Điều 9. Quy định đối với kiến trúc các loại hình công trình — Quyết định 29/2024/QĐ-UBND

- Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các loại công trình phải phù hợp với đồ án quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt, đảm bảo bán kính phục vụ, kết nối giao thông.

- Thiết kế các loại hình công trình phải tuân thủ các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

- Về kiến trúc công trình

+ Kiến trúc của công trình công cộng cần thể hiện được đặc điểm, tính chất và hình thái kiến trúc đặc trưng của loại công trình công cộng đó, đảm bảo dây chuyền công năng sử dụng, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.

+ Kiến trúc các công trình cần đảm bảo yếu tố bền vững, phù hợp với các điều kiện về khí hậu, địa chất, địa hình, thủy văn tại khu vực, có khả năng khắc phục hiệu quả các tác động của biến đổi khí hậu, ô nhiễm môi trường.

+ Khuyến khích áp dụng các công nghệ mới trong kiến trúc công trình, hướng đến công trình xanh, thân thiện môi trường và tiết kiệm năng lượng.

- Về cảnh quan

+ Khuyến khích phương án thiết kế dành một phần hoặc toàn bộ tầng trệt bố trí không gian đậu xe, không gian thông tầng bố trí cây xanh, không gian mở phục vụ cộng đồng.

+ Tổ chức cây xanh, cảnh quan công trình theo hướng tham gia đóng góp cho cảnh quan đô thị chung của khu vực; khuyến khích bố trí các không gian mở, tăng cường mảng xanh, mặt nước, các tiểu cảnh, sân vườn nhằm cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo thêm không gian sân bãi đậu xe, sinh hoạt cộng đồng, thư giãn, nghỉ ngơi sinh động, thân thiện, phù hợp với chức năng của công trình.

+ Cây xanh trong công trình cần lưu ý chọn các loại cây có sức sống tốt, tạo bóng mát, ít rụng lá và chống chịu tốt với điều kiện thiếu nước, ngập úng; hạn chế trồng các loại cây ăn trái; không trồng các loại cây có rễ nông dễ ngã đổ, gãy cành; không sử dụng cây có mùi hương, gai và nhựa độc. Khuyến khích trồng nhiều cây xanh trong khuôn viên công trình, xung quanh khoảng cách ly, giáp hàng rào và khu vực cổng. Tránh trồng cây xanh che khuất biển hiệu, biển báo công trình.

- Về tổ chức không gian và kết nối

+ Tổ chức phương án kết nối giao thông và giao thông nội bộ trong công trình tạo điều kiện thuận tiện cho người sử dụng, đáp ứng tốt các quy định tiêu chuẩn thiết kế công trình dành cho người khuyết tật, phòng cháy chữa cháy.

+ Hạn chế lối ra vào chính kết nối trực tiếp với trục giao thông mang tính chất liên khu vực, hoặc kết nối tại các ngã giao nút giao thông.

+ Lối ra vào công trình cần có vịnh đậu xe, khuyến khích bố trí lùi vào trong khuôn viên đất của công trình có giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng ra vào công trình.

- Công trình trụ sở cơ quan nhà nước

+ Kiến trúc hướng đến biểu tượng, nghiêm túc, trang trọng và trật tự, đảm bảo tính thân thiện, an ninh, bảo mật khi vận hành.

+ Hình thức kiến trúc gắn với đặc trưng lịch sử, văn hóa của thị trấn Vĩnh Bình.

+ Khuyến khích các không gian nâng cao tính tương tác với người dân.

(Theo định hướng quy hoạch chung phê duyệt)

- Trường mầm non, trường phổ thông các cấp:

+ Đối với các trường hợp xây dựng trong khu vực hiện hữu và đối với các trường không đủ tiêu chuẩn diện tích đất, công trình được xem xét tăng thêm 01 tầng so với tiêu chuẩn thiết kế. Phần tăng thêm không bố trí các lớp học, đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy.

+ Đảm bảo các phòng học tiếp cận được ánh sáng tự nhiên, thông thoáng, che nắng tốt.

+ Khuyến khích phương án thiết kế để trống dành một phần hoặc toàn bộ tầng trệt để bố trí không gian mở chức năng phục vụ công cộng, sân chơi, bãi tập, sảnh đón, hoặc không gian tiếp cận công trình.

+ Khuyến khích trồng nhiều cây xanh tạo bóng mát trong sân trường.

+