Điều 8. Quy định đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù
1. Các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù
Thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 Quy chế này.
2. Nguyên tắc quản lý đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù
Thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 Quy chế này.
3. Quy định cụ thể đối với các trục đường chính, các tuyến phố đi bộ, các trục đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch
a) Hình thức kiến trúc
Mặt ngoài nhà (mặt tiền, các mặt bên), mái công trình phải có hình thức kiến trúc, màu sắc phù hợp và hài hoà với kiến trúc công trình lân cận, bảo đảm sự thống nhất kiến trúc của toàn trục đường. Hạn chế kiến trúc không phù hợp với thị hiếu thẩm mỹ của cộng đồng dân cư.
Không được sử dụng các màu đen, màu tối sẫm, các gam màu nóng có độ tương phản cao (đỏ, tím, lam) làm màu chủ đạo bên ngoài công trình.
Đối với công trình có tầng hầm thì phần nổi tầng hầm không cao quá 1,2m so với cao độ hè đường hiện hữu. Vị trí lối lên xuống (ram dốc) cách lộ giới tối thiểu 3m.
Không được xây dựng, lắp đặt thêm các vật thể kiến trúc khác cao hơn độ cao cho phép của công trình kiến trúc, xây dựng.
Phải có biện pháp che chắn hoặc thiết kế bảo đảm mỹ quan các thiết bị lắp đặt kèm theo như: cục nóng điều hòa, bồn nước mái, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời.
Hè phố, đường đi bộ trên trục đường chính phải bảo đảm đồng bộ, phù hợp về cao độ, vật liệu, màu sắc của từng tuyến phố, khu vực trong đô thị theo quy hoạch được duyệt.
Trên trục đường chính phải trồng cây xanh nhằm tạo cảnh quan, môi trường xanh, sạch, đẹp. Cây xanh đường phố phải tuân thủ quy định của quy hoạch đô thị được duyệt, tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành và quy định tại Quy chế này.
b) Quy định mật độ, tầng cao, chiều cao xây dựng
Mật độ xây dựng công trình trong khuôn viên: theo Đồ án quy hoạch được phê duyệt hoặc theo Quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
Tầng cao, chiều cao tầng nhà, chiều cao xây dựng, cao độ nền công trình: Thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 9 Quy chế này (quy định đối với công trình nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị hiện hữu).
(Xem chi tiết tại khoản 3 Phụ lục V kèm theo Quy chế này).
c) Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới
Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định trong bảng sau đây:
Bảng 1. Quy định khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình
| Bề rộng đường tiếp giáp với thửa đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| < 19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | |
| <19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19÷<22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt hè đường).
Các tuyến đường, phố đã có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt: Thực hiện theo quy định tại quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt.
Đối với các trường hợp đã thực hiện xây dựng theo quy định trước đây nếu có nhu cầu cải tạo lại phải đảm bảo khoảng lùi thì thực hiện theo quy định tại Bảng 1.
d) Khoảng lùi biên
- Khoảng cách tối thiểu giữa các công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch xây dựng mới được quy định như sau:
Bảng 2. Quy định khoảng lùi biên của các công trình
| STT | Chiều cao công trình | Khoảng cách giữa các cạnh dài của hai công trình | Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai công trình |
| 1 | <46m | ≥1/2h và ≥7m | ≥1/3h |
| 2 | ≥ 46m | ≥25m | ≥15m |
Ghi chú: h: chiều cao công trình. Trong mọi trường hợp khoảng cách giữa các công trình phải đảm bảo theo tiêu chuẩn quy định tại Phụ lục E của Thông tư số 06/2022/TT-BXD ngày 30 tháng 11 năm 2022 ban hành QCVN 06:2022/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình, Thông tư số 09/2023/TT-BXD ngày 16 tháng 10 năm 2023 của Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình. Đối với công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng cách tối thiểu đến công trình đối diện được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè). Nếu công trình có độ dài của cạnh dài và độ dài của đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất trong số các đường tiếp giáp với thửa đất đó được hiểu là cạnh dài của công trình. Đối với thửa đất có chiều ngang mặt tiền dưới 10m: Được phép xây dựng hết chiều ngang mặt tiền thửa đất. | |||
Hình 2. Sơ đồ điển hình quy định khoảng cách đối với các dãy nhà
- Đối với các tuyến phố trong khu vực cải tạo, chỉnh trang, khoảng cách giữa các dãy nhà liên kế hoặc công trình riêng lẻ theo quy định sau:
Đối với các dãy nhà cao từ 16m trở lên: Phải đảm bảo quy định về khoảng cách bằng 70% quy định về khoảng cách đối với các công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch mới.
