Điều 9. Quy định đối với kiến trúc các loại hình công trình.
1. Quy định chung.
a) Chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các loại hình công trình phải phù hợp với các đồ án quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) hoặc thiết kế đô thị được duyệt. Khu vực đã có quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, phương án kiến trúc được phê duyệt thì tuân thủ quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, phương án kiến trúc được phê duyệt (khuyến khích áp dụng các quy định tại Quy chế này); khu vực chưa có Quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, phương án kiến trúc được phê duyệt thì tuân thủ Quy chế này.
b) Thiết kế các loại hình công trình phải tuân thủ các Quy chuẩn xây dựng (khuyến khích áp dụng Tiêu chuẩn thiết kế hiện hành); Đảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, thoát hiểm, cứu nạn theo Quy chuẩn xây dựng, Tiêu chuẩn xây dựng và các quy định có liên quan; Tuân thủ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, khoảng cách đến các công trình xung quanh theo quy định.
c) Kiến trúc công trình đảm bảo hài hòa với không gian cảnh quan kiến trúc khu vực. Việc thiết kế để xin phép xây dựng công trình ngoài việc tuân thủ các quy định hiện hành, trong trường hợp khu vực xây dựng công trình chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt, phải căn cứ vào nghiên cứu cảnh quan không gian và hạ tầng khu vực (bao gồm quy hoạch phân khu được duyệt, hiện trạng không gian kiến trúc khu vực xây dựng công trình và khu vực xung quanh) để đề xuất giải pháp đảm bảo hài hòa và thống nhất với cảnh quan chung khu vực; phù hợp với các điều kiện hạ tầng về giao thông và đô thị khác. Đối với các khu vực trong phạm vi đã tổ chức lập, thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị thì các nội dung nghiên cứu đồ án là cơ sở nghiên cứu đề xuất giải pháp, báo cáo cấp thẩm quyền xem xét, quyết định.
d) Đối với một số trường hợp khu vực đặc biệt chưa có quy hoạch phân khu được duyệt, việc đề xuất giải pháp kiến trúc công trình được căn cứ theo nội dung quy định tại điểm c, khoản 1, Điều này kết hợp với yêu cầu đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung và nghiên cứu quy hoạch phân khu đang tổ chức lập, thẩm định (nếu có), báo cáo cấp thẩm quyền xem xét, quyết định.
đ) Kiến trúc công trình: Phải phù hợp đặc điểm, tính chất và công năng của loại hình công trình. Kiến trúc các công trình cần đảm bảo yếu tố bền vững, phù hợp với các điều kiện về khí hậu, địa hình, địa chất, thủy văn tại khu vực, có khả năng phòng chống thiên tai, thích ứng với biến đổi khí hậu; sử dụng hiệu quả năng lượng, tiết kiệm tài nguyên; có khả năng khắc phục hiệu quả các tác động của biến đổi khí hậu, ô nhiễm môi trường; đồng thời đảm bảo yêu cầu về thẩm mỹ kiến trúc, sáng tạo trong thiết kế kiến trúc. Khuyến khích áp dụng các công nghệ mới trong kiến trúc công trình, hướng đến công trình xanh, thân thiện môi trường.
e) Việc cải tạo, xây dựng các công trình kiến trúc riêng lẻ bảo đảm sự hài hòa với khu vực, gìn giữ và phát huy các đặc trưng về kiến trúc và cảnh quan trên cơ sở nghiên cứu phương án kiến trúc công trình trong tổng thể kiến trúc tuyến phố, mảng, cụm công trình (đối với các công trình cao tầng, quy mô lớn), hoặc trong kiến trúc tổng thể đoạn tuyến, một dãy công trình chung (đối với nhà ở riêng lẻ) để đảm bảo yêu cầu về cảnh quan chung và kiến trúc tuyến phố. Khi cải tạo, xây dựng các công trình kiến trúc riêng lẻ, phải lập phương án kiến trúc công trình trong tổng thể kiến trúc hoặc thiết kế đô thị (nếu có) của tuyến hoặc đoạn tuyến, dãy công trình, mảng công trình, cụm công trình để đảm bảo hài hòa cảnh quan kiến trúc khu vực.
g) Thiết kế cảnh quan: Khuyến khích bố trí các không gian mở, tăng cường mảng xanh, mặt nước, các tiểu cảnh, sân vườn nhằm cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo thêm không gian sinh hoạt cộng đồng, thư giãn, nghỉ ngơi, thân thiện môi trường, phù hợp với chức năng công trình. Cây xanh trong công trình và cây xanh ngoại thất cần lưu ý chọn các chủng loại loại cây phù hợp với điều kiện khí hậu nhiệt đới, thổ nhưỡng và phù hợp với đặc trưng của từng khu vực trong đô thị; Không trồng các loại cây có độc, gây mùi hôi khó chịu, thu hút côn trùng... Khuyến khích trồng nhiều cây xanh trong sân vườn thuộc khuôn viên công trình, xung quanh khoảng cách ly, giáp hàng rào và trên các tuyến phố. Không trồng cây xanh che khuất các biển hiệu, biển báo giao thông.
h) Đối với các cây xanh lâu năm cần có giải pháp bảo vệ, chăm sóc, gìn giữ và quản lý. Khuyến khích hình thành hệ thống cây xanh đường phố theo chủ đề và đặc trưng, đặc tính từng loài cây nhằm tạo lập cảnh quan đặc thù của đô thị.
