Điều 26. Quản lý kiến trúc công trình nhà ở riêng lẻ
1. Chi giới xây dựng:
a) Nhà ở tại các khu vực đô thị mới, khu vực có quy hoạch chi tiết được duyệt, thực hiện đúng theo quy hoạch chi tiết được duyệt.
b) Nhà ở xây dựng mới tiếp giáp với những trục đường phố nội thị thực hiện theo QCXDVN 01:2008/BXD và theo quy định tại bảng Phụ lục 01 Quy chế này;
c) Không có bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) vượt quá chỉ giới đường đó theo quy chuẩn xây dựng và ranh giới với lô đất liền kề.
d) Xử lý tồn tại: Nhà liền kề tồn tại hiện hữu, chỉ giới xây dựng mặt ngoài tường (cột) trục cửa chính lùi 1,5 m so với chỉ giới đường đó:
- Phần không gian lùi 1,5 m ở tầng trệt tiếp giáp với vỉa hè, khuyến khích hộ gia đình được phép xây dựng bao quanh bằng làm bê tông hoặc khung thép nhưng phải đảm bảo mỹ quan, có độ thông thoáng tối thiểu 70% làm diện tích sử dụng phụ và không được mở cửa ra ngoài làm ảnh hưởng đến không gian vỉa hè.
- Phần không gian lùi 1,5 m từ tầng 2 trở lên nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa, thì phải xin phép và thực hiện theo giấy phép xây dựng được cấp.
2. Diện tích đất xây dựng, mật độ xây dựng:
a) Theo diện tích chia lô của các quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Đối với nhà ở liền kề xây dựng trong khu vực đô thị cũ phải bảo đảm điều kiện sau:
- Lô đất phải có chiều rộng không nhỏ hơn 4,0 m và diện tích không nhỏ hơn 40 m². Tùy thuộc diện tích lô đất xây dựng, mật độ xây dựng nhà ở liền kề được lấy theo quy định về quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01 : 2008/BXD) và Điểm a Khoản 1 Điều 5 Quyết định số 05/2015/QĐ-UBND ngày 17/4/2015 của UBND tỉnh Quảng Trị “Về việc quy định hạn mức giao đất ở, đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; công nhận quyền sử dụng đất ở đồi với thửa đất có vườn, ao; diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và trường hợp không được tách thửa”.
- Các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hệ thống kỹ thuật và vệ sinh môi trường tuân thủ theo TCVN 9411 : 2012 Nhà ở liền kề - Tiêu chuẩn thiết kế; tuân thủ các quy định trong TCVN 2622 về phòng chống cháy và các yêu cầu về an toàn cháy cho nhà và công trình theo QCVN 06 : 2010/BXD.
c) Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với nhà ở biệt thự là 70% diện tích thửa đất.
3. Cốt nền (cos ±0,00):
a) Cốt nền tầng 1 (tầng trệt) nhà ở tại vị trí tiếp giáp với chỉ giới đường đó cao hơn so với vỉa hè (đối với các tuyến đường đã có vỉa hè hoàn thiện) tối đa là 20 cm, trường hợp nhà ở có chiều rộng sàn trước lớn hơn 4 m thì được phép cao hơn 0,5 m; các tuyến đường chưa có vỉa hè thì cốt nền nhà ở cao hơn mặt đường nhựa, đường bê tông tối đa là 0,4 m; các tuyến đường đang còn là đường đất, đường cấp phối thì cốt nền nhà ở cao hơn mặt đường tối đa là 0,7 m.
b) Đối với các khu vực dân cư đô thị ở các vùng thấp lụt, thì cốt nền cao hơn mặt đường, hẻm, kiệt hiện trạng không quá 1,0 m nhưng phải có khoảng lùi tối thiểu 3,0 m.
4. Chiều cao tầng:
- Tầng 1: tối đa 3,9 m;
- Từ tầng 2 trở lên là 3,6 m (Trường hợp có tầng lửng thì cốt sàn tầng 2 là 5,6 m so với cốt vỉa hè tại vị trí xây dựng).
5. Tầng cao:
a) Trường hợp đặc thù: Xây dựng nhà biệt thự, nhà ở liên kế xung quanh khu vực Di tích lịch sử quốc gia đặc biệt Thành Cổ tiếp giáp với các trục đường Trần Hưng Đạo (đoạn giữa đường Phan Đình Phùng đến đường Lý Thái Tổ), đường Nguyễn Tri Phương, đường Phan Đình Phùng, đường Hai Bà Trưng (đoạn giữa đường Phan Đình Phùng đến đường Lý Thái Tổ), đường Lý Thái Tổ (đoạn giữa đường Hai Bà Trưng đến đường Trần Hưng Đạo), đường Minh Mạng, đường Hoàng Diệu, đường Ngô Thị Nhậm, đường Hồ Xuân Hương (đôi bờ hỏi Bàu Trùng) thì tầng cao tối đa là 03 tầng.
b) Xử lý tồn tại:
- Trường hợp nhà ở mặt phố có phần diện tích đất còn lại nhỏ hơn 15 m², chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3 m thì không được phép xây dựng.
