Điều 18. Quy định cụ thể quản lý công trình kiến trúc
1. Đối với công trình có kiến trúc cao tầng (trên 5 tầng):
a) Kích thước hình khối công trình cần đảm bảo phù hợp theo không gian và kích thước lô đất. Đối với trường hợp kích thước công trình trên lô đất không đủ lớn cần khống chế chiều cao đảm bảo tính hài hoà, cân đối công trình. Quy định cụ thể:
- Kích thước chiều dài và rộng thân công trình tối thiểu 15m: Tối đa 12 tầng; trường hợp đặc biệt không quá 20 tầng;
- Kích thước chiều dài và rộng thân công trình từ 9m đến dưới 15m: Tối đa 9 tầng;
- Kích thước chiều dài và rộng thân công trình từ 6m đến dưới 9m: Tối đa 7 tầng.
b) Chiều cao từng tầng: trệt 3,9 - 4,2m, nếu có lững 6,0 - 6,5m; chiều cao các tầng 3,3 - 3,9m; tầng sân thượng 3,3 - 3,6m, nếu có mái dốc chiều cao đến đỉnh mái không quá 7,2m.
c) Khoảng cách giữa các công trình cao trên 12 tầng đảm bảo tối thiểu 15m, đối với công trình dưới 12 tầng đảm bảo tối thiểu 6m; đảm bảo cách ranh đất tối thiểu 2m.
d) Đối với công trình cao tầng có khối đế và phần tháp, phải đảm bảo cân đối kích thước chiều cao đế và phần tháp bên trên. Mật độ xây dựng áp dụng đối với trường hợp này cho phép gia giảm phù hợp; mật độ xây dựng cho phép được tính toán bao gồm mật độ xây dựng tính cho phần tháp cộng thêm mật độ 1/3 phần đế công trình.
e) Đối với công trình có kiến trúc cao tầng yêu cầu bố trí tầng hầm để xe (trường hợp bãi xe không đáp ứng yêu cầu sử dụng), đảm bảo an toàn tiếp cận cho người và các phương tiện, kể cả người tàn tật.
f) Công trình thiết kế đảm bảo kỹ thuật, an toàn kết cấu chịu lực do tác động gió bão, động đất; đảm bảo thông thoáng; an toàn về thoát người, phòng cháy chữa cháy khi xảy ra sự cố…
g) Đối với kiến trúc công trình cao tầng phải được nghiên cứu phù hợp tính chất, công năng công trình, đảm bảo hài hoà, tính thẩm mỹ cao, xu hướng đơn giản, hiện đại. Ngoài mặt chính, các hướng khác của bề mặt công công trình phải được nghiên cứu kiến trúc đảm bảo phù hợp, hài hoà tổng thể chung khu vực.
h) Màu sắc, vật liệu sử dụng phù hợp với hình khối công trình, tránh sử dụng màu sắc quá nóng (trừ điểm nhấn) hoặc màu tối sẫm; lưu ý vật liệu ốp lát mặt ngoài công trình phải đảm bảo an toàn sử dụng.
2. Đối với công trình trụ sở, công cộng, dịch vụ có kiến trúc thấp tầng:
a) Tuỳ theo chức năng, vị trí công trình, kích thước khu đất và mối quan hệ công trình chung quanh bố trí tổng mặt bằng phù hợp, đảm bảo sân bãi, không gian tiếp cận cho người và các phương tiện, kể cả người tàn tật; đảm bảo thông thoáng tự nhiên; an toàn về thoát người, phòng cháy chữa cháy khi xảy ra sự cố.
b) Tầng cao cụ thể công trình phụ thuộc vào chức năng khu quy hoạch, tính chất công trình. Chiều cao từng tầng thống nhất khống chế như đối với công trình cao tầng; cụ thể: tầng trệt 3,9 - 4,2m, nếu có lững 6,0 - 6,5m; chiều cao các tầng 3,3 - 3,9m; tầng sân thượng 3,3 - 3,6m, nếu có mái dốc chiều cao đến đỉnh mái không quá 7,2m. Quy định chiều cao từng tầng không áp dụng đối với các công trình đặc thù như nhà thi đấu, rạp hát, khán đài sân vận động,…
c) Kiến trúc phù hợp với khu đô thị, nhất là mối quan hệ với các công trình lân cận. Đối với một số công trình như giáo dục, trụ sở cơ quan công quyền… cần phát huy kiến trúc truyền thống, sử dụng mái ngói tạo nét đặc trưng đô thị.
d) Màu sắc, vật liệu sử dụng phù hợp với hình khối công trình, tránh sử dụng màu sắc quá nóng (trừ điểm nhấn) hoặc màu tối sẫm.