i) Thiết kế hàng rào, tường rào xung quanh khu đất xây dựng công trình theo quy hoạch được duyệt, cần nghiên cứu thiết kế hình thức, chi tiết trang trí và sử dụng vật liệu phù hợp với công năng, tính chất sử dụng của công trình; đóng góp vào cảnh quan và đáp ứng điều kiện về an toàn, thoát người.
k) Tổ chức giao thông nội bộ và kết nối: Tổ chức phương án kết nối giao thông và giao thông nội bộ trong công trình theo quy hoạch, phù hợp với mục đích sử dụng của công trình, đáp ứng điều kiện cho các phương tiện tham gia giao thông và người sử dụng; đảm bảo các quy định về an toàn, phòng cháy chữa cháy. Hạn chế lối ra vào chính kết nối trực tiếp với trục giao thông mang tính chất liên khu vực, hoặc kết nối tại các ngã giao nút giao thông; có giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng ra vào công trình.
l) Đảm bảo chỗ đỗ xe cho bản thân công trình và khách vãng lai theo yêu cầu quy hoạch tại khu vực.
m) Đối với các khu vực thường xảy ra thiên tai: Khuyến khích xây dựng và áp dụng các mẫu thiết kế kiến trúc công trình công cộng và nhà ở bảo đảm yêu cầu về thích ứng với biến đổi khí hậu và phòng chống thiên tai.
n) Đối với các công trình nhà ở riêng lẻ, nhà ở liên kế và nhà ở nông thôn: Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác, chỉ được phép mở các cửa trên nếu tường xây cách ranh giới lô đất, nền nhà bên cạnh từ 2,0m trở lên; Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng hoặc thấp tầng hơn thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy sáng với cạnh dưới cửa cách mặt sàn tầng tối thiểu 2,0m. Tất cả các cửa này sẽ phải chấp nhận bị chắn, bịt khi tường công trình liền kề được xây dựng. Việc mở cửa các công trình liền kề phải có giải pháp, biện pháp để tránh nhìn trực tiếp vào bên trong nhà bên cạnh.
o) Việc xây dựng công trình có thời hạn phải tuân thủ các quy định hiện hành về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
p) Đối với các công trình thuộc danh mục phải thi tuyển phương án kiến trúc quy định tại Điều 5, việc quản lý về kiến trúc thực hiện theo các yêu cầu quy định tại Luật Kiến trúc, Nghị định số 85/2020/NĐ-CP ngày 17/7/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kiến trúc và các quy định hiện hành khác có liên quan.
2. Công trình công cộng.
a) Công trình trụ sở, văn phòng làm việc:
Hình thức kiến trúc công trình có tính biểu tượng, thể hiện bề dày lịch sử, văn hóa của Thành phố. Giải pháp thiết kế phù hợp chức năng sử dụng, điều kiện khí hậu, đảm bảo tính đồng bộ, hài hòa trong khu đất và tổng thể khu vực; đảm bảo tính thuận tiện, an toàn, an ninh, bảo mật khi vận hành. Bố cục mặt bằng công trình cần đảm bảo độc lập các công năng và dây chuyền hoạt động, hạn chế tối đa giao cắt các chức năng sử dụng.
Khuyến khích công trình xây dựng hợp khối, cao tầng, dành không gian cho cây xanh. Không tạo các khối tích và chiều cao quá lớn so với các công trình lân cận, làm phá vỡ cảnh quan chung (trừ các công trình tạo điểm nhấn cho không gian chung của khu vực được xác định trong quy hoạch hoặc thiết kế đô thị).
Độ vươn ra tối đa của ban công và mái đua thực hiện theo nội dung quy định đối với công trình nhà ở.
Thiết kế, bố cục công năng công trình đảm bảo yêu cầu chiếu sáng, thông thoáng tự nhiên; tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng sạch, hướng đến công trình kiến trúc xanh.
Tổ chức không gian cây xanh, sân vườn, đường dạo tạo cảnh quan trong khuôn viên khu đất.
b) Công trình dịch vụ - thương mại:
Hình thức kiến trúc công trình hiện đại, hợp khối, tạo lập các không gian lớn, liên hoàn, linh hoạt trong sử dụng; khuyến khích tạo quảng trường, không gian mở phục vụ công cộng và điểm nhấn đô thị. Giải pháp thiết kế phù hợp chức năng sử dụng, điều kiện khí hậu, tiết kiệm năng lượng.
Bố cục mặt bằng công năng công trình đáp ứng yêu cầu thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên, thuận tiện cho người khuyết tật tiếp cận sử dụng, đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, thoát người, tuân thủ Quy chuẩn hiện hành về an toàn cháy cho nhà và công trình.
Đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch được duyệt và Quy chuẩn xây dựng. Khuyến khích tạo nhiều khoảng lùi và khoảng cách lớn với các công trình xung quanh. Độ vươn ra tối đa của ban công và mái đua thực hiện theo nội dung quy định đối với công trình nhà ở.
Lối ra vào chính không kết nối trực tiếp với trục giao thông cấp đô thị, hoặc kết nối tại các ngã giao nút giao thông; tạo vịnh đậu xe tại cổng ra vào đảm bảo không gây ùn tắc giao thông khu vực.
c) Công trình giáo dục phổ thông và mầm non:
Bố trí các không gian chức năng trong công trình cần đảm bảo hoạt động độc lập giữa khối phòng học tập với các khu chức năng khác (khu hành chính quản trị, khu phục vụ học tập, sinh hoạt...).
