Điều 8. Các yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển theo phương pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp
1. Đối với trường hợp chỉ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật:
| Stt | Nội dung | Thời gian bán hàng/thời gian xây dựng | Tỷ lệ lấp đầy | Tiến độ xây dựng |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Dưới 75ha | Năm thứ 1 | 0% | 50% |
| Năm thứ 2 | 20% | 50% | ||
| Năm thứ 3 | 30% | - | ||
| Năm thứ 4 | 30% | - | ||
| Năm thứ 5 | 20% | - | ||
| 2 | Từ 75ha đến dưới 200ha | Năm thứ 1 | 0% | 30% |
| Năm thứ 2 | 15% | 30% | ||
| Năm thứ 3 | 20% | 40% | ||
| Năm thứ 4 | 20% | - | ||
| Năm thứ 5 | 20% | - | ||
| Năm thứ 6 | 15% | - | ||
| Năm thứ 7 | 10% | - | ||
| 3 | Từ 200ha đến dưới 500ha | Năm thứ 1 | 0% | 20% |
| Năm thứ 2 | 10% | 20% | ||
| Năm thứ 3 | 15% | 30% | ||
| Năm thứ 4 | 15% | 30% | ||
| Năm thứ 5 | 20% | - | ||
| Năm thứ 6 | 15% | - | ||
| Năm thứ 7 | 15% | - | ||
| Năm thứ 8 | 10% | - | ||
| 4 | Từ 500ha trở lên | Năm thứ 1 | 0% | 20% |
| Năm thứ 2 | 10% | 20% | ||
| Năm thứ 3 | 10% | 20% | ||
| Năm thứ 4 | 15% | 20% | ||
| Năm thứ 5 | 15% | 20% | ||
| Năm thứ 6 | 15% | - | ||
| Năm thứ 7 | 15% | - | ||
| Năm thứ 8 | 10% | - | ||
| Năm thứ 9 | 10% | - |
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: 3% doanh thu.
Chi phí quản lý vận hành: 10% doanh thu.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
2. Đối với trường hợp đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và công trình trên đất:
| Stt | Nội dung | Thời gian bán hàng/thời gian xây dựng | Tỷ lệ lấp đầy | Tiến độ xây dựng |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Dưới 75ha | Năm thứ 1 | 0% | 30% |
| Năm thứ 2 | 40% | 30% | ||
| Năm thứ 3 | 50% | 40% | ||
| Năm thứ 4 | 60% | - | ||
| Năm thứ 5 | 65% | - | ||
| Năm thứ 6 | 70% | - | ||
| Năm thứ 7 | 75% | - | ||
| Từ năm thứ 8 trở đi | 85% | - | ||
| 2 | Từ 75ha đến dưới 200ha | Năm thứ 1 | 0% | 20% |
| Năm thứ 2 | 30% | 20% | ||
| Năm thứ 3 | 40% | 30% | ||
| Năm thứ 4 | 50% | 30% | ||
| Năm thứ 5 | 55% | - | ||
| Năm thứ 6 | 60% | - | ||
| Năm thứ 7 | 65% | - | ||
| Từ năm thứ 8 trở đi | 80% | - | ||
| 3 | Từ 200ha đến dưới 500ha | Năm thứ 1 | 0% | 10% |
| Năm thứ 2 | 25% | 10% | ||
| Năm thứ 3 | 30% | 20% | ||
| Năm thứ 4 | 40% | 30% | ||
| Năm thứ 5 | 45% | 30% | ||
| Năm thứ 6 | 50% | - | ||
| Năm thứ 7 | 55% | - | ||
| Từ năm thứ 8 trở đi | 75% | - | ||
| 4 | Từ 500ha trở lên | Năm thứ 1 | 0% | 15% |
| Năm thứ 2 | 20% | 15% | ||
| Năm thứ 3 | 25% | 15% | ||
| Năm thứ 4 | 35% | 15% | ||
| Năm thứ 5 | 40% | 20% | ||
| Năm thứ 6 | 15% | 10% | ||
| Năm thứ 7 | 15% | 10% | ||
| Từ năm 8 trở đi | 10% | - |
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: 3% doanh thu.
Chi phí quản lý vận hành: 15% doanh thu.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.