình chung cư.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ thấp tầng
a) Nhà ở thấp tầng tại các khu vực có đồ án quy hoạch mới thực hiện theo đúng quy hoạch được duyệt.
b) Nhà ở thấp tầng tại các đường phố, khu vực chưa có quy hoạch chi tiết; thực hiện theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt và quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
c) Chỉ giới xây dựng: Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, nhưng phải đảm bảo chỉ giới đường đỏ của tuyến đường, những nhà xây dựng sau không được xây dựng vượt ra phía hè so với nhà xây dựng trước để tạo sự đồng bộ toàn dãy phố.
d) Khoảng lùi của công trình:
Phù hợp với quy hoạch đường giao thông.
Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định sau:
Bảng 8. Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo chiều rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình
|
Lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | ||||
| ≤16 | 19 | 22 | 25 | ³ 28 | |
| < 19 | 0 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19 ÷ < 22 | 0 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| 22 ÷ < 25 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 |
| ³ 25 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 |
Các công trình nhà ở phải có giải pháp thiết kế kiến trúc đối với bậc tam cấp và lối vào nhà. Không được xây dựng bậc tam cấp và lối vào nhà trong phần diện tích vỉa hè (không vượt quá chỉ giới đường đỏ).
đ) Cao độ nền: Cốt nền tầng 1: +0,45m so với cốt nền xây dựng công trình.
e) Số tầng cao:
Đối với nhà liên kế: Tại các phố chính trong đô thị, số tầng nhà xây dựng từ 2 - 6 tầng; đối với các đường ngõ nhỏ <6m không được xây cao quá 4 tầng.
Đối với nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà vườn) số tầng tối đa: 4 tầng.
Không xây dựng nhà tạm, nhà 1 tầng tại các phố chính trong đô thị.
f) Chiều cao các tầng: Chiều cao tầng 1: 3,9m, chiều cao tầng 2: 3,6m, chiều cao các tầng còn lại: 3,3m.
g) Mật độ xây dựng tối đa tính theo diện tích lô đất xây dựng công trình:
Mật độ xây dựng tối đa tính theo diện tích lô đất xây dựng công trình được quy định cụ thể như sau:
Bảng 9. Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự…)
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1.000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Đối với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị nêu trên, mật độ xây dựng tối đa được xác định tương ứng theo công thức nội suy theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam hiện hành.
h) Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở
Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới phải đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
Bảng 10. Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở
| Lộ giới đường tiếp giáp | Diện tích lô đất xây dựng nhà ở | Bề rộng lô đất | Chiều sâu lô đất |
| ≥ 20m | ≥ 45m2 | ≥ 5m | ≥ 5m |
| < 20m | ≥ 36m2 | ≥ 4m | ≥ 4m |
i) Quy định về độ vươn và nhô ra của các bộ phận công trình.
Độ vươn tối đa của ban công, mái đua, ô văng so với chiều rộng lộ giới được quy định như sau:
Bảng 11. Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô văng
| Lộ giới đường | Độ vươn ra (tối đa) |
| >15m | 1,4m |
| 12 - 17m | 1,2m |
| 7- 12m | 0.9m |
| <7m | Không được xây dựng ban công |
Trên ban công chỉ được làm lan can, không được tạo thành khối lồi, buồng và không được xây dựng lắp tường che chắn; chiều cao 0,8 - 1,2m.
Bảng 12. Các bộ phận nhà được phép nhô ra
| Cao độ so với mặt hè (m) | Bộ phận được nhô ra | Độ vươn tối đa (m) | Cách mép vỉa hè tối thiểu (m) |
| 0 | Bậc thềm, vệt dắt xe | 0,3 | |
| 0 – 1 | Ống đứng thoát nước mưa | 0,2 | |
| ≥ 1 | - Ống đứng thoát nước mưa - Bậu cửa, gờ chỉ, chi tiết trang trí | 0,2 | |
| ≥ 2,5 | Chi tiết kết cấu di động: Mái dù, cánh cửa | 1,0 | |
| ≥ 3,5 | Chi tiết kết cấu cố định: - Ban công, mái đua, máng nước - Mái đón, mái hè phố. | 1,0 0,6 |
k) Kết cấu chịu lực, vật liệu xây dựng và hoàn thiện kiến trúc mặt ngoài.
Nhà khung bê tông cốt thép hoặc xây tường gạch.
Nhà ở trên các tuyến đường đô thị, quốc lộ, tỉnh lộ: Không được xây bao và lợp mái bằng vật liệu tạm, thô sơ, đắp đất, ghép gỗ, tôn, tre, nứa, phibroximăng, giấy dầu, mái lá, rơm rạ.
