Điều 13. Quản lý c ác khu chức năng đô thị
1. Khu nhà ở: Nhà ở trong đô thị bao gồm các loại hình như nhà ở chung cư, nhà liên kế (phố liên kế, nhà liên kế có sân vườn), nhà ở mật độ thấp (biệt thự, nhà vườn), nhà ở kết hợp dịch vụ (nhà ở hỗn hợp).
a) Đối với khu đô thị hiện hữu: Ưu tiên phát triển loại hình nhà ở tự cải tạo, nhà ở kết hợp dịch vụ; loại hình nhà ở mật độ thấp, chung cư (nếu có) cần quy hoạch sắp xếp bố trí tại các khu vực quy hoạch có điều kiện khai thác cảnh quan như vị trí các trục giao thông chính, ven kênh, rạch nhằm tạo không gian, điểm nhấn cho đô thị.
Trong các khu vực đô thị hiện hữu, đối với khu quy hoạch chức năng nhà ở nằm trên các trục đường hiện hữu, nếu tổ chức, người dân có nhu cầu chuyển sang kinh doanh, dịch vụ, hoặc ở kết hợp dịch vụ thì không phải điều chỉnh chức năng quy hoạch nhưng phải đảm bảo hoạt động kinh doanh không ảnh hưởng đến khu dân cư, thoả mãn các điều kiện kiến trúc của khu dân cư theo chức năng ở. Riêng đối với chức năng ở nằm trên các trục phố chính, trường hợp khu đất đủ độ lớn để xây dựng công trình cao tầng, thì sẽ cho phép tạo điều kiện nhằm khai thác hiệu quả khu đất nếu không tác động lớn đến không gian kiến trúc quy hoạch, tuy nhiên phải điều chỉnh chức năng quy hoạch; riêng các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch áp dụng như công trình cao tầng.
Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch áp dụng theo quy hoạch, quy định quản lý khu vực cụ thể, trường hợp chưa quy định áp dụng như sau:
- Mật độ xây dựng:
+ Chung cư: 75%;
+ Nhà ở liên kế, liên kế tự cải tạo: tối đa 100%;
+ Nhà ở liên kế có sân vườn: tối đa 90%;
+ Nhà ở biệt thự, nhà vườn: tối đa 70%.
- Tầng cao:
+ Chung cư: 5 - 7 tầng; chiều cao tối đa không quá 12 tầng (đối với loại hình chung cư cao tầng);
+ Nhà ở liên kế, liên kế tự cải tạo: dọc hai bên trục phố chính: Không quá 5 tầng; các tuyến đường, khu vực khác: Không quá 4 tầng;
+ Nhà ở liên kế có sân vườn: Không quá 4 tầng;
+ Biệt thự, nhà vườn: Không quá 3 tầng.
b) Đối với khu đô thị mới, khu dân cư đã hình thành theo các dự án đầu tư xây dựng đô thị: Thống nhất quản lý theo quy hoạch phân khu, chi tiết từng khu vực, hoặc quy định của dự án đầu tư các khu dân cư. Trường hợp chưa quy định cụ thể thì áp dụng các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch, cụ thể:
- Mật độ xây dựng:
+ Chung cư: 70%;
+ Nhà ở liên kế: tối đa 90%;
+ Nhà ở liên kế có sân vườn: tối đa 80%;
+ Nhà ở biệt thự, nhà vườn: tối đa 60%.
- Tầng cao:
+ Chung cư: 5 - 7 tầng; chiều cao tối đa không quá 12 tầng (đối với loại hình chung cư cao tầng);
+ Nhà ở liên kế, liên kế tự cải tạo: Dọc hai bên trục phố chính theo quy hoạch: Không quá 5 tầng; dọc hai bên các tuyến đường theo quy hoạch có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 12m không quá 4 tầng; các khu vực còn lại không quá 3 tầng;
+ Nhà ở liên kế có sân vườn: Dọc hai bên các tuyến đường theo quy hoạch có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 12m không quá 4 tầng; các khu vực còn lại không quá 3 tầng;
+ Biệt thự, nhà vườn: Dọc hai bên các tuyến đường theo quy hoạch có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 12m không quá 3 tầng; các khu vực còn lại không quá 2 tầng. Riêng nhà ở nằm trong phạm vi dọc theo các trục cảnh quan ven sông, rạch của đô thị có thể chấp nhận quá 3 tầng.
