Điều 8. Quy định đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù
1. Các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù xác định tại khoản 2 Điều 4 Quy chế này.
2. Quy định chung khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù: Tuân thủ nguyên tắc đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
a) Các khu vực có ý nghĩa quan trọng về cảnh quan: Việc quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan phải thống nhất, đồng bộ và phù hợp với điều kiện tự nhiên, văn hóa, kinh tế, xã hội trong phạm vi ranh giới của khu vực nhằm tạo được nét độc đáo, đặc trưng riêng cho khu vực đó.
b) Các tuyến đường chính đô thị, các tuyến đi bộ và các trục đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch
- Các tuyến đường chính đô thị: tạo được sự đồng bộ, tính liên tục, dễ nhận diện định hướng kiến trúc chính, công trình điểm nhấn cho các trục đường chính. Khoảng lùi công trình cần được nghiên cứu phù hợp với từng chức năng công trình nhằm đảm bảo phù hợp về không gian, kiến trúc, cảnh quan chung; đảm bảo khả năng tiếp cận công trình; đảm bảo các điều kiện về chiếu sáng tự nhiên và an toàn thoát hiểm, thoát nạn theo quy định. Khuyến khích các công trình lớn, hợp khối.
- Các tuyến phố đi bộ: Khuyến khích bố trí các mảng xanh, trang thiết bị đường phố phục vụ cho các hoạt động đường phố. Sử dụng các giải pháp kiến trúc thân thiện với con người. Khuyến khích tăng tỷ lệ diện tích khoảng mở trên tường ngoài công trình tầng 01 dưới dạng cửa sổ lớn, cửa kính dọc theo tuyến phố đi bộ. Khuyến khích tạo mái hè phố phía trước các tòa nhà và kết nối không gian bên trong lõi ô phố.
- Các tuyến đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch: sử dụng các hình thức kiến trúc trang trọng, hấp dẫn, năng động phù hợp với chức năng của trục đường.
c) Các khu vực di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh (cấp tỉnh trở lên): Kiến trúc các công trình xây dựng mới phải đảm bảo hài hòa với các công trình, không gian di tích, danh lam thắng cảnh. Khuyến khích tạo ra các điểm nhìn, tầm nhìn, khung cảnh, kết nối không gian đô thị làm nâng cao giá trị, tăng khả năng tiếp cận của người dân đến các công trình, không gian di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn. Hạn chế việc che khuất tầm nhìn đến các công trình, không gian di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn.
d) Các quảng trường và công viên lớn: Thiết kế cảnh quan bảo đảm tổ chức các hoạt động văn hóa, vui chơi, giải trí cho người dân thành phố; kết nối không gian mở đô thị, đặc biệt kết hợp với các không gian đầu mối giao thông công cộng.
đ) Các khu vực cửa ngõ đô thị
- Khu vực cửa ngõ đô thị, kiến trúc công trình phải dễ định hướng, nhận diện. Tổ chức không gian tiếp cận công trình tạo thuận tiện cho người đi bộ, dễ dàng kết nối các loại phương tiện giao thông khác, ưu tiên phát triển các chức năng thương mại dịch vụ.
- Không gian khu vực cửa ngõ phải có tính đến kết nối với không gian công cộng thành phố như quảng trường, đường phố, tuyến cảnh quan đô thị.
- Quần thể kiến trúc trong khu vực cửa ngõ cần có sự đồng bộ và hài hoà về chức năng, thẩm mỹ, màu sắc công trình và các yêu cầu khác nhằm tạo tính thống nhất của khu vực.
- Các chỉ tiêu: mật độ xây dựng, tầng cao, chiều cao công trình, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi tuân thủ các quy định của quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị được duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành về quy hoạch, thiết kế xây dựng công trình.
3. Quy định cụ thể đối với các công trình xây dựng tại khu vực đồi núi dốc
a) Phạm vi áp dụng: Khu vực đồi núi dốc thuộc các khu vực có ý nghĩa quan trọng về cảnh quan tại khoản 2 Điều 4 Quy chế này. b) Quy định chung
- Khi lựa chọn đất phát triển khu dân cư hoặc xây dựng công trình cần tránh những khu vực đã có lịch sử trượt lở, sạt sụt đất trước đây.
- Hạn chế bố trí khu dân cư, công trình vào khu vực chưa ổn định về địa chất công trình, ví dụ như: Khu vực gần hồ, đập mới xây dựng, những khu vực mới cải tạo đào, đắp địa hình. Cần có sự theo dõi, tính toán đảm bảo sự ổn định của địa chất trước khi xây dựng công trình.
- Những nơi trượt lớn, lũ quét thành dòng chảy bùn đá, hang cácxtơ phát triển mạnh, các đứt gãy đang hoạt động không cho phép xây dựng công trình. Khi có nhu cầu đặc biệt bắt buộc phải sử dụng vùng đất này thì phải có biện pháp xử lý nền đủ tin cậy.
- Quy hoạch tổng thể của công trình xây dựng ở vùng núi phải được bố trí hợp lý tuỳ theo yêu cầu sử dụng, điều kiện địa hình, địa chất. Các công trình chính (chủ thể) nên bố trí ở chỗ có nền đất tốt hơn, cố gắng sao cho có sự phù hợp giữa kết cấu bên trên với nền đất bên dưới móng.
