Điều 17. Trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư ngoài khu kinh tế, khu công nghiệp.
1. Thực hiện các thủ tục về địa chính.
a) Thông báo chủ trương thu hồi đất:
- Thông báo thu hồi đất được thực hiện trong trường hợp nhà nước phải thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 16 quy định này.
Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện thông báo thu hồi đất theo thẩm quyền và theo ủy quyền của UBND tỉnh.
Việc thông báo thu hồi đất được thực hiện ngay sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và giới thiệu địa điểm.
- Trường hợp không thuộc quy định nhà nước phải thu hồi đất thì nhà đầu tư phải thỏa thuận bồi thường hoặc thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thuê quyền sử dụng đất với người đang sử dụng đất.
b) Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thực hiện việc trích lục hoặc trích đo bản đồ khu vực dự án để phục vụ việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (gồm phương án tổng thể và phương án chi tiết).
c) Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Chủ tịch UBND cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư. Đối với một số Dự án quan trọng, UBND tỉnh có thể giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh;
d) Xác định giá đất trung bình của Dự án (áp dụng cho trường hợp nhà đầu tư xin giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê).
- Sau khi nhận được văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và giới thiệu địa điểm, trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên và môi trường của cấp có thẩm quyền giao đất có trách nhiệm chuyển các thông tin liên quan của khu đất đến Hội đồng định giá đất của tỉnh (qua tổ thường trực của hội đồng - tại Sở Tài chính) để xác định giá đất trung bình cho toàn bộ dự án theo mục đích và thời hạn sử dụng đất.
Về hồ sơ: Hồ sơ được lập thành 01 bộ, gồm:
+ Phiếu chuyển thông tin xác định giá đất.
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính hoặc sơ đồ vị trí khu đất.
- Sau khi nhận được hồ sơ do cơ quan tài nguyên và môi trường chuyển đến, Hội đồng định giá đất tỉnh có trách nhiệm xác định giá đất trung bình của Dự án và thông báo cho nhà đầu tư cũng như các cơ quan chức năng có liên quan (cơ quan Tài chính, Thuế và Tài nguyên môi trường). Giá đất đã được xác định ở đây là giá để xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư và chỉ có giá trị trong năm đó (năm dương lịch).
Thời hạn giải quyết tại Hội đồng định giá đất không quá 10 ngày làm việc, trường hợp phải thuê tư vấn thẩm định giá thì thời hạn giải quyết không quá 20 ngày làm việc.
2. Lập và thẩm định phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
a) Tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm lập và trình thẩm định phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, các quy định của UBND tỉnh Hà Tĩnh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và các quy định của pháp luật hiện hành.
b) Sau khi lập phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, UBND cấp huyện tổ chức thẩm định, phê duyệt hoặc trình Hội đồng thẩm định tỉnh, trình UBND tỉnh quyết định phương án theo thẩm quyền; đồng thời UBND huyện quyết định thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, đất công ích thuộc UBND xã, đất do cộng đồng dân cư sử dụng; lập hồ sơ trình UBND tỉnh thu hồi đất của tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài.
Việc thu hồi đất phải được thực hiện sau khi hết hạn thông báo thu hồi đất. Trường hợp chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất đã thỏa thuận bằng văn bản thống nhất về phương án bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hoặc khu đất thu hồi không phải giải phóng mặt bằng thì UBND cấp có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất
3. Lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
a) Sau khi hoàn thành việc lập và phê duyệt Dự án đầu tư; đăng ký, cấp giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại Điều 15 Quy định này.
b) Hồ sơ được lập 2 bộ (gồm 1 bộ gốc và 1 bộ bản sao), gồm:
- Đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất, hoặc Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu).
- Bản sao (có chứng thực) các loại văn bản, giấy tờ sau: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với nhà đầu tư là doanh nghiệp trong nước, Giấy chứng nhận đăng ký Hợp tác xã đối với nhà đầu tư là Hợp tác xã, Giấy chứng nhận đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài, Quyết định thành lập đối với nhà đầu tư là các tổ chức khác, Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là hộ gia đình, cá nhân.
