Điều 38. Quản lý về không gian, kiến trúc đối với nhà ở hiện hữu
1. Quản lý chung
a) Việc cải tạo, chỉnh trang và dỡ bỏ xây dựng mới đối với nhà ở hiện hữu trong khu vực đô thị phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết, quy hoạch cải tạo chỉnh trang, dự án đầu tư xây dựng hoặc thiết kế đô thị được cấp thẩm quyền phê duyệt.
b) Chỉ giới đường đỏ, khoảng lùi công trình, mật độ xây dựng, tầng cao công trình và hình thức kiến trúc công trình phải đảm bảo phù hợp với tổng thể kiến trúc cảnh quan chung của tuyến phố và khu vực xây dựng hiện hữu; tuân thủ quy định theo quy hoạch, thiết kế đô thị, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc tại khu vực.
c) Kiến trúc công trình phải đảm bảo đồng nhất về hình thức, phong cách; kiểm soát chiều cao mỗi tầng theo tuyến phố và lô phố.
d) Các công trình nhà ở hiện hữu sử dụng mái che nắng bằng vật liệu mới đảm bảo phù hợp thẩm mỹ kiến trúc. Xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện việc chuyển đổi, thay thế những tấm che chắn hiện hữu làm xấu hình ảnh kiến trúc đô thị của một số công trình; có giải pháp xử lý mái thay thế vật liệu tôn màu, tấm nhựa bằng các giải pháp bố trí vườn mái hấp thụ nhiệt, giải pháp nhà tiết kiệm năng lượng.
đ) Tăng cường bố trí cây xanh trong khu vực nhà ở hiện hữu nhằm cải thiện chất lượng môi trường sống của người dân và cảnh quan chung đô thị.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ, dân tự xây
a) Nhà ở riêng lẻ, dân tự xây trong các khu vực đô thị cũ hiện hữu phải được thiết kế và cấp phép xây dựng theo quy định pháp luật. Việc xem xét cấp phép xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết, cải tạo, chỉnh trang, thiết kế đô thị, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc liên quan được cấp thẩm quyền phê duyệt.
b) Đối với nhà ở xây dựng mới: Các đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc phải có các quy định cụ thể điều kiện, yêu cầu đối với nhà ở xây dựng mới. Việc xây dựng bổ sung cơi nới, hiên, mái vẩy phải được tổ chức kiểm soát chặt chẽ.
3. Đối với nhà ở chung cư
a) Các khu chung cư cũ, bị hư hỏng, xuống cấp phải được lập quy hoạch chi tiết 1/500 để quản lý theo kế hoạch, chương trình của Thành phố; đồng thời phải đảm bảo kiểm soát dân số trong các khu chung cư cũ theo hướng không gia tăng dân số trong khu vực nội đô theo quy định quản lý đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, các quy hoạch phân khu đô thị liên quan được cấp thẩm quyền phê duyệt.
b) Quản lý, kiểm soát mật độ xây dựng, tầng cao công trình đối với các khu chung cư cũ trong khu vực nội đô theo theo hướng: Công trình cao tầng được bố trí phù hợp với quy định của Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc công trình cao tầng, thiết kế đô thị được phê duyệt, tạo điểm nhấn cảnh quan kiến trúc đô thị theo tuyến, điểm; giảm mật độ xây dựng, dành diện tích đất dôi dư để xây dựng công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh để tăng tiện ích công cộng, cải thiện môi trường, từng bước hoàn chỉnh cảnh quan đô thị.
c) Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của Khu chung cư cũ cải tạo xây dựng lại được xác định phù hợp theo vị trí, đặc điểm của từng khu, đảm bảo tuân thủ quy hoạch phân khu đô thị có liên quan, thiết kế đô thị, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị được duyệt và Quy chuẩn quy hoạch kiến trúc tại 04 quận nội đô, Tiêu chuẩn, Quy chuẩn về quy hoạch kiến trúc đô thị trong khu vực tái thiết, cải tạo.
d) Đối với các nhà chung cư bị hư hỏng xuống cấp nguy hiểm (mức độ C- D), việc cải tạo xây dựng lại, triển khai lập và phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng được tiến hành độc lập đối với từng công trình, dự án, nhưng được xem xét, tính toán cùng với Quy hoạch chi tiết của toàn khu.
đ) Ban hành cơ chế, chính sách khuyến khích nhà đầu tư và người dân tham gia thực hiện, đảm bảo giải quyết hợp lý giữa yêu cầu quản lý nhà nước về quy hoạch phát triển đô thị với quyền lợi của người dân, cộng đồng và lợi ích doanh nghiệp.
e) Đối với công trình nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp phải được thiết kế kiến trúc hợp lý về không gian sử dụng và đạt yêu cầu về chất lượng công trình, kiến trúc - mỹ quan đô thị.
4. Đối với việc cải tạo nhà ở cũ trên các tuyến phố
a) Lập kế hoạch quy hoạch cải tạo, chỉnh trang, thiết kế đô thị, thiết kế không gian tuyến phố để xác định lộ trình thực hiện công tác cải tạo, xây dựng; quản lý về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
b) Việc cải tạo xây dựng lại nhà cũ trên các tuyến phố phải căn cứ đặc trưng kiến trúc, không gian cảnh quan của tuyến phố, tuân thủ thiết kế đô thị; xác định mật độ xây dựng, tầng cao theo quy định tại từng vị trí trên tuyến phố.
c) Đối với các dãy nhà phố liền kề, việc cải tạo phải tuân theo chiều cao đặc trưng được xác định trên hiện trạng đối với từng dãy phố.
d) Quản lý thống nhất mặt đứng tuyến phố về tầng cao, độ vươn của ban công, hình thức kiến trúc công trình, màu sắc, vật liệu trang trí; không sử dụng các vật liệu, màu sắc tương phản.
đ) Nhà ở cũ cải tạo dọc theo các tuyến phố trong khu vực đô thị cổ, cũ hiện hữu phải tuân thủ theo quy định đối với khu vực bảo tồn tại khoản 3 và 4 Điều 23, Điều 24 của Quy chế này và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc trong khu vực trung tâm đô thị được cấp thẩm quyền phê duyệt.