- Trong trường hợp phải xây dựng công trình ở gần bờ suối thì phải kiểm tra ổn định do xói lở bờ của dòng chảy hoặc những tai biến do lũ quét.
c) Đối với những công trình xây dựng ở khu vực đồi núi dốc, khi cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp phép xây dựng công trình cần lưu ý đến các vấn đề sau:
- Đảm bảo công trình không nằm trong những khu vực được cảnh báo có nguy cơ sạt lở hoặc những khu vực trong quy hoạch đô thị đã được xác định hạn chế hoặc cấm xây dựng. Hạn chế tối đa việc quy hoạch, xây dựng các công trình công cộng tại những khu vực có độ dốc cao.
- Đối với những khu vực sườn dốc đã ổn định, hạn chế tác động thay đổi địa hình tự nhiên dẫn đến sạt lở đất.
- Đối với những khu vực mới đào đắp, cần có những giải pháp gia cố, chắn đỡ chống trượt lở.
- Đối với những công trình nằm dưới mái dốc cao cần có giải pháp đào đắp, gia cố mái dốc phù hợp và đảm bảo khoảng cách an toàn từ công trình đến mái dốc.
- Cần quan tâm đến ổn định độ dốc khu vực xây dựng công trình và báo cáo khảo sát địa chất khi tính toán kết cấu công trình.
- Cần xem xét đến khả năng thu gom và hệ thống thoát nước của dự án. Hệ thống thoát nước nên thiết kế hạng bậc thang để giảm tốc độ dòng chảy.
- Đối với những công trình trên khu vực mái dốc cần hạn chế tối đa bề mặt dễ thẩm thấu nước vào đất.
- Hạn chế việc chặt bỏ các cây rễ sâu nằm trong khu vực dự án, khuyến khích trồng loài cây bản địa để kiểm soát tránh sự xói mòn và phá hoại dốc.
- Trong quá trình xây dựng cần hạn chế tối đa việc đào đắp, gây chấn động mạnh ảnh hưởng đến an toàn của các công trình xung quanh.
- Các cơ quan chức năng thường xuyên kiểm tra, rà soát và cảnh báo đến người dân về những khu vực có nguy cơ sạt lở. Xây dựng bản đồ phân vùng theo độ dốc địa hình để quản lý và có hướng dẫn xây dựng cụ thể. d) Yêu cầu về bố trí không gian
- Khi thiết kế xây dựng công trình trên khu vực đồi núi dốc, để đảm bảo yêu cầu của công trình trước nguy cơ sạt lở cần lưu ý như sau:
| Không phù hợp: Bố trí công trình trên cùng một sàn ở khu vực độ dốc lớn | Phù hợp: Chia nhỏ các khối công trình phù hợp với địa hình |
| Không phù hợp: Xây dựng công trình đồ sộ trên một mặt phẳng đào, đắp địa hình (đặc biệt đối với những khu vực có độ dốc >7%) | Phù hợp: Chia nhỏ các khối công trình phù hợp với địa hình, vừa đảm bảo kiến trúc cảnh quan và an toàn đối với công trình Việc chia nhỏ công trình có thể làm giảm tải trọng lên khu đất, giảm nguy cơ sạt lở. |
| Không phù hợp: Bố trí công trình cao tầng khu vực đồi núi dốc | Phù hợp: Giảm thiểu độ cao công trình nằm trên khu vực đồi núi dốc |
| Không phù hợp: Bố trí công trình nhô ra khỏi khu vực mái dốc (trừ trường hợp có kiến trúc đặc thù cần tính toán kỹ lưỡng về an toàn công trình) | Phù hợp: Cải tạo, gia cố địa hình để bố trí công trình cho phù hợp |
| Không phù hợp: Bố trí công trình nằm dọc theo địa hình | Phù hợp: Bố trí công trình nằm ngang theo địa hình |
| Không phù hợp: Bố trí công trình quá gần khu vực mái dốc, dễ có nguy cơ sạt lở | Phù hợp: Bố trí công trình lùi sâu vào trong mái dốc |
| Không phù hợp: Cải tạo quá nhiều địa hình tự nhiên | Phù hợp: Hạn chế cải tạo địa hình tự nhiên |
| Không phù hợp: Nước không được thu gom và chảy vào các công trình lân cận phía dưới | Phù hợp: Nước thải sinh hoạt được thu gom và xử lý, và chảy vào hệ thống thoát nước chung |
- Khi thiết kế công trình tại các khu vực đồi núi dốc cần lưu ý:
+ Bố trí các phòng chức năng thường xuyên tập trung đông người, phòng chứa đồ đạc có giá trị lùi sâu vào trong mái dốc, giảm nguy cơ sạt lở hoặc khi có sạt lở xảy ra ít bị thiệt hại hơn.
+ Hạn chế đua các bộ phận công trình như ban công, lô gia về phía mái dốc.
+ Khi thiết kế các công trình khu vực đồi núi dốc cần tính toán đến giải pháp giảm tải trọng tĩnh và tải trọng động cho công trình bằng cách sử dụng các vật liệu nhẹ (như gỗ, kính, tấm thạch cao, nhựa tổng hợp); giảm tầng cao của công trình; bố trí téc, bể chứa nước ở vị trí phù hợp.
+ Bố trí vị trí công trình phù hợp, giảm các rung chấn tác động lên công trình (ví dụ các rung chấn từ các phương tiện giao thông trọng tải lớn).
+ Bên cạnh việc nghiên cứu đảm bảo an toàn cho công trình, khi thiết kế công trình trên khu vực đồi núi dốc cần quan tâm đến kiến trúc cảnh quan của khu vực. Việc sắp xếp công trình cần lưu ý đến bảo vệ tầm nhìn của công trình theo cả hai hướng từ trên xuống và từ dưới lên.
Hình 6. Bố trí công trình trên khu vực sườn đồi cần tính toán bảo vệ hướng quan sát nhằm đảm bảo kiến trúc cảnh quan của từng khu vực