Điều 12. Quy định về việc xác định mức thu tiền sử dụng hạ tầng đối với các công trình do chủ đầu tư hạ tầng đầu tư
1. Tiền sử dụng hạ tầng đối với các công trình hạ tầng do chủ đầu tư hạ tầng đầu tư bao gồm hai khoản tiền như sau:
a) Tiền sử dụng hạ tầng thu một lần là khoản thu nhằm thu hồi chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng và chi phí chuẩn bị mặt bằng khu chức năng của chủ đầu tư hạ tầng.
b) Tiền sử dụng hạ tầng thu hàng năm là khoản thu nhằm bù đắp chi phí quản lý, khai thác, vận hành, duy tu, duy trì, bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên các công trình hạ tầng đã được chủ đầu tư hạ tầng đầu tư.
2. Tiền sử dụng hạ tầng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này áp dụng đối với nhà đầu tư sử dụng đất tại các khu chức năng mà chủ đầu tư hạ tầng thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho nhà đầu tư thuê hạ tầng theo quy định của pháp luật về đất đai và công nghệ cao. Tiền sử dụng hạ tầng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này áp dụng đối với tất cả nhà đầu tư sử dụng đất tại khu chức năng có chủ đầu tư hạ tầng.
3. Chủ đầu tư xác định tiền sử dụng hạ tầng thu một lần quy định tại điểm a khoản 1 Điều này theo các quy định sau:
a) Mức thu tiền sử dụng hạ tầng thu một lần được xác định theo công thức sau:
| Mức thu tiền sử dụng hạ tầng thu một lần (đồng/m2) | = | Tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng của chủ đầu tư hạ tầng + Lợi nhuận định mức + Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án |
| Diện tích đất của khu chức năng được quy hoạch để giao, cho thuê |
b) Tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng của chủ đầu tư hạ tầng tại điểm a khoản này được xác định bằng tống các chi phí sau:
b1) Chi phí đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe, hệ thống cây xanh, cảnh quan, công trình quản lý điều hành, nhà trạm phòng cháy chữa cháy, chi phí chuẩn bị mặt bằng đối với diện tích đất chủ đầu tư thuê để xây dựng hạ tầng và diện tích đất quy hoạch để giao, cho thuê đối với các nhà đầu tư theo quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt. Chi phí đầu tư xây dựng được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và tính theo giá trị quyết toán (nếu có) hoặc giá trị dự toán được thẩm tra, thẩm định, phê duyệt theo quy định, bao gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí lãi vay tương ứng (nếu có), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị xây dựng, chi phí thiết bị và phương tiện chữa cháy phục vụ hoạt động của đội phòng cháy chữa cháy chuyên ngành, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, lãi vay trong thời gian xây dựng, chi phí dự phòng.
b2) Chi phí lãi vay trong thời gian vận hành tính theo kế hoạch lấp đầy của khu chức năng và phương án kinh doanh của chủ đầu tư hạ tầng.
b3) Chi phí quảng cáo, tổ chức bán hàng, môi giới của chủ đầu tư hạ tầng được tính tối đa bằng 5% doanh thu của dự án.
b4) Chi phí quản lý doanh nghiệp của chủ đầu tư hạ tầng được tính tối đa bằng 10% doanh thu dự án.
b5) Các chi phí hợp lý, hợp lệ khác của chủ đầu tư hạ tầng, các khoản chi liên quan trực tiếp đến dự án được phân bổ cho dự án và được xác định bằng phương pháp lập dự toán theo các quy định của pháp luật hiện hành.
c) Lợi nhuận định mức của chủ đầu tư hạ tầng tại quy định tại điểm a khoản này được tính tối đa bằng 20% tổng chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm b khoản này.
d) Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án quy định tại điểm a khoản này được xác định theo quy định của pháp luật và căn cứ trên phương án kinh doanh dự án.
đ) Diện tích đất của khu chức năng được quy hoạch để giao, cho thuê quy định tại điểm a khoản này được xác định theo đồ án quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và không bao gồm diện tích đất chủ đầu tư thuê để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung và công trình không phục vụ mục đích kinh doanh.