3. Đối với công trình nhà ở:
a) Nhà ở chung cư: nhà ở chung cư cao tầng và thấp tầng được quản lý như kiến trúc nhà cao tầng và công trình công cộng dịch vụ. Đối với chung cư cao tầng có thể kết hợp ở các tầng trên cao với kinh doanh dịch vụ tầng trệt. Kiến trúc nhà ở chung cư yêu cầu đơn giản, khuyến khích theo phong cách hiện đại, tiện nghi, đảm bảo hiệu quả sử dụng, thông thoáng tự nhiên.
b) Nhà ở liên kế:
- Đối với nhà ở liên kế trong các khu đô thị mới, các dự án đầu tư hạ tầng đồng bộ theo quy hoạch thì quản lý theo quy định quy hoạch chi tiết, quy định kiến trúc dự án đầu tư, hoặc theo kiến trúc mẫu quy định cho từng tuyến phố. Đảm bảo đồng bộ về chỉ giới xây dựng, khoảng lùi công trình, về tầng cao và chiều cao từng tầng, kiểu dáng và vật liệu kiến trúc.
- Đối với nhà ở trên thửa đất sau khi trừ chỉ giới xây dựng có diện tích nhỏ hơn 40m2, nhưng lớn hơn 15m2, có cạnh lớn hơn 3m, thì cho phép xây dựng tối đa không quá 2 tầng (không kể tầng lững và tầng sân thượng nếu khu vực quy định có tầng lững). Trường hợp nếu các nhà ở này nằm cạnh liền kề với nhà hiện hữu cao hơn 1 tầng trở lên thì cho phép nâng thêm tầng cao để hợp khối nhưng tối đa không quá 3 tầng. Trường hợp có diện tích dưới 15m2, hoặc không đảm bảo kích thước cạnh tối thiểu thì có thể xem xét cho phép 1 - 2 tầng, tuỳ theo hình dáng cạnh, kích thước và vị trí lô đất.
- Đối với nhà ở liên kế các chỉ tiêu kiến trúc cần quản lý thống nhất trên cùng một khu vực hoặc tuyến phố; đối với khu phố thương mại yêu cầu nên có tầng lững để đảm bảo hoạt động kinh doanh thuận lợi, thông thoáng.
- Nhà ở liên kế có chiều dài trên 16m, khuyến cáo chừa giếng trời để đảm bảo ánh sáng, thông gió cho công trình.
- Cốt nền thống nhất chung khu phố, không được quá cao so với cốt vỉa hè; trường hợp chỉ giới xây dựng trùng lộ giới (không có khoảng lùi), cốt nền cao hơn cốt vỉa hè không quá 0,3m;
- Chiều cao từng tầng: tầng trệt 3,6m, nếu có lững 5,5m; chiều cao các tầng 3,3m; tầng sân thượng 3,0m, nếu có mái dốc chiều cao đến đỉnh mái không quá 6m.
- Độ vươn ban công: phụ thuộc vào lộ giới của các tuyến đường:
+ Lộ giới dưới 7m: không được phép đưa ban công, chỉ được phép đưa ô văng, mái đón; độ vươn ô văng, mái đón tối đa 0,7m;
+ Lộ giới từ 7 - 12m: độ vươn ban công 0,9m;
+ Lộ giới trên 12 - 15m: độ vươn ban công 1,2m;
+ Lộ giới trên 15: độ vươn ban công 1,4m.
- Phần ban công vươn ra của nhà ở liên kế: trường hợp nhà ở liên kế nằm trên các tuyến đường không có khoảng lùi xây dựng thì không được che chắn thành buồng sử dụng để ở; trường hợp có khoảng lùi, thì được phép che chắn thành buồng, nhưng không quá 50% diện tích ban công.
c) Nhà ở biệt thự, nhà vườn:
- Nhà biệt thự, nhà vườn đòi hỏi yêu cầu cao về kiến trúc và mỹ quan đô thị, nhà ở cần thiết kế kết hợp với sân vườn, cây xanh, theo xu hướng hiện đại nhưng vẫn đảm bảo gắn kết giá trị truyền thống trong sử dụng màu sắc, chất liệu công trình; khuyến khích sử dụng mái ngói, màu sắc trang nhã.
- Đối với khu vực đô thị mới, dự án đầu tư khu nhà ở biệt thự, nhà vườn có quy định chỉ tiêu kiến trúc, hình dáng kiểu mẫu, màu sắc, vật liệu sử dụng công trình thì quản lý theo quy định từng khu, từng dự án.
- Đối với khu đô thị hiện hữu, cần xem xét quy định phù hợp điều kiện thực trạng công trình từng khu vực, tuyến phố.
- Công trình biệt thự, nhà vườn phải đảm bảo có khoảng lùi, khoảng lùi áp dụng căn cứ theo quy định về chỉ giới xây dựng công trình hoặc quy hoạch phê duyệt.
- Cốt nền thống nhất chung khu phố, cốt nền cao hơn cốt vỉa hè 0,45 - 0,75m;
- Chiều cao từng tầng: Tầng trệt 3,6 - 3,9m; chiều cao các tầng 3,3 – 3,6m; tầng sân thượng 3,0 - 3,3m, nếu có mái dốc chiều cao đến đỉnh mái không quá 6m.
- Độ vươn ban công: Tối đa 1,4m.