Thiết kế công trình lớp học cần ưu tiên hướng đón ánh sáng và gió mát (hướng Bắc và Nam), hạn chế hướng nắng nóng (Đông và Tây).
Khuyến khích phương án thiết kế dành một phần hoặc toàn bộ tầng 1 để bố trí các không gian mở; phục vụ công cộng, sân chơi, bãi tập, sảnh đón hoặc không gian tiếp cận công trình. Ưu tiên không gian trên mặt đất cho các hoạt động vui chơi, học tập, cây xanh, vườn thực nghiệm, sân chơi. Đảm bảo tỷ lệ đất cây xanh tuân thủ theo Quy chuẩn Xây dựng. Khuyến khích trồng nhiều cây xanh bóng mát.
Giải pháp thiết kế kiến trúc và thiết kế nội thất các phòng lớp học, phòng chức năng phục vụ học tập cần đảm bảo an toàn, phù hợp hợp với yêu cầu giáo dục với từng độ tuổi, phù hợp và tuân thủ các Quy chuẩn và quy định hiện hành có liên quan.
Lối ra vào trường học cần có vịnh đậu xe tuân thủ theo Quy chuẩn hiện hành và các giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng trường.
d) Đại học, trường đại học, cao đẳng, trường trung học chuyên nghiệp; trường dạy nghề, trường công nhân kỹ thuật, trường nghiệp vụ và các loại trường hoặc trung tâm đào tạo khác:
Kiến trúc cần đa dạng, phù hợp với tính chất, đặc trưng riêng của từng Trường. Khuyến khích thiết kế phương án kiến trúc hiện đại, có bản sắc, sử dụng các vật liệu và công nghệ xây dựng mới, thân thiện với môi trường và thuận lợi cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ.
Thiết kế công trình lớp học cần ưu tiên hướng đón ánh sáng và gió mát (hướng Bắc và Nam), hạn chế hướng nắng nóng (Đông và Tây).
Đảm bảo tỷ lệ đất cây xanh tuân thủ theo Quy chuẩn Xây dựng. Khuyến khích trồng nhiều cây xanh bóng mát. Ưu tiên không gian trên mặt đất cho các hoạt động vui chơi, học tập, trồng nhiều cây xanh tạo bóng mát trong sân trường; Khuyến khích phương án thiết kế dành một phần hoặc toàn bộ tầng 1 bố trí các không gian mở, phục vụ các hoạt động tập thể của học viên, sinh viên.
Khuyến khích xây dựng tầng hầm để đỗ xe và bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật
Lối ra vào cần có vịnh đậu xe tuân thủ theo Quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và các giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng trường.
đ) Các trung tâm đào tạo và các cơ sở nghiên cứu chuyên ngành khác:
Bố trí các không gian chức năng trong công trình cần đảm bảo đáp ứng yêu cầu sử dụng và phù hợp với chức năng, tính chất, đặc trưng của công trình.
Khuyến khích thiết kế phương án kiến trúc hiện đại, hợp khối, tiết kiệm đất, dành nhiều đất cây xanh, sân vườn, sử dụng các vật liệu và công nghệ xây dựng mới, thân thiện với môi trường và thuận lợi cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ.
e) Công trình y tế:
Hình thức kiến trúc công trình hiện đại, thông thoáng tự nhiên, thân thiện với môi trường và phù hợp tính chất, chức năng công trình; Sử dụng các vật liệu, công nghệ xây dựng mới và thuận lợi cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ.
Đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, an toàn cách ly với các công trình kề cận theo quy định của Quy chuẩn xây dựng, Tiêu chuẩn thiết kế. Đảm bảo chỉ giới xây dựng và khoảng lùi công trình theo Quy hoạch được duyệt và Quy chuẩn xây dựng.
Đảm bảo tỷ lệ diện tích đất cây xanh ương khuôn viên khu đất tuân thủ theo Quy chuẩn xây dựng. Khuyến khích trồng nhiều cây xanh bóng mát. Tổ chức không gian, sân vườn, đường dạo phục vụ người sử dụng.
Lối ra vào cần có vịnh đậu xe tuân thủ theo Quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và các giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng trường.
g) Công trình thể thao:
Kiến trúc công trình thiết kế hiện đại, độc đáo, đặc sắc, tạo điểm nhấn kiến trúc đô thị, phù hợp công năng công trình; sử dụng công nghệ xây dựng mới, vật liệu bền vững, thân thiện môi trường, thuận lợi công tác duy tu bảo dưỡng.
Không gian thể thao ngoài trời cần có sự gắn kết, tương tác với công trình; đảm bảo các yêu cầu về về âm thanh (tiếng ồn), ánh sáng... giữa các không gian trong và ngoài. Dành nhiều không gian mở tại tầng 1 cho các hoạt động tập trung đông người, các sự kiện thể thao giải trí.
Lối ra vào cần có vịnh đậu xe tuân thủ theo Quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và các giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực.
h) Công trình văn hóa:
Thiết kế công trình cần làm nổi bật được giá trị nghệ thuật của kiến trúc công trình, tầm nhìn phát triển, phù hợp với tính đa dạng về văn hóa của Thành phố, tạo được sự lôi cuốn về không gian, nâng cao tương tác giữa con người bên trong, bên ngoài công trình.
