Điều 5. Thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất được xác định theo các quy định tại các Điều 66, Điều 67, Điều 68 và Điều 69 Luật Đất đai 2003, Điều 33, khoản 2 và 3 Điều 68, Điều 71, Điều 78, khoản 5 Điều 84, khoản 3 Điều 86, khoản 1 Điều 87 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004, Điều 29 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai và Khoản 3 Mục I Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, cụ thể:
1. Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài bao gồm:
a) Đất ở;
b) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
c) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 Luật Đất đai năm 2003;
d) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
đ) Đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
e) Đất phi nông nghiệp được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 của tổ chức kinh tế do được giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án thì nay tổ chức kinh tế được tiếp tục sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích phi nông nghiệp.
2. Trường hợp sử dụng đất có thời hạn bao gồm:
a) Đối tượng:
Tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh và sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư.
b) Cơ sở để xem xét thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp trên được thể hiện trong đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phương án sản xuất, kinh doanh hoặc phương án sử dụng đất; dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (sau đây gọi chung là quy hoạch chi tiết) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; ý kiến đề xuất của các sở- ngành, quận - huyện.
c) Thời hạn sử dụng đất:
- Phù hợp với quy hoạch chi tiết và mục đích sử dụng đất được phê duyệt: Thời hạn sử dụng đất là không quá 50 (năm mươi) năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, quyết định nhưng không quá 70 (bảy mươi) năm.
- Không phù hợp quy hoạch chi tiết được phê duyệt: Thời hạn sử dụng đất được xác định đến thời điểm triển khai thực hiện quy hoạch; trường hợp không xác định được thời gian triển khai thực hiện quy hoạch thì thời gian sử dụng đất được xác định là hàng năm, quá 01 (một) năm kể từ khi hợp đồng thuê đất được ký kết mà chưa triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch thì hợp đồng thuê đất mặc nhiên còn hiệu lực cho đến khi có dự án được triển khai.
- Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt: Căn cứ vào tình hình thực tế của việc lập quy hoạch, nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, các Sở - ngành, quận - huyện đề xuất thời hạn sử dụng đất cụ thể.
Khi hết thời hạn, tổ chức sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất hoặc cho phép lập dự án mới nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và không gây ô nhiễm môi trường.
d) Tổ chức kinh tế đã có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất được xác định như sau:
- Trường hợp có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ ghi rõ thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo giấy tờ đó, nếu nay sử dụng phù hợp với quy hoạch được phê duyệt;
- Trường hợp có quyết định giao đất, cho thuê đất (chưa được cấp giấy chứng nhận) mà không ghi thời hạn sử dụng đất hoặc có ghi thời hạn sử dụng đất nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo quy định tại Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 78 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; thời điểm bắt đầu để tính thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; được tính từ ngày ký quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau;
- Trường hợp không có quyết định giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 78 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; thời điểm bắt đầu để tính thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, được tính từ ngày ký quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau;
- Trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm để tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày công ty cổ phần đăng ký kinh doanh.
3. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức trúng đấu giá quyền sử dụng đất, mua chỉ định quyền sử dụng đất được xác định dựa vào các căn cứ sau:
- Mục đích sử dụng đã được xác định đối với đất đưa ra đấu giá, duyệt giá bán chỉ định; đối với đất có nguồn gốc không do Nhà nước trực tiếp quản lý, thời hạn sử dụng đất dựa vào pháp lý giấy tờ về sử dụng đất có liên quan hoặc hiện trạng sử dụng đất trên thực tế;
- Thời hạn sử dụng đất đối với từng mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 66 và Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003.
4. Thời hạn sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài đối với đất đã nộp tiền sử dụng đất không thuộc nguồn vốn ngân sách sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
5. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.
Tổ chức nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
6. Khi hết thời hạn sử dụng đất, Ủy ban nhân dân thành phố sẽ xem xét gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp giao đất hoặc thuê đất 50 (năm mươi) năm. Đối với trường hợp trước đây Ủy ban nhân dân thành phố đã có quyết định cho thuê đất ngắn hạn, nay do phù hợp quy hoạch, đất sử dụng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận như quy định tại Điều 3 Quy định này thì sẽ xem xét điều chỉnh thời gian tạo điều kiện cho tổ chức sử dụng đất ổn định. Ủy ban nhân dân thành phố sẽ điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp thuê đất ngắn hạn hàng năm và các trường hợp thuê đất ngắn hạn có thời hạn khác (thuê 05 năm, 10 năm…) dựa trên quy hoạch chi tiết và mục đích sử dụng đất được phê duyệt và văn bản đề nghị gia hạn sử dụng đất (đối với trường hợp đề nghị gia hạn không vượt quá 12 (mười hai) tháng; hoặc dự án bổ sung về sản xuất, kinh doanh đã được phê duyệt (đối với tổ chức kinh tế đề nghị gia hạn sử dụng đất trên 12 (mười hai) tháng.