Điều 11. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; giao đất và giao rừng; cho thuê đất và cho thuê rừng
1. Trình tự thực hiện đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
a) Người đề nghị giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất và thuê rừng nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 5 Điều này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Quy định này.
b) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện:
- Đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: Đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất.
- Đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ: Hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho Cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
- Rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa; trường hợp giao đất và giao rừng, cho thuê đất và cho thuê rừng thì đề nghị cơ quan chuyên môn về lâm nghiệp kiểm tra thực địa hiện trạng khu rừng giữa hồ sơ và thực địa dự kiến giao.
- Phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có).
- Tham mưu trình cơ quan, người có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cho thuê đất và cho thuê rừng.
Hồ sơ trình gồm có: Giấy tờ tại khoản 5 Điều này; trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất, tờ trình theo Mẫu số 25, dự thảo quyết định theo Mẫu số 06 ban hành kèm theo Quyết định này; các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính.
c) Cơ quan, người có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cho thuê đất và cho thuê rừng.
d) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính thửa đất theo Mẫu số 19 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này cho cơ quan thuế; chuyển thông tin theo Mẫu số 19a Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này đến cơ quan tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (nếu có); thời gian thực hiện cụ thể như sau:
- Thời gian chuyển thông tin đến cơ quan thuế không quá 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền.
- Thời gian chuyển thông tin đến cơ quan tài chính không quá 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền.
đ) Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định; trường hợp được miễn tiền thuê đất mốt số năm sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản theo quy định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thuế xác định tiền thuê đất phải nộp một số năm; ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi cho người sử dụng đất. Thời gian thực hiện không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan có chức năng quản lý đất đai (không tính vào thời gian giải quyết thủ tục hành chính).
Cơ quan tài chính xác định và ban hành thông báo số tiền phải nộp đối với trường hợp phải nộp tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (nếu có) theo quy định theo Mẫu số 19b Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này và gửi cho người sử dụng đất. Thời gian thực hiện không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan có chức năng quản lý đất đai (không tính vào thời gian giải quyết thủ tục hành chính).
e) Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền để nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (nếu có).
g) Cơ quan thuế, cơ quan tài chính xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền để nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (nếu có) và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
h) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh; trường hợp ký hợp đồng thuê đất thì thực hiện theo Mẫu số 28 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; trường hợp ký hợp đồng thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã ký hợp đồng theo Mẫu số 28 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này.
i) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; cơ quan chuyên môn về lâm nghiệp có trách nhiệm cập nhật, lưu trữ hồ sơ theo pháp luật về lâm nghiệp.
k) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai bàn giao đất, bàn giao rừng trên thực địa thực hiện theo Mẫu số 24 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
2. Trình tự, thủ tục thực hiện đối với trường hợp người sử dụng đất thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Người đề nghị giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất và thuê rừng nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 5 Điều này theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông.
b) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện:
- Đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: Đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất.
- Đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ: Hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
- Rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa; trường hợp giao đất và giao rừng, cho thuê đất và cho thuê rừng thì đề nghị cơ quan lâm nghiệp kiểm tra thực địa hiện trạng khu rừng giữa hồ sơ và thực địa dự kiến giao.
- Tham mưu trình cơ quan, người có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cho thuê đất và cho thuê rừng.
Hồ sơ trình gồm có: Giấy tờ tại khoản 5 Điều này; trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất, tờ trình theo Mẫu số 25, dự thảo quyết định theo Mẫu số 06 ban hành kèm theo Quyết định này; các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính.
c) Cơ quan, người có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cho thuê đất và cho thuê rừng.
d) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin theo Mẫu số 19a ban hành theo Quyết định này đến cơ quan tài chính để xác định số tiền phải nộp để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (nếu có). Thời gian thực hiện không quá 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền.
đ) Cơ quan tài chính xác định và ban hành thông báo số tiền phải nộp đối với trường hợp phải nộp tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (nếu có) theo quy định theo Mẫu số 19b Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này và gửi cho người sử dụng đất. Thời gian thực hiện không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan có chức năng quản lý đất đai (không tính vào thời gian giải quyết thủ tục hành chính).
e) Người sử dụng đất nộp tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (nếu có).
g) Cơ quan tài chính xác nhận hoàn thành việc nộp tiền để nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (nếu có) và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
h) Thực hiện quy định tại các điểm h, i và k khoản 1 Điều này.
3. Trình tự, thủ tục thực hiện đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể như sau:
a) Thực hiện quy định tại điểm a, b, c khoản 1 Điều này.
b) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, trình cơ quan, người có thẩm quyền ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về giá đất có nội dung về trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
c) Cơ quan, người có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.
d) Thực hiện quy định tại các điểm d, đ, e, g, h, i và k khoản 1 Điều này.
4. Thời gian giải quyết thủ tục hành chính tại các khoản 1, 2, 3 Điều này không quá 15 ngày làm việc.
5. Thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính:
5.1. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất giao đất và giao rừng; cho thuê đất và cho thuê rừng.
a) Đơn đề nghị giao đất, thuê đất/thuê đất và thuê rừng theo Mẫu số 01; Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 14 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này.
b) Dự án đầu tư đối với khu rừng đề nghị giao; báo cáo điều tra, đánh giá hiện trạng rừng và bản đồ hiện trạng rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp (đối với trường hợp đề nghị giao đất và giao rừng); kết quả đấu giá thuê rừng; biên bản đấu giá cho thuê rừng; danh sách người trúng đấu giá thuê rừng; thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với người trúng đấu giá thuê rừng (đối với trường hợp cho thuê đất và cho thuê rừng).
c) Một trong các loại giấy tờ sau đây:
- Bản sao văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 116 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có);
- Bản sao văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 124 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao văn bản của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất về kết quả đấu giá quyền sử dụng đất không thành quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao văn bản về kết quả thực hiện việc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao các văn bản theo quy định của pháp luật đối với trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 mà phải thu hồi đất.
- Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
d) Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
5.2. Hồ sơ đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất nông nghiệp do tổ chức, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng, gồm:
a) Đơn theo Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này;
b) Bản sao Phương án sử dụng đất đã được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt đối với tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành;
c) Một trong các loại giấy tờ sau:
- Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có);
- Bản sao văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 124 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao văn bản của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất về kết quả đấu giá quyền sử dụng đất không thành quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao văn bản về kết quả thực hiện việc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao các văn bản theo quy định của pháp luật đối với trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 mà phải thu hồi đất.
d) Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
5.3. Hồ sơ đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng, gồm:
a) Đơn theo Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này.
b) Bản sao Phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp tại địa phương đã được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt.
c) Bản sao Phương án sử dụng đất đã được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt đối với diện tích đất thu hồi của công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng để giao đất, cho thuê đất quy định tại các điểm c, d và đ khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
d) Một trong các loại giấy tờ sau:
- Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có).
- Bản sao văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 124 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao văn bản của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất về kết quả đấu giá quyền sử dụng đất không thành quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao văn bản về kết quả thực hiện việc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Bản sao các văn bản theo quy định của pháp luật đối với trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 mà phải thu hồi đất.
đ) Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
5.4. Thành phần hồ sơ đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thanh toán Hợp đồng dự án BT theo quy định tại điểm a khoản 4 và điểm b khoản 9 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025, gồm:
a) Đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Quyết định này.
b) Bản sao Hợp đồng dự án BT.
c) Bản sao Quyết định chủ trương đầu tư, văn bản phê duyệt dự án, văn bản lựa chọn nhà đầu tư (nếu có).