Độ vươn ra tối đa của ban công và mái đua thực hiện theo nội dung quy định đối với công trình nhà ở.
Đảm bảo tỷ lệ diện tích đất cây xanh trong khuôn viên khu đất tuân thủ theo Quy chuẩn xây dựng.
Lối ra vào cần có vịnh đậu xe tuân thủ theo Quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và các giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực.
3. Công trình nhà ở.
a) Nhà ở riêng lẻ (không bao gồm biệt thự) tại khu hiện hữu trong đô thị:
Việc thiết kế, cải tạo sửa chữa và xây dựng công trình phải được xem xét phù hợp với quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt; đảm bảo các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và các yêu cầu khác quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, các quy định hiện hành khác có liên quan.
Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được duyệt: mặt đứng cải tạo chỉnh trang, đoạn (hoặc nhóm, dãy) tuyến phố có công trình là cơ sở để xác định chiều cao từng tầng, mái và phân vị kiến trúc cơ bản của công trình xây dựng, cải tạo sửa chữa. Căn cứ mặt đứng hiện trạng khu vực, đoạn tuyến phố và cao độ điển hình (hoặc cao độ trung bình) của mặt đứng hiện trạng, lập mặt đứng cải tạo chỉnh trang và mặt đứng cơ sở bao gồm các phân vị ngang theo cao độ sàn, cao độ ngang lan can (hoặc bậu cửa sổ), cao độ ngang mép trên cửa của các tầng làm cơ sở thiết kế cao độ phân vị ngang mặt đứng công trình. Phân vị đứng theo các mặt tiền nhà liền kề (khuyến khích tạo các phân vị đứng có tỷ lệ tương đồng). Cao độ điển hình hiện trạng được xác định theo các cao độ phổ biến các công trình, hoặc có tính chất chủ đạo trong khu vực đoạn tuyến.
Trường hợp các công trình hiện trạng có hình thức, phong cách kiến trúc, chiều cao khác nhau cho phép xác lập 02 cao độ phân vị điển hình mỗi tầng và lựa chọn hình thức phong cách công trình hiện hạng điển hình hoặc phù hợp đặc điểm quy hoạch kiến trúc khu vực để xác định hình thức kiến trúc và chiều cao mái chung.
Các mặt đứng công trình kiến trúc được cải tạo chỉnh trang cần hướng đến thống nhất chiều cao tầng 1 và cao độ, chiều cao lắp đặt biển quảng cáo tại tầng 1. Trường hợp công trình xây dựng tầng lửng cần xác lập thêm cao độ, phân vị tầng lửng và tầng 1 thống nhất, đồng thời áp dụng thống nhất đối với các công trình xây dựng có tầng lửng trên toàn khu vực, đoạn tuyến; khuyến khích cao độ (hoặc phân vị ngang tầng 1) công trình có tầng lửng tương đồng với cao độ (hoặc phân vị ngang tầng 2) các công trình không xây dựng tầng lửng. Các tầng trên và các phân vị ngang công trình xây dựng căn cứ chiều cao phân vị ngang của mặt đứng cải tạo chỉnh trang.
Khuyến khích các trường hợp thiết kế công trình liền kề có kiến trúc mặt tiền, mái, chiều cao và tầng cao thống nhất tạo mặt đứng có tính hợp khối.
Tầng cao công trình nhà nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo tuân thủ các quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị có liên quan được duyệt. Đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liên kế) trong các đường (ngõ) có chiều rộng mặt cắt ngang nhỏ hơn 6m, cần đảm bảo chiều cao lớp nhà phía ngoài (tiếp giáp mặt ngõ) không vượt quá 04 tầng; lớp nhà phía trong (nếu có), đảm bảo khoảng lùi tối thiểu so với lớp nhà phía ngoài tương ứng với khoảng cách tính được theo góc giới hạn 60° (tính từ mặt nhà lớp ngoài tại cao độ sàn tầng 4) và đảm bảo không vượt quá số tầng cao công trình theo quy hoạch được duyệt tại khu vực. Đối với nhà ở riêng lẻ (không phải là nhà ở liên kế) trong các đường, ngõ có chiều rộng mặt cắt ngang nhỏ hơn 6m, ngoài việc được quản lý như nhà liên kế; tùy điều kiện về khoảng không gian xung quanh và các quy định hiện hành để xác định tầng cao và khoảng lùi xung quanh công trình phù hợp.
Các lô đất có diện tích còn lại sau khi giải phóng mặt bằng nằm tiếp giáp mặt đường, phố: Không xây dựng công trình tại lô đất có diện tích nhỏ hơn 15m². Trong một số trường hợp đặc biệt cần hoàn thiện liên tục tuyến hoặc đoạn tuyến phố, đảm bảo cảnh quan đô thị; các lô đất có diện tích nhỏ hơn 15m² nhưng có kích thước các cạnh từ 3,0m trở lên, đủ điều kiện tổ chức cầu thang, phòng ở, khu phụ theo tiêu chuẩn hiện hành và chỉ có 01 mặt tiền, nằm giữa 02 nhà liền kề đủ điều kiện xây dựng, có thể xem xét cho phép xây dựng với điều kiện phải có tầng cao, chiều cao, kiến trúc mặt tiền đồng nhất với ít nhất 01 nhà liền kề theo hướng hợp khối và không hình thành các mặt bên, mặt đứng khác ra ngoài hoặc vượt trên chiều cao nhà liền kề. Các lô đất có diện tích lớn hơn 15m² nhưng có một cạnh thửa nhỏ hơn 3m được phép xây dựng công trình cao 01 tầng, chiều cao công trình nhỏ hơn 4,5m. Khuyến khích hợp thửa đất, hợp khối công trình nhà ở liên kế trong khu vực dân cư hiện hữu thành lô đất có quy mô diện tích mỗi lô từ 15m² trở lên, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3,0m trở lên.