- Dự án đầu tư kèm theo quyết định phê duyệt của chủ đầu tư (trường hợp chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân thì không cần quyết định phê duyệt dự án).
- Giấy Chứng nhận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với Dự án (nếu có).
- Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất của Dự án hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt (nếu có).
- Bản trích lục hoặc trích đo địa chính khu đất.
- Một trong các loại hồ sơ sau: Phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư kèm theo văn bản thẩm định phương án bồi thường của cấp huyện (trường hợp thuộc thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường của tỉnh thì không cần có văn bản thẩm định của cấp huyện); hoặc văn bản thỏa thuận bồi thường giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất (đối với trường hợp nhà nước không thu hồi đất); hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc văn bản thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (đối với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất).
- Các quyết định thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện (đối với trường hợp đất thu hồi để giao cho các đối tượng thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của tỉnh).
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường kèm theo quyết định phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền, hoặc bản cam kết bảo vệ môi trường đã đăng ký tại cơ quan nhà nước.
- Các loại giấy tờ khác (nếu có) như: Giấy phép khai thác khoáng sản (đối với dự án khai thác khoáng sản); phương án bảo vệ rừng được cấp có thẩm quyền thẩm định (đối với trường hợp giao đất gắn với giao rừng);
c) Quy trình giải quyết hồ sơ:
Cơ quan Tài nguyên và Môi trường các cấp có trách nhiệm thẩm định, trình UBND cùng cấp giải quyết hồ sơ, cụ thể như sau:
- Trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện: Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ, trình UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu trong khu vực dự án có cả đất thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND tỉnh thì UBND cấp huyện trình hồ sơ đề nghị UBND tỉnh thu hồi đất trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất. Trong trường hợp này, quy trình giải quyết hồ sơ thực hiện như sau:
UBND cấp huyện lập hồ sơ (01 bộ) đề nghị UBND tỉnh thu hồi đất, bộ hồ sơ gồm các loại sau:
+ Văn bản của UBND huyện đề nghị thu hồi đất;
+ Bản trích lục hoặc trích đo địa chính khu đất đề nghị thu hồi;
+ Bản vẽ mặt bằng quy hoạch của Dự án được duyệt (nếu có) hoặc trích quy hoạch chi tiết sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng của khu vực có liên quan;
+ Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án, kèm theo văn bản thẩm định (đối với trường hợp phải bồi thường, giải phóng mặt bằng);
+ Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giới thiệu địa điểm cho phép khảo sát của UBND huyện.
Các hồ sơ trên được nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường, trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình UBND tỉnh quyết định thu hồi đất, giao cho UBND cấp huyện quản lý để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất theo quy định.
Thời hạn giải quyết hồ sơ tại UBND huyện không quá 10 ngày làm việc, trường hợp phải trình hồ sơ đề nghị UBND tính thu hồi thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 15 ngày làm việc.
- Trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh: Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ, trình UBND tỉnh quyết định thu hồi đất (của các đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi đất của tỉnh, nếu có), giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời trình UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ dự án.
Trường hợp phương án bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh thì Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thẩm định phương án bồi thường trước khi trình hồ sơ đề nghị UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất.
Thời hạn giải quyết hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường không quá 18 ngày làm việc (kể cả thời gian giải quyết hồ sơ tại UBND tỉnh).
4. Phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền, cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cùng cấp phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và thực hiện chi trả theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và các quy định của UBND tỉnh về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Về kinh phí chi trả cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư ứng trước hoặc do ngân sách đảm bảo.