2. Trung tâm hành chính: Bao gồm trung tâm hành chính cấp tỉnh bố trí tại khu trung tâm hiện hữu và trung tâm hành chính cấp thành phố được quy hoạch bố trí tại khu vực Mỹ Thạnh An theo đồ án quy hoạch chung.
a) Trung tâm hành chính tỉnh, hành chính thành phố cần nghiên cứu lập hoặc rà soát điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế đô thị. Do tính chất là điểm nhấn trung tâm đô thị, tập trung các công trình đầu não cấp tỉnh và thành phố, các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch phải được cân nhắc, xem xét cẩn thận; các công trình nằm trong khu vực trung tâm khuyến khích thi tuyển kiến trúc.
b) Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch tuân thủ theo đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị; trường hợp chưa quy định cụ thể thì các chỉ tiêu phải được hội đồng chuyên môn về kiến trúc quy hoạch đánh giá, đề xuất và trình cấp thẩm quyền quyết định.
c) Riêng đối với cơ quan hành chính phường, xã bố trí theo từng khu vực, trường hợp vị trí hiện tại không đảm bảo nhu cầu sử dụng phải có kế hoạch di dời theo quy hoạch. Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch áp dụng đối với các trụ sở hiện hữu cho phép cân đối theo thực trạng nhằm đảm bảo không gian sân bãi tiếp cận, chỗ để xe, hoạt động tiếp dân và sinh hoạt nội bộ. Đối với trụ sở di dời theo quy hoạch thì phải đảm bảo quy mô đất đai hợp lý, nếu nằm khu vực trung tâm đô thị hiện hữu thì mật độ xây dựng cho phép tối đa không quá 60%, tầng cao tối đa 4 tầng; nếu nằm trong khu đô thị mới mật độ xây dựng tối đa không quá 40%, tầng cao không quá 3 tầng.
3. Công trình công cộng - dịch vụ:
a) Y tế: Bao gồm bệnh viện, các trung tâm y tế, trạm y tế.
Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:
- Bệnh viện, trung tâm y tế: Đối với khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng; trường hợp cần hạng mục điểm nhấn cao tầng thì chiều cao tối đa không quá 9 tầng;
- Trạm y tế di dời, bố trí theo quy hoạch: Mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 3 tầng.
b) Văn hoá: Bao gồm hệ thống nhiều công trình phục vụ trong lĩnh vực văn hoá như trung tâm văn hoá, nhà văn hoá, rạp hát, chiếu phim, thư viện. Đối với công trình trung tâm văn hoá, nhà hát, rạp chiếu phim, bảo tàng… cấp tỉnh, thành phố mang tính chất biểu tượng, quy mô lớn các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch phải được cân nhắc, xem xét cẩn thận; các công trình nằm trong khu vực trung tâm khuyến khích thi tuyển kiến trúc.
Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:
- Công trình văn hoá cấp tỉnh, thành phố: Đối với khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng;
- Công trình văn hoá cấp xã di dời, bố trí theo quy hoạch: Mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 3 tầng;
c) Thể dục thể thao: Bao gồm công trình trung tâm thể thao, sân vận động, nhà thi đấu, hệ thống sân bãi tập luyện thể dục thể thao. Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch áp dụng đối với công trình như sau: đối với khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 45%, chiều cao tối đa tương đương 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 35%, chiều cao tối đa tương đương 5 tầng;
d) Giáo dục, đào tạo: Bao gồm hệ thống trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, các trung tâm đào tạo, dạy nghề, hệ thống các trường phổ thông các cấp học…Đối với công trình trường tiểu học, mẫu giáo, nhà trẻ cần đảm bảo bán kính phục vụ theo quy định đối với từng tiểu khu nhà ở; bán kinh phục vụ nhà trẻ, mẫu giáo khoảng 500m.
Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:
- Đối với hệ thống đào tạo: Khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng; trường hợp cần hạng mục điểm nhấn cao tầng chiều cao tối đa không quá 9 tầng;
- Đối với hệ thống giáo dục phổ thông: Khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng;
- Tiểu học: Khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 3 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 3 tầng;
- Nhà trẻ, mẫu giáo: Khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa có thể 3 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 2 tầng.
đ) Thương mại: Bao gồm trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng dịch vụ thương mại,…
Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:
- Đối với công trình thương mại quy mô lớn nằm khu vực trung tâm: Mật độ xây dựng tối đa 90% nhưng phải đảm bảo không gian tiếp cận, bến bãi đỗ đậu xe; đối với khu vực khác khoảng 70%;
- Công trình thương mại nằm xen lẫn khu dân cư, phố thương mại mật độ xây dựng tối đa có thể đạt 100%;
- Tầng cao: Đối với công trình thương mại cấp đô thị nếu nằm trên trục tuyến chính đô thị, đảm bảo quy mô xây dựng như kiến trúc cao tầng thì áp dụng tầng cao theo quy định tầng cao quản lý đường, trục phố chính; khu vực khác không quá 5 tầng; riêng đối công trình chợ cấp phường xã không quá 2 tầng.
e) Tài chính, ngân hàng: Bao gồm trung tâm tài chính, hệ thống các ngân hàng.
Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:
- Đối với công trình tài chính ngân hàng quy mô lớn nằm khu vực trung tâm: Mật độ xây dựng tối đa 90% nhưng phải đảm bảo không gian tiếp cận, bến bãi đỗ đậu xe; đối với khu vực khác khoảng 70%;
- Công trình tài chính ngân hàng nằm xen lẫn khu dân cư, phố thương mại mật độ xây dựng tối đa có thể đạt 100%;
- Tầng cao: Đối với công trình tài chính ngân hàng cấp đô thị nếu nằm trên trục tuyến chính đô thị, đảm bảo quy mô xây dựng như kiến trúc cao tầng thì áp dụng tầng cao theo quy định tầng cao quản lý đường, trục phố chính; khu vực khác không quá 7 tầng.
g) Dịch vụ du lịch, khách sạn, nghỉ dưỡng: Bao gồm hệ thống trung tâm dịch vụ du lịch, quảng bá, giới thiệu sản phẩm du lịch; hệ thống khách sạn, nghỉ dưỡng; nhà nghỉ…
Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:
- Đối với công trình dịch vụ du lịch, khách sạn quy mô lớn nằm khu vực trung tâm: Mật độ xây dựng tối đa 90% nhưng phải đảm bảo không gian tiếp cận, bến bãi đỗ đậu xe; đối với khu vực khác khoảng 70%;
- Công trình nằm xen lẫn khu dân cư, phố thương mại mật độ xây dựng tối đa có thể đạt 100%;
- Tầng cao: Đối với công trình dịch vụ du lịch, khách sạn cấp đô thị nếu nằm trên trục tuyến chính đô thị, đảm bảo quy mô xây dựng như kiến trúc cao tầng thì áp dụng tầng cao theo quy định tầng cao quản lý đường, trục phố chính; khu vực khác không quá 7 tầng;
- Đối với công trình mang tính chất nghỉ dưỡng: Mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng.
h) Công trình dịch vụ khác: Tuỳ theo tính chất công trình vận dụng phù hợp theo quy định như các công trình dịch vụ nêu trên.
4. Công trình chức năng hỗn hợp, công trình đặc thù khác như: Cổng chào, biểu tượng, tượng đài, tháp viễn thông, truyền hình, cầu cảnh quan trong đô thị…
a) Công trình chức năng hỗn hợp, tuỳ theo chức năng chính công trình nghiêng về công trình của chức năng nào thì xem xét vận dụng, áp dụng theo quy định quản lý công trình đó.
b) Công trình đặc thù như mang tính chất biểu tượng, điểm nhấn đô thị các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch phải được cân nhắc, xem xét cẩn thận; các công trình này đòi hỏi cần khuyến khích thi tuyển kiến trúc; ngoài ra, cần quan tâm yếu tố kỹ thuật của công trình.