Chỉ giới xây dựng tuân thủ Quy hoạch được phê duyệt, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, mọi bộ phận của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo các điều kiện sau: Độ vươn ra (từ chỉ giới đường đỏ đến mép ngoài cùng của phần nhô ra) không được lớn hơn giới hạn cho phép quy định ở “Bảng 1” và đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m; Phần nhô ra chỉ được làm ban công, không che chắn, không xây tường thành lô gia hoặc buồng, phòng; Vị trí, độ cao, độ vươn cụ thể phải đảm bảo hài hòa, thống nhất trong từng cụm nhà, không làm ảnh hưởng đến xung quanh.
Bảng 1. Độ vươn ra tối đa của ban công và mái đua
| Chiều rộng lộ giới (m) | Độ vươn tối đa của mái đón, mái hè phố (m) | Độ vươn tối đa của ban công (m) |
| < 6,0 | 0 | 0 |
| 6 ÷ 12 | 0,9 | 0,9 |
| > 12 ÷ 19 | 2,0 | 1,2 |
| > 19 | 2,4 | 1,4 |
Trên mái đón, mái hè phố (cao 3,5m tính từ mặt vỉa hè) không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh...).
Ở độ cao từ mặt vỉa hè lên 2,5m, các cánh cửa trong quá trình đóng vào, mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
Hình 9. Minh họa về quản lý kiến trúc bên ngoài nhà |
Đối với các khu đất có chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ: Không có bộ phần nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ; Các bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, chi tiết trang trí, mái đua, mái đón... được phép vượt chỉ giới xây dựng; Ban công được vượt chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn, xây tường thành lô gia hay buồng, phòng.
Các lô đất có diện tích từ 50m² đến 90m² khuyến khích tạo khoảng lùi xây dựng công trình so với ranh giới khu đất phía sau tối thiểu 1,0m hoặc diện tích sân sau (hoặc sân giữa) tối thiểu 2,0m². Đối với các khu đất có diện tích từ 90m² đến 100m², việc tạo các khoảng lùi hoặc diện tích sân sau (hoặc sân giữa) nói trên là bắt buộc.
Các lô đất có diện tích trên 100m² cần đảm bảo khoảng lùi xây dựng công trình so với ranh giới khu đất phía sau tối thiểu 2,0m hoặc diện tích sân sau tối thiểu 10,0m².
Phần ngầm dưới mặt đất: Mọi bộ phận ngầm của công trình xây dựng không vượt quá chỉ giới đường đỏ và ranh giới đất được sử dụng hợp pháp. Tầng hầm không xây dựng quá 03 tầng. Mép đường dốc xuống tầng hầm có khoảng lùi cách ranh giới khu đất tối thiểu 0,3m để đảm bảo an toàn. Khuyến khích xây dựng và bố trí tầng hầm phục vụ nhu cầu để xe của bản thân công trình và khu vực. Độ dốc đường lên xuống tầng hầm đảm bảo tuân thủ Quy chuẩn xây dựng và không làm ảnh hưởng đến an toàn giao thông chung của khu vực theo quy định.
Cao độ sàn tầng 1 đối với công trình có tầng hầm không vượt quá 1,2m so với cao độ mặt đất đặt công trình.
b) Nhà ở liên kế trong khu vực xây mới, khu đô thị mới:
Thiết kế công trình phải đảm bảo hài hòa với tổng thể kiến trúc chung của khu vực, tuyến phố, các công trình xung quanh. Có giải pháp che chắn các bộ phận kỹ thuật của công trình (điều hòa nhiệt độ, bể nước mái, ống kỹ thuật, ống thoát nước, ống khói...) để không làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.
Hình thức kiến trúc: một dãy nhà (dãy phố) trong khoảng 60m cần thiết kế có cùng kiểu dáng kiến trúc, có cùng độ cao các tầng và hình thức mái, có cùng độ vươn của ban công, mái. Chiều rộng mặt tiền tối thiểu của công trình tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, Tiêu chuẩn xây dựng. Trong một đơn vị ở cần có sự đa dạng về kiểu dáng kiến trúc từng nhóm nhà, dãy phố.
Chỉ giới xây dựng tuân thủ Quy hoạch được phê duyệt, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng. Đối với công trình có chỉ giới xây dựng không trùng chỉ giới đường đỏ thì khoảng lùi xây dựng so với chỉ giới đường đỏ không được nhỏ hơn 2m.
Trong khoảng không từ cao độ vỉa hè lên đến độ cao 3,5m: mọi bộ phận của công trình không vượt quá chỉ giới đường đỏ (trừ các trường hợp: bậc thềm, vệt dắt xe được nhô ra không quá 0,3m); Các chi tiết kiến trúc (bậu cửa, gờ chỉ, chi tiết trang trí...) được nhô ra không quá 0,2m.