Không sử dụng nhiều loại vật liệu và màu sắc trang trí bề mặt ngôi nhà.
Việc sử dụng vật liệu xây dựng để hoàn thiện mặt ngoài công trình phải được xem xét trong giấy phép xây dựng.
l) Hình khối kiến trúc
Hình thức kiến trúc bố trí hài hoà, phù hợp với cảnh quan khu vực; đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng.
Mặt đứng và mái công trình sử dụng màu sắc hài hòa, đồng bộ toàn dãy phố.
m) Việc xây cổng, tường rào
Không xây dựng cổng, tường rào mới tại các phố chính trong đô thị (trừ trường hợp đã có quy hoạch được duyệt).
Trên các tuyến phố khác, nếu xây dựng tường rào phải đảm bảo có kiến trúc thoáng, mỹ quan, không cao > 2m, trong đó phần xây dựng đặc không > 0,8m.
n) Xây dựng nhà ở tại vị trí góc phố
Hình thức kiến trúc công trình phải được bố trí hài hòa, phù hợp với cảnh quan khu vực và kiến trúc công trình xung quanh.
Mặt trước ngôi nhà phải được cắt vát góc với kích thước tối thiểu 1,0mx 1,0m (lộ giới đường nhỏ hơn 20m), 1,5mx 1,5m (lộ giới đường từ 20m trở lên) hoặc phù hợp với bán kính block vỉa hè; đồng thời đảm bảo tuân thủ quy chuẩn xây dựng.
o) Quan hệ với các công trình bên cạnh
Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.
Không được thiết kế đường ống xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của điều hòa, máy lạnh), khí bụi, khí thải sang hộ liên kế.
ô) Các yêu cầu kỹ thuật khác đối với công trình xây dựng.
Hồ sơ xin phép xây dựng của chủ đầu tư bắt buộc phải có bản vẽ phối cảnh tổng thể công trình kèm theo để được xem xét tuân thủ quy chuẩn xây dựng.
Nhà riêng lẻ xây dựng mới bắt buộc phải thiết kế bể tự hoại đảm bảo yêu cầu vệ sinh mới được cấp phép đấu nối vào hệ thống chung (nội dung cấp phép đấu nối nằm trong Giấy phép xây dựng).
Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được thiết kế xây dựng hướng ra đường phố, ngõ đi chung.
Máy điều hòa nhiệt độ nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải ở độ cao trên 2,7m và không xả nước ngưng trực tiếp lên vỉa hè, đường phố.
Không hạ độ cao vỉa hè làm lối đi vào nhà, không lắp đặt vệt dắt xe xuống lòng đường.
Nước thải sinh hoạt thông thường phải được xử lý qua hố ga trước khi thoát vào hệ thống thoát nước chung của khu vực.
Biển quảng cáo đặt ở mặt tiền ngôi nhà không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%.
4. Đối với nhà ở riêng lẻ cao tầng
a) Các công trình nhà ở riêng lẻ cao tầng chỉ được phép xây dựng trên các tuyến phố chính (quy định tại Khoản 1 Điều 6 Quy chế này).
b) Số tầng cao: Từ 7 ÷ 9 tầng.
c) Khoảng lùi xây dựng: ≥ 3m (Chi tiết tại bảng 2 khoản 1 Điều 6 Quy chế này).
d) Các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng khác tuân thủ điểm c, d, đ, e, f, g, h, i, k , l , m, n, o, ô khoản 3 Điều này.
5. Quy định xây dựng nhà ở đối với các thửa đất có diện tích, hình khối không đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng.
Nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn 15m2 có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 2,5m hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m thì không được phép xây dựng.
Nếu diện tích đất thực tế từ 15m2 đến nhỏ hơn 40m2 có chiều rộng mặt tiền từ 2,5m trở lên và có chiều sâu so với chỉ xây dựng từ 3m trở lên thì được phép xây dựng không quá 2 tầng.