4. Chủ đầu tư hạ tầng xác định tiền sử dụng hạ tầng hàng năm quy định tại điểm b khoản 1 Điều này theo các quy định sau:
a) Mức thu tiền sử dụng hạ tầng thu hàng năm được xác định theo công thức sau:
| Mức thu tiền sử dụng hạ tầng hàng năm (đồng/m2/năm) | = | Tổng chi phí quản lý, vận hành thường xuyên hệ thống hạ tầng khu chức năng của chủ đầu tư hạ tầng trong một năm |
| Diện tích đất của khu chức năng đã giao, cho thuê, cho thuê lại đối với nhà đầu tư |
b) Tổng chi phí quản lý, vận hành thường xuyên hệ thống hạ tầng của khu chức năng trong một (01) năm tại điểm a khoản này được xác định trên cơ sở các loại chi phí quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết này và bảo đảm phù hợp với phạm vi cung cấp dịch vụ về hạ tầng của chủ đầu tư hạ tầng, lợi nhuận định mức tối đa bằng 10% doanh thu tiền sử dụng hạ tầng hàng năm và các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ khác để chủ đầu tư hạ tầng thực hiện việc quản lý, vận hành, kinh doanh các công trình hạ tầng do mình đầu tư.
c) Diện tích đất của khu chức năng đã cho giao, cho thuê, cho thuê lại đối với nhà đầu tư được xác định theo Quyết định giao đất, cho thuê đất, Hợp đồng cho thuê lại đất hoặc Biên bản bàn giao đất trên thực địa trong trường hợp đã sử dụng đất nhưng chưa có Quyết định giao đất, cho thuê đất.
5. Trách nhiệm của chủ đầu tư hạ tầng trong việc xác định và ban hành mức thu tiền sử dụng hạ tầng
a) Chủ đầu tư hạ tầng tổ chức xác định mức thu tiền sử dụng hạ tầng thu một lần theo quy định tại khoản 3 Điều này và đề xuất khung mức thu, trình Ban Quản lý có ý kiến chấp thuận trước khi ban hành để thực hiện. Trong quá trình thực hiện, trường hợp phải điều chỉnh mức thu tăng từ 10% trở lên so với mức thu đã được chấp thuận, chủ đầu tư hạ tầng có trách nhiệm đề xuất điều chỉnh lại mức thu và trình Ban Quản lý chấp thuận trước khi ban hành. Trường hợp cần thiết, trên cơ sở đánh giá các quy định có liên quan và mức độ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh của Khu Công nghệ cao Hòa Lạc, Ban Quản lý tổ chức thẩm định khung mức thu tiền sử dụng hạ tầng và đề nghị chủ đầu tư hạ tầng đề xuất lại khung mức thu tại khoản 3 Điều này.
b) Chủ đầu tư hạ tầng tổ chức xác định mức thu tiền sử dụng hạ tầng hàng năm quy định tại khoản 4 Điều này, trình Ban Quản lý có ý kiến chấp thuận trước khi phê duyệt, ban hành để thực hiện. Trong quá trình thực hiện, trường hợp phải điều chỉnh mức thu tăng từ 10% trở lên so với mức thu đã được chấp thuận, chủ đầu tư hạ tầng có trách nhiệm đề xuất điều chỉnh lại mức thu và trình Ban Quản lý chấp thuận trước khi ban hành.
c) Chủ đầu tư hạ tầng tính toán và thông báo cho nhà đầu tư số tiền sử dụng hạ tầng thu một lần và số tiền sử dụng hạ tầng thu hàng năm. Việc thu, nộp và sử dụng tiền sử dụng hạ tầng do chủ đầu tư hạ tầng quyết định.
6. Nhà đầu tư tại các khu chức năng có chủ đầu tư hạ tầng có trách nhiệm nộp tiền sử dụng hạ tầng cho chủ đầu tư hạ tầng theo quy định tại Điều này và nộp tiền sử dụng hạ tầng đối với các công trình do Nhà nước đầu tư, tiền xử lý nước thải vào ngân sách Nhà nước theo quy định tại Điều 15 Nghị quyết này.