Độ vươn của mái đua, ban công, chi tiết kiến trúc thực hiện theo quy định đối với nhà ở liên kế trong khu vực hiện hữu.
Các lô đất có diện tích dưới 100m² cần đảm bảo khoảng lùi xây dựng công trình so với ranh giới khu đất phía sau tối thiểu 1,0m hoặc diện tích sân sau tối thiểu 5,0m².
Các lô đất có diện tích từ 100m² trở lên cần đảm bảo khoảng lùi xây dựng công trình so với ranh giới khu đất phía sau tối thiểu 2,0m hoặc diện tích sân sau tối 10,0m².
Phần ngầm dưới mặt đất: Mọi bộ phận của ngầm của công trình xây dựng không vượt quá chỉ giới đường đỏ. Tầng hầm không xây dựng quá 03 tầng. Mép đường dốc xuống tầng hầm có khoảng lùi cách ranh giới khu đất tối thiểu 0,3m để đảm bảo an toàn. Khuyến khích xây dựng và bố trí tầng hầm phục vụ nhu cầu để xe của bản thân công trình và khu vực. Độ dốc đường lên xuống tầng hầm đảm bảo độ dốc và không làm ảnh hưởng đến an toàn giao thông chung theo quy định.
Hình 9.1. Minh họa các quy định kiến trúc nhà ở riêng lẻ
Cao độ sàn tầng 1 đối với công trình có tầng hầm không vượt quá 1,2m so với cao độ mặt đất đặt công trình và đảm bảo đồng bộ cốt sàn tầng 1 theo tuyến phố.
c) Biệt thự:
Quy định về chỉ tiêu: Mật độ xây dựng tối đa 60%; Tầng cao tối đa 04 tầng.
Chỉ giới xây dựng công trình biệt thự xây dựng mới: Khoảng lùi xây dựng công trình so với chỉ giới đường đỏ cần được xem xét cụ thể đảm bảo thống nhất với các công trình kế cận và không nhỏ hơn 3m; Khoảng lùi xây dựng công trình so với ranh giới đất: tối thiểu 2m; riêng biệt thự song lập có một cạnh được xây dựng sát ranh giới đất tại phần tiếp giáp hợp khối với công trình bên cạnh.
Hình 9.3. Chỉ giới xây dựng biệt thự
Công trình phụ trong khuôn viên biệt thự (nhà phụ biệt thự) được xây dựng phía sau hoặc phía bên biệt thự chính, có khoảng cách tuân thủ Quy chuẩn Xây dựng; chiều cao công trình phụ thấp hơn công trình chính đảm bảo hài hòa về kiến trúc, không gian của tổng thể công trình.
Quy định về kiến trúc, cảnh quan: Không cho phép cơi nới, xây chen phá vỡ cảnh quan kiến trúc khuôn viên biệt thự; Hình thức kiến trúc biệt thự đa dạng, hài hòa với các công trình biệt thự kế cận và cảnh quan xung quanh; Khuyến khích xây dựng hàng rào thoáng kết hợp cây xanh dây leo có hoa, cây xanh bóng mát trong khuôn viên biệt thự.
d) Nhà chung cư, công trình hỗn hợp gồm nhiều chức năng (có nhà ở):
Công trình nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp gồm nhiều chức năng (có nhà ở) xây dựng mới phải phù hợp quy chuẩn, quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy định của pháp luật có liên quan. Dân số và số lượng căn hộ của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất trong toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Hình thức kiến trúc cần được thiết kế đa dạng theo phong cách hiện đại, hài hòa với không gian đô thị, tuyến phố; lưu ý yếu tố bền vững, phù hợp khí hậu nhiệt đới, thông thoáng tự nhiên, tiết kiệm và sử dụng năng lượng hiệu quả; thuận lợi trong công tác bảo trì, bảo dưỡng. Mặt đứng các hướng cần được nghiên cứu đồng bộ, phù hợp tập quán sinh hoạt và nếp sống văn minh đô thị. Khuyến khích các giải pháp hướng đến công trình xanh, thân thiện môi trường.
Tổ chức cây xanh cảnh quan công trình đóng góp cho cảnh quan đô thị chung tại khu vực, cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo thêm không gian sinh hoạt cộng đồng, thư giãn, nghỉ ngơi cho người sử dụng công trình. Tỷ lệ đất trồng cây xanh tối thiểu trong các lô đất xây dựng công trình nhà chung cư, phải đảm bảo ≥ 20% được quy định trong Bảng 2.11 tại Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD.
Hạn chế lối ra vào chính kết nối trực tiếp với trục giao thông có tính chất liên khu vực, hoặc kết nối tại các ngã giao, nút giao thông. Tổ chức vịnh đậu xe phù hợp để tiếp cận khu vực có chức năng thương mại dịch vụ, khu vực nhà ở. Lối ra vào xe bảo đảm ảnh hưởng ít nhất tới giao thông khu vực và không chồng chéo.
Thiết kế tách biệt lối ra vào chung cư với chức năng khác như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, thương mại, dịch vụ... các lối ra vào cho các khu chức năng phải đảm bảo thuận tiện giao thông và dễ sử dụng.
Các không gian công cộng, sử dụng chung trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có các thiết bị giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác nhằm phát hiện, ngăn chặn các nguy cơ có thể xảy ra đối với trẻ em nói riêng, người và công trình nói chung. Đảm bảo các yêu cầu về an toàn phòng chống cháy nổ và các quy định liên quan. Việc trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải tuân thủ các yêu cầu của quy định hiện hành.