6. Quy định về cấp giấy phép xây dựng tạm
Về quy mô và thời gian tồn tại của công trình xây dựng tạm:
a) Đối với các công trình, nhà ở có sẵn trong khu vực hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật; hành lang bảo vệ đê và hành lang bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật mà nhà nước chưa có chủ trương, kế hoạch thực hiện di dời các công trình, nhà ở đó ra khỏi khu vực nêu trên: Không được phép xây dựng mới, chỉ được sửa chữa, cải tạo nhưng không làm thay đổi quy mô, diện tích, kết cấu chịu lực an toàn của công trình.
b) Đối với công trình, nhà ở đã có sẵn nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới của các tuyến đường có trong đô thị đã được phê duyệt và công bố lộ giới nhưng chưa có kế hoạch mở rộng đường: Được phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở nhưng không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu hiện trạng cũ, hoặc cấp giấy phép xây dựng tạm để cải tạo, sửa chữa công trình, nhà ở với quy mô bán kiên cố 01 tầng, tường gạch, mái tôn hoặc ngói. Nếu hiện trạng là đất trống, không cho phép xây dựng mới công trình, nhà ở; cho phép cải tạo lại hàng rào, cổng hiện có nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy định về kiến trúc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
c) Đối với các khu vực khác không thuộc khu vực quy định tại các Điểm a và b Khoản 6 Điều này: Nếu chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng thì được cấp phép xây dựng tạm với quy mô tối đa không quá 02 tầng và chiều cao tối đa không quá 9m (kể cả mái tre), không được xây dựng tầng hầm; phải phù hợp với kiến trúc, cảnh quan trong khu vực và tuân thủ các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn quy hoạch, xây dựng; nên sử dụng kết cấu đơn giản và vật liệu nhẹ, dễ tháo dỡ.
d) Công trình xây dựng tạm được tồn tại theo thời gian thực hiện quy hoạch, trường hợp công trình theo giấy phép xây dựng tạm hết thời gian tồn tại, nhưng Nhà nước vẫn chưa thực hiện quy hoạch thì công trình được tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch.
đ) Chủ đầu tư phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi quy hoạch được công bố. Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.
e) Trường hợp công trình theo giấy phép xây dựng tạm hết thời hạn tồn tại, nhưng Nhà nước vẫn chưa thực hiện quy hoạch, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì đề nghị với cơ quan cấp phép xem xét cho phép kéo dài thời hạn tồn tại.
g) Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và cho dự án.
7. Quy định đối với công trình xây dựng xen cấy vào các công trình cũ
Đối với công trình nhà ở xen cấy vào công trình cũ phải đảm bảo các yêu cầu: Phù hợp với tính chất, công năng sử dụng công trình; không làm ảnh hưởng xấu đến chất lượng kết cấu của công trình cũ; sử dụng hình thức, vật liệu, màu sắc đồng nhất hoặc hài hòa với công trình cũ; đồng bộ về hệ thống kỹ thuật trong và ngoài nhà.
8. Quy định đối với kiến trúc công trình nhà ở nông thôn
a) Quy định chung
Bảo vệ và phát huy giá trị kiến trúc truyền thống trong thiết kế xây dựng nhà ở nông thôn mới, kết hợp giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc nhà ở truyền thống.
Khai thác triệt để đặc điểm khí hậu, địa hình, cảnh quan... tạo môi trường vi khí hậu phù hợp theo mô hình kiến trúc xanh, sinh thái và bền vững.
Các mẫu thể loại nhà ở phải phù hợp với nghề nghiệp, bao gồm: Loại nhà ở thuần nông; nhà ở kết hợp kinh tế trang trại; nhà ở kết hợp hoạt động thương mại dịch vụ...
b) Các loại nhà ở nông thôn
Được phân loại theo mô hình kinh tế gia đình, bao gồm: Nhà ở thuần nông; nhà ở ven đô; nhà ở liên kế phố thuộc trung tâm xã.
c) Quy định về quy mô xây dựng
Ngoại trừ các công trình hiện hữu, các công trình xây dựng nhà ở mới trong khu vực nông thôn phải tuân thủ các quy định sau:
- Đối với hộ nông nghiệp: ≥ 300m2/hộ.
- Đối với hộ phi nông nghiệp: ≥ 120m2/người.
d) Kiến trúc công trình
Hình thức kiến trúc: Khuyến khích các hình thức kiến trúc dân gian, thông thoáng, bố trí hài hòa với cảnh quan nông thôn nhất là cảnh quan đồng ruộng, vườn tược, sông suối đặc trưng của thành phố Hòa Bình. Đối với các khu vực có nền đất thấp, đất ngập nước khuyến khích xây dựng mô hình nhà sàn để giảm thiểu công tác san nền và phù hợp với môi trường địa phương.
Chủ yếu xây dựng nhà thấp tầng (2 – 3 tầng), loại nhà mái ngói, có sân vườn cây xanh;
Tường rào (nếu có): Cao tối đa 2,6m. Tường rào phía giáp các tuyến đường đối với nhà liên kế có sân vườn phải bảo đảm độ rỗng tối thiểu 80%, phần tường đặc không cao quá 0,6m.