Đối với các dãy nhà cao dưới 16m: Phải đảm bảo khoảng cách giữa các cạnh dài của 2 dãy nhà tối thiểu là 4m và khoảng cách tối thiểu giữa hai đầu hồi của 2 dãy nhà có đường giao thông chung đi qua là 3m (khoảng cách từ ranh giới thửa đất đến tim đường giao thông chung tối thiểu là 1,5m).
Trong trường hợp hai dãy nhà có chiều cao khác nhau thuộc 2 thửa đất liên kế của hai chủ sở hữu quyền sử dụng đất khác nhau, khoảng cách tối thiểu từ mỗi dãy nhà đó đến ranh giới giữa 2 thửa đất phải đảm bảo tối thiểu bằng 50% khoảng cách tối thiểu giữa hai dãy nhà có chiều cao bằng chiều cao của dãy nhà đó.
đ) Quan hệ giữa công trình với các công trình bên cạnh
Công trình không được vi phạm ranh giới của các công trình bên cạnh. Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) được vượt quá ranh giới của thửa đất bên cạnh.
Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
e) Các công trình có mặt quay ra trục đường, tuyến phố chính
Khuyến khích việc xây dựng mái đón, mái hè trên các tuyến phố có công trình công cộng, dịch vụ, tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ.
Mái đón, mái hè phố phải đảm bảo mỹ quan đô thị, tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, không vượt quá chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được duyệt, có độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào các việc khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh).
Các bộ phận đua ra ngoài công trình: Móng nhà, bậc thềm, ô văng, sê nô, mái đón phải tuân thủ các quy định tại Bảng 6, Bảng 7 Điều 9 Quy chế này.
g) Các công trình tại góc phố giao nhau, vị trí điểm nhấn
Công trình có vị trí tại góc phố giao nhau phải đảm bảo không cản trở tầm nhìn, đảm bảo an toàn, thuận lợi cho người tham gia giao thông trên trục đường, tuyến phố theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị tại Thông tư số 01/2016/TT-BXD ngày 01 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành QCVN 07:2016/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật.
Công trình nằm tại góc đường phải được cắt vát theo quy định. Kích thước vạt góc tính từ điểm giao nhau với các lộ giới theo bảng sau:
Bảng 3. Kích thước vạt góc tính từ điểm giao nhau với các lộ giới
| STT | Góc cắt giao nhau với lộ giới | Kích thước vạt góc (mm) |
| 1. | Nhỏ hơn 450 | 8000 x 8000 |
| 2. | Lớn hơn hoặc bằng 450 | 5000 x 5000 |
| 3. | 900 | 4000 x 4000 |
| 4. | Nhỏ hơn hoặc bằng 1350 | 3000 x 3000 |
| 5. | Lớn hơn 1350 | 2000 x 2000 |
Hình 3.Hình mình họa kích thước vạt góc tại các điểm giao nhau
4. Quy định đối với khu vực cửa ngõ đô thị
a) Khu vực cửa ngõ đô thị: xác định theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 Quy chế này.
Khu vực cửa ngõ phía Đông Bắc: phát triển trở thành trung tâm kinh tế biển, dịch vụ và du lịch sinh thái và kinh tế cảng biển.
Cửa ngõ phía Đông (nằm trên đường QL1A) kết hợp trung tâm mới.
Cửa ngõ phía Tây Bắc (nằm trên đường QL1A) kết nối các tỉnh phía Bắc: Áp dụng quản lý theo Quy hoạch chi tiết Khu vực cổng chào phía Bắc tỉnh Thừa Thiên Huế và quy định tại Quy chế này.
b) Quy định chung
Không gian khu vực cửa ngõ phải kết nối với không gian công cộng đô thị như đường phố, tuyến cảnh quan đô thị.
Quần thể kiến trúc trong khu vực cửa ngõ cần có sự đồng bộ và hài hoà về chức năng công trình, thẩm mỹ công trình, màu sắc công trình và các yêu cầu khác nhằm tạo tính thống nhất của khu vực.
Các chỉ tiêu: mật độ xây dựng, tầng cao, chiều cao công trình, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, Khoảng lùi tuân thủ các quy định của quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị được duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành về quy hoạch, thiết kế xây dựng công trình.