Các phòng ở (phòng khách, bếp ăn, các phòng ngủ) trong căn hộ chung cư phải được thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên, khuyến khích các khu vệ sinh/tắm thông gió tự nhiên, bếp có lô gia, ban công phục vụ. Phải có chỗ phơi quần áo đảm bảo mỹ quan của tòa nhà và đô thị.
Các yêu cầu cụ thể đối với tòa nhà, các căn hộ chung cư, các không gian cộng đồng, công cộng phục vụ, phụ trợ... các bộ phận không gian, kiến trúc như cửa, cửa sổ và các bộ phận khác phải tuân thủ các quy định của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCXDVN 04:2021/BXD) và các Quy chuẩn, quy định có liên quan khác. Ngoài ra đối với các không gian công cộng ngoài chức năng nhà ở tại công trình hỗn hợp nhiều chức năng phải tuân thủ các quy chuẩn xây dựng về thể loại công trình chức năng đó (nếu có).
Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo người cao tuổi, người khuyết tật tiếp cận sử dụng theo Quy chuẩn. Phải được thiết kế, xây dựng đáp ứng các yêu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả, về an toàn sinh mạng và sức khỏe và các yêu cầu bảo vệ công trình liên quan khác.
Các nội dung về phòng cháy chữa cháy; đường cho xe chữa cháy, đường dốc trong gara ô tô, đường thoát nạn, lối thoát nạn và lối ra khẩn cấp trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, cầu thang bộ trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được thiết kế và bố trí đáp ứng các yêu cầu sử dụng, thoát người an toàn, tuân thủ quy định của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình (QCVN 06:2022/BXD) và các Quy chuẩn, quy định có liên quan khác.
Chỗ để xe (bao gồm xe ô tô, xe máy, xe đạp) của nhà chung cư, phần căn hộ trong nhà chung cư hỗn hợp phải tuân thủ các yêu cầu của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về gara ô tô (QCVN 13:2018/BXD) và các Quy chuẩn, quy định có liên quan khác.
Đối với căn hộ lưu trú hoặc văn phòng kết hợp lưu trú (nếu có): Diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú hoặc văn phòng kết hợp lưu trú, diện tích chỗ để xe của phần căn hộ lưu trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú được xác định theo các quy định hiện hành về căn hộ lưu trú hoặc văn phòng kết hợp lưu trú và phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.
Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian cho các nhân viên quản lý nhà, trông giữ xe, bảo vệ, dịch vụ kỹ thuật đảm bảo tỷ lệ tương ứng với số nhân viên theo quy định.
đ) Nhà ở nông thôn:
Bao gồm công trình nhà ở riêng lẻ, nhà ở thấp tầng, biệt thự và chung cư. Đối với công trình chung cư thực hiện theo quy định chung cư trong đô thị.
Tầng cao đặc trưng từ 01 đến 03 tầng, một số khu vực cho phép cao tối đa 05 tầng. Trường hợp công trình chung cư cao hơn 05 tầng thì phải được xác định trong quy hoạch chi tiết được cấp thẩm quyền phê duyệt
Khuyến khích mật độ xây dựng thấp, mật độ xây dựng phải thấp hơn trường hợp công trình tương tự tại khu vực đô thị. Khuyến khích áp dụng các quy định (chỉ giới xây dựng, khoảng lùi công trình, khoảng cách với các công trình xung quanh, tỷ lệ diện tích cây xanh, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật...) cao hơn các quy định đối với khu vực đô thị.
Thiết kế kiến trúc, xây dựng công trình phải đảm bảo phù hợp với từng điều kiện vị trí, đặc điểm cảnh quan, địa hình tự nhiên của công trình, đảm bảo phù hợp khí hậu, an toàn sử dụng, ứng phó thiên tai gió bão, lũ lụt, lũ quét. Khuyến khích áp dụng các mẫu thiết kế nhà ở nông thôn bảo đảm yêu cầu về thích ứng với biến đổi khí hậu và phòng chống thiên tai đối với các khu vực thường xảy ra thiên tai.
Tổ chức không gian công trình phải có sân vườn, phù hợp với lối sống, sinh hoạt, lao động, sản xuất của vùng nông thôn. Đối với các nhà ở trong khu vực dân cư tập trung, đã xây dựng nhà ở liên kế có mật độ cao: được phép xây dựng nhà ở liên kế với điều kiện có tổ chức sân vườn bên trong và đảm bảo thông thoáng.
Đối với các công trình, nhà ở xây dựng tại sườn đồi, sườn núi: Phải phù hợp với địa hình, địa vật, cốt nền đất tự nhiên và phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép; hạn chế xây dựng công trình, nhà ở tại khu vực có độ dốc lớn. Việc xây dựng cần đảm bảo an toàn cho người dân và công trình, phù hợp cảnh quan khu vực, được cấp thẩm quyền chấp thuận. Khuyến khích bố trí mặt bằng để tạo lập các khoảng trống, hào phân thủy nhằm ứng phó về chống lũ quét; nghiên cứu tận dụng độ dốc tự nhiên tạo tầng trống phía dưới hoặc tầng trệt phù hợp với cao độ tự nhiên để tránh đắp đất gây sạt lở.