- Trường hợp nhà ở mặt phố có phần diện tích đất còn lại từ 15 m² đến nhỏ hơn 40 m², chiều rộng mặt tiền ≥ 3 m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≥ 3m thì được phép xây dựng tối đa là 02 tầng.
- Đối với nhà ở, ki ốt kinh doanh liên kế tồn tại hiện hữu tiếp giáp mặt đường phố có diện tích thửa đất ≤ 40 m², cho phép được sửa chữa, cải tạo, nâng tầng nhưng phải đảm bảo kết cấu chịu lực an toàn cho công trình, số tầng cụ thể như sau:
+ Chiều rộng mặt tiền ≤ 3,5 m số tầng tối đa là 02 tầng.
+ Chiều rộng mặt tiền > 3,5 m số tầng tối đa là 03 tầng.
c) Xây dựng nhà ở phải có chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4 m và chiều sâu tối thiểu là 9 m tại các thửa đất tiếp giáp mặt đường có mặt cắt ngang từ 13 m trở xuống:
- Diện tích thửa đất từ 36 m² đến 40 m² thì tối đa là 02 tầng
- Diện tích thửa đất lớn hơn 40 m² đến 120 m² thì tối đa là 03 tầng.
- Diện tích thửa đất lớn hơn 120 m² đến 350 m² thì tối đa là 04 tầng.
- Diện tích thửa đất lớn hơn 350 m² thì tối đa là 05 tầng.
d) Xây dựng nhà ở phải có chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4 m và chiều sâu tối thiểu là 9 m tại các thửa đất tiếp giáp mặt đường có mặt cắt ngang lớn hơn 13 m:
- Diện tích thửa đất 40 m² thì tối đa là 02 tầng.
- Diện tích thửa đất lớn hơn 40 m² đến 60 m² trở xuống thì tối đa là 03 tầng.
- Diện tích thửa đất lớn hơn 60 m² đến 200 m² thì tối đa là 05 tầng.
- Diện tích thửa đất lớn hơn 200 m² đến 400 m² thì tối đa là 07 tầng.
- Diện tích đất lớn hơn 400 m² thì tối đa là 09 tầng.
6. Tầng hầm: Khuyến khích đầu tư xây dựng tầng hầm hoặc tầng bán hầm làm nơi để xe đối với công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô từ tầng 3 trở lên trên các trục đường khu vực trung tâm thị xã có mặt cắt lỏng đường ≥ 10,5 m, cao trình phần nổi tầng hầm không quá 1,2 m so với cốt via hè hiện hữu ổn định, vị trí đường xuống tầng hầm (ram dốc) cách ranh lộ giới tối thiểu 3 m. Không thiết kế tầng hầm đối với kiệt, hem giỏi nhỏ hơn 6 m.
7. Tầng lửng: chỉ được bố trí tại tầng trệt công trình, diện tích xây dựng của tầng lửng không quá 70% diện tích xây dựng tầng trệt.
8. Kết cấu chịu lực, màu sắc, loại vật liệu xây dựng:
a) Công trình thiết kế phải bảo đảm an toàn, phù hợp với quy mô và điều kiện nên đặt tại vị trí đặt công trình. Hình khối kiến trúc bố trí hài hòa, phù hợp với cảnh quan khu vực và thiết kế đô thị (nếu có). Mặt đứng công trình không sử dụng các màu sắc quá mạnh, phản cảm hoặc loại vật liệu có tính phản quang.
b) Nhà ở khung bê tông cốt thép, tường xây gạch, bờ lô hoặc các loại vật liệu không nung; nhà ở khung gỗ, tường xây gạch, bờ lô bao che.
c) Không xây dựng thô sơ, sử dụng vật liệu bao che và lợp mái để gây cháy (tranh, tre, giấy dầu...) trong các khu dân cư đô thị.
d) Không sử dụng nhiều loại vật liệu với nhiều màu sắc trang trí; việc sử dụng vật liệu xây dựng để hoàn thiện mặt ngoài công trình phải phù hợp với cảnh quan và đồng bộ, hài hòa trong cùng với dãy phố.
đ) Màu sắc bên ngoài công trình (gồm mặt tiền và các mặt bên) phải hài hòa kiến trúc khu vực, không được phép sử dụng các gam màu nóng, gam màu chói như: đỏ, đen, cam, nâu, xanh lá, xanh lục... trên toàn bộ mặt tường, chỉ được phép sử dụng những gam màu này với tỷ lệ không quá 30% diện tích mặt ngoài nhà. Đồng thời, không được sử dụng các vật liệu phản quang quá 70% diện tích mặt ngoài.