5. Xác định nghĩa vụ tài chính, thực hiện nghĩa vụ tài chính.
a) Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và sử dụng như hình thức được nhà nước giao cho thuê đất trả tiền hàng năm:
Sau khi có quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án, trong thời hạn không quá 2 ngày làm việc, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính sang cơ quan tài chính cùng cấp để xác định đơn giá thuê đất
- Về hồ sơ: Hồ sơ được lập thành 01 bộ, gồm:
+ Phiếu chuyển thông tin xác định đơn giá thuê đất
+ Trích lục hoặc trích đo địa chính khu đất.
- Quy trình giải quyết hồ sơ:
Sau khi nhận được hồ sơ do cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuyển đến. Cơ quan Tài chính có trách nhiệm xác định đơn giá thuê đất gửi cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường để ký hợp đồng thuê đất, đồng thời gửi cho cơ quan Thuế và nhà đầu tư để phối hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thời hạn giải quyết tại cơ quan Tài chính không quá 5 ngày làm việc, trường hợp phải xác định lại giá đất theo giá thị trường để tính đơn giá thuê đất thì thời hạn giải quyết tại cơ quan tài chính không quá 7 ngày làm việc.
b) Đối với trường hợp giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và sử dụng như hình thức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án, trong thời hạn không quá 2 ngày làm việc, cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính sang cơ quan Thuế để xác định số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp. Đồng thời cơ quan Tài nguyên và Môi trường thông báo cho nhà đầu tư đến tại cơ quan Thuế để phối hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính (bao gồm việc kê khai nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; xin miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khấu trừ chi phí đã ứng trước cho công tác bồi thường - nếu có; nộp tiền vào ngân sách theo quy định).
- Về hồ sơ: Hồ sơ được lập thành 01 bộ, gồm:
+ Phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
- Quy trình giải quyết hồ sơ:
Sau khi nhận được hồ sơ do cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuyển đến và các hồ sơ do chủ đầu tư nộp theo quy định, cơ quan thuế có trách nhiệm xác định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, số tiền được miễn giảm, được khấu trừ,...và thông báo cho nhà đầu tư thực hiện việc nộp tiền theo quy định.
Thời hạn giải quyết tại cơ quan thuế không quá 4 ngày làm việc.
c) Trong trường hợp thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư đã sang năm khác (tính theo năm dương lịch) so với thời điểm UBND tỉnh thông báo giá đất trung bình của dự án hoặc giá đất trên thị trường đã có sự biến động trên 20% so với giá đất tại thời điểm xác định giá thì cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm chuyển thông tin đề nghị Hội đồng định giá đất tỉnh xác định lại giá đất trung bình cho dự án trước khi chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính cho các cơ quan liên quan.
d) Bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư; ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất); trả kết quả giải quyết hồ sơ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư.
- Sau khi hoàn thành việc chi trả tiền cho người có đất bị thu hồi, tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng lập văn bản xác nhận đã hoàn thành việc chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để cơ quan này tổ chức bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư.
Trường hợp việc bồi thường được thực hiện theo tiến độ của dự án thì nhà đầu tư được nhận bàn giao phần diện tích mặt bằng đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ để triển khai dự án. Trong trường hợp này, nếu nhà đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từng phần thì cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm trình cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc cấp Giấy chứng nhận theo ủy quyền từng phần cho nhà đầu tư. Sau khi bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp huyện tiến hành ký hợp đồng cho thuê đất với nhà đầu tư theo thẩm quyền đồng thời trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư.
- Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất thì việc bàn giao đất tại thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư chỉ được thực hiện sau khi nhà đầu tư đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp nhà đầu tư được nộp tiền nhiều lần theo quyết định của UBND tỉnh hoặc theo quy định của pháp luật thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ số tiền sử dụng đất còn nợ hoặc ghi rõ tỷ lệ phần trăm số tiền sử dụng đất đã nộp theo quy định. Khi nhà đầu tư tiếp tục nộp tiền thì đến tại cơ quan tài nguyên và môi trường để được xác nhận nội dung đã nộp tiền vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.