Điều 7. Các yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển theo phương pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng văn phòng, cơ sở thương mại dịch vụ
1. Các yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển
| Stt | Nội dung | Thời gian bán hàng/thời gian xây dựng | Tỷ lệ lấp đầy | Tiến độ xây dựng |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Diện tích sàn xây dựng dưới 50.000 m2 | Năm thứ 1 | 0% | 50% |
| Năm thứ 2 | 50% | 50% | ||
| Năm thứ 3 | 60% | - | ||
| Năm thứ 4 | 65% | - | ||
| Năm thứ 5 | 70% | - | ||
| Năm thứ 6 | 75% | - | ||
| Từ năm thứ 7 trở đi | 80% | - | ||
| 2 | Diện tích sàn xây dựng từ 50.000 m2 đến dưới 150.000 m2 | Năm thứ 1 | 0% | 40% |
| Năm thứ 2 | 40% | 40% | ||
| Năm thứ 3 | 50% | 20% | ||
| Năm thứ 4 | 55% | - | ||
| Năm thứ 5 | 60% | - | ||
| Năm thứ 6 | 65% | - | ||
| Năm thứ 7 | 70% | - | ||
| Từ năm thứ 8 trở đi | 75% | - | ||
| 3 | Diện tích sàn xây dựng từ 150.000 m2 đến dưới 300.000 m2 | Năm thứ 1 | 0% | 30% |
| Năm thứ 2 | 35% | 30% | ||
| Năm thứ 3 | 45% | 20% | ||
| Năm thứ 4 | 50% | 20% | ||
| Năm thứ 5 | 55% | - | ||
| Năm thứ 6 | 60% | - | ||
| Năm thứ 7 | 65% | - | ||
| Từ năm thứ 8 trở đi | 70% | - | ||
| 4 | Diện tích sàn xây dựng từ 300.000 m2 trở lên | Năm thứ 1 | 0% | 20% |
| Năm thứ 2 | 30% | 30% | ||
| Năm thứ 3 | 40% | 20% | ||
| Năm thứ 4 | 45% | 20% | ||
| Năm thứ 5 | 50% | 10% | ||
| Năm thứ 6 | 55% | - | ||
| Năm thứ 7 | 60% | - | ||
| Năm thứ 8 | 65% | - | ||
| Từ năm thứ 9 trở đi | 70% | - |
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: 3% doanh thu.
Chi phí quản lý vận hành: 15% doanh thu.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
2. Đối với các dự án đầu tư khách sạn, khu nghỉ dưỡng, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất các yếu tố khác ước tính doanh thu và chi phí phát triển trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
3. Các yếu tố hình thành nên doanh thu phát triển chưa được quy định trong Quyết định này thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất căn cứ trên cơ sở dữ liệu thị trường để chứng minh các tỷ lệ cho phù hợp tình hình thực tế tại địa phương cho từng dự án.
4. Diện tích thương phẩm là diện tích kinh doanh bao gồm cả tầng hầm.
a) Việc ước tính doanh thu phát triển căn cứ trên cơ sở diện tích thương phẩm theo hồ sơ dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Trường hợp diện tích thương phẩm theo dự án chưa xác định thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.