9. Hình khối kiến trúc:
a) Bố trí hài hòa, phù hợp với kiến trúc công trình xung quanh, cảnh quan khu vực và phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng, không được gắn các hình tượng trên mái nhà, ban công.
b) Từ mặt via hè đến cốt 3,5 m mọi bộ phận của nhà ở không được vượt quá chỉ giới đường đỏ, trừ trường hợp được quy định theo quy chuẩn xây dựng.
c) Từ cốt 3,5 m trở lên so với mặt vỉa hè, các bộ phận cố định của nhà ở như ban công, ô văng, sẽ nổ, mái đưa được vượt quá chỉ giới đường đó bảo đảm điều kiện sau:
- Độ vươn ra tối đa là 0,9 m đối với đường có mặt cắt ngang từ 7 đến 12 m, đồng thời phải bảo đảm quy định về an toàn điện và mỹ quan đô thị.
- Độ vươn ra tối đa là 1,2 m đối với đường có mặt cắt ngang từ 12 đến 15 m, đồng thời phải bảo đảm quy định về an toàn điện và mỹ quan đô thị.
- Độ vươn ra tối đa là 1,4 m đối với đường có mặt cắt ngang lớn hơn 15 m, đồng thời phải bảo đảm quy định về an toàn điện và mỹ quan đô thị.
d) Trên phần nhỏ ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành khối lồi, buồng hay lô gia; lan can ban công sử dụng vật liệu nhẹ, hình thức đẹp, thoáng có chiều cao từ 0,8 m đến 1,0 m từ mặt sàn tương ứng, đồng thời độ vươn ra phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè tối thiểu là 1,0 m.
đ) Khi mở cửa đi phải bảo đảm khoảng cách tới ranh giới thừa đất giáp ranh tối thiểu là 1,0 m; cửa đi, cửa sổ, lô thông hơi trên tường bao che hai lên và mặt sau phải bố trí so le, tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.
e) Phần mái che cầu thang nếu là mái bằng thì phải cách ranh đất mặt hậu tối thiểu 2 mét, diện tích phần ô mái che cầu thang không được lớn hơn 1/4 diện tích sàn sân thượng. Trường hợp bố trí mái che cầu thang là mái dốc thì có thể bố trí không có khoảng lùi phía sau.
10. Tường rào:
Phải có hình thức kiến trúc mỹ quan, thông thoáng, chiều cao tối đa tường rào 2,6 m (tính từ cốt san nền công trình). Tường rào mặt tiền, mặt bên ở góc giao lộ, phần xây đắc phía dưới (nếu có) cao không quá 0,8 m (tính từ cốt san nền công trình) phải thiết kế thông thoáng.
11. Tại các góc đường phố giao nhau:
Để đảm bảo an toàn và tầm nhìn cho các phương tiện giao thông, các công trình, nhà ở tại vị trí các góc đường phố giao nhau phải tuân thủ quy định:
a) Tường mặt trước công trình và nhà ở phải thực hiện vật góc hoặc bo tròn. Kích thước vật góc hoặc bo tròn được tính từ giao điểm của hai chỉ giới xây dựng về hai phía đảm bảo nằm trên cung tròn có bán kính cong bằng bán kính cong của góc hai đường phố giao nhau (theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam).
b) Đối với tường rào, kích thước vật góc hoặc bo tròn được tính từ giao điểm của hai chỉ giới đường đó theo nguyên tắc quy định tại Điểm a Khoản 11 Điều này. Kích thước vật góc theo Phụ lục 04 Quy chế này.
12. Các quy định khác liên quan chức năng từng công trình không quy định tại Quy chế này phải tuân theo các quy định pháp luật hiện hành của Nhà nước.
13. Hệ thống kết nối và hình thức bên ngoài:
a) Nhà ở khi xây dựng mới bắt buộc phải thiết kế bề tự hoại bảo đảm yêu cầu vệ sinh mới được cấp phép đầu nối vào hệ thống chung.
b) Không được xây dựng đường ống xả nước mưa, nước thải các loại (kể các nước ngưng tụ của điều hòa, máy lạnh), khí bụi, khí thải sang hộ liên kết.
c) Miệng xả ống khói, ống thông hơi, ống thoát nước mài, thoát nước tràn không được xây dựng hướng ra đường phố, ngõ di chung.
d) Máy điều hòa nhiệt độ, bồn nước mài, các thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời... phải được bố trí ở vị trí phù hợp bên ngoài công trình, có biện pháp che chắn hoặc thiết kế bảo đảm mỹ quan, cảnh quan đô thị và không được xả nước ngưng tụ thiết bị điều hòa, điện lạnh... trực tiếp lên vỉa hè, đường phố.
đ) Không được bố trí sân phơi quần áo ra các mặt ngoài công trình.
e) Việc đặt biển quảng cáo ư mặt tiền ngôi nhà không được sử dụng các vật liệu có độ phân quang lớn hơn 70% theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và phải chấp hành theo đúng quy định của Luật Quảng cáo.
14. Xây dựng nhà ở trong khu đất đã quy hoạch xây dựng nhưng chưa có dự án đầu tư thì thực hiện theo Quyết định số 2246/QĐ-UBND ngày 12/11/2013 của UBND tỉnh Quảng Trị về việc quy định một số nội dung về cấp phép xây dựng tạm trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.