Được phép xây dựng công trình có thời hạn: đối với khu vực nằm trong phạm vi khu vực phát triển đô thị nhưng chưa có quy hoạch chi tiết: tầng cao không quá 03 tầng nổi với chiều cao không quá 12m; khu vực điểm dân cư nông thôn: tầng cao không quá 02 tầng nổi với chiều cao không quá 09m; khu vực ngoài điểm dân cư nông thôn: cao 01 tầng nổi với chiều cao không quá 06m. Đối với các khu vực này không xây dựng tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm.
Không phá núi, xẻ đồi để san lấp mặt bằng; không san lấp hồ ao lớn, có cảnh quan đẹp trừ các trường hợp được cơ quan thẩm quyền chấp thuận theo quy định. Gìn giữ, bảo vệ cảnh quan tự nhiên, cây xanh, môi trường.
Khuyến khích thiết kế, xây dựng các công trình, cụm công trình theo hướng hình thức kiến trúc dân gian, truyền thống của làng quê, khu vực.
Khuyến khích sử dụng vật liệu địa phương, vật liệu thân thiện môi trường, sử dụng công nghệ hiện đại, sử dụng năng lượng tiết kiệm, năng lượng sạch. Hình thức kiến trúc công trình phù hợp khí hậu, tranh thủ hướng gió mát phía Nam, hạn chế hướng nắng nóng, có bản sắc kiến trúc nông thôn truyền thống như mái dốc lợp ngói, tường xây gạch, đá; có hiên, mái che chắn nắng, mưa, gió.., nghiên cứu sử dụng hợp lý các vật liệu rơm rạ, tre, nứa đối với các trường hợp kiến trúc, trang trí phù hợp.
4. Công trình công nghiệp.
Hình thức kiến trúc nhà công nghiệp hiện đại, thông thoáng và thân thiện với môi trường.
Chỉ tiêu về mật độ xây dựng, tầng cao công trình tuân thủ Quy hoạch chi tiết được phê duyệt và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD. Khoảng lùi, khoảng cách công trình đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường.
Đảm bảo tỷ lệ diện tích đất cây xanh trong khuôn viên khu đất và dải cây xanh cách ly xung quanh tuân thủ Quy chuẩn Xây dựng. Trồng và duy trì cây xanh tán lớn xung quanh công trình kiến trúc tại các khoảng lùi với ranh giới đất, khoảng cách ly an toàn, xung quanh khu vực sân bãi công nghiệp, khu vực cổng và nhà để xe nhằm tạo bóng mát, giảm bức xạ mặt trời, lọc bụi, cải thiện vi khí hậu cho môi trường sản xuất công nghiệp.
Đảm bảo yêu cầu về xử lý chất thải, có hệ thống thu gom nước thải, khí thải, chất thải. Khoảng cách ly vệ sinh môi trường đảm bảo phù hợp tính chất, cấp độ độc hại của công trình công nghiệp, tuân thủ theo tiêu chuẩn hiện hành, an toàn cho người và công trình xung quanh.
Đối với các công trình công nghiệp hiện hữu có giá trị về kiến trúc, lịch sử, đánh dấu một thời kỳ phát triển của xã hội, khi chuyển đổi sang chức năng khác, cần được đánh giá, xác định sự cần thiết trong việc bảo tồn, cải tạo để trở thành không gian văn hóa du lịch; những điểm đến thu hút tương tác, trải nghiệm, giao lưu, sáng tạo; góp phần tạo dựng bản sắc đô thị đa dạng qua nhiều thời kỳ phát triển.
5. Công trình di tích, tôn giáo, tín ngưỡng.
Bảo tồn các công trình có giá trị về kiến trúc, lịch sử, văn hóa theo quy định. Việc tu bổ, cải tạo, sửa chữa cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng là di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng phải tuân thủ Luật Di sản văn hỏa. Cần khảo sát, đánh giá kỹ giá trị công trình trong quá trình cải tạo, sửa chữa, đầu tư xây dựng mới công trình tôn giáo, tín ngưỡng, lấy ý kiến thỏa thuận của các cơ quan quản lý có thẩm quyền.
Hình thức kiến trúc, màu sắc các công trình di tích, tôn giáo, tín ngưỡng cần nghiên cứu để phát huy giá trị kiến trúc truyền thống; đảm bảo tính thẩm mỹ, trang nghiêm, mang đặc trưng riêng về kiến trúc của từng tôn giáo, tín ngưỡng. Tổ chức không gian cây xanh, cảnh quan xung quanh hài hòa, tôn tạo công trình; đáp ứng nhu cầu tập trung đông người trong khuôn viên khu đất (như quảng trường, sân bãi, khoảng trống tại tầng 1...).
6. Công trình tượng đài, công trình kỷ niệm, trang trí đô thị và các công trình khác phục vụ tiện ích đô thị (quầy trưng bày phục vụ sự kiện, lễ hội...).
Vị trí, quy mô cần phù hợp với không gian kiến trúc cảnh quan xung quanh, đảm bảo yếu tố thẩm mỹ, tạo điểm nhấn, gây ấn tượng đẹp, đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị.
Công trình tượng đài phải đạt giá trị thẩm mỹ, tạo được ngôn ngữ điêu khắc, khắc họa được tâm hồn, tính cách, tư tưởng của nhân vật, sự kiện, có sự sáng tạo và sức sống; Sử dụng vật liệu tốt để đảm bảo tính bền vững, phù hợp với điều kiện khí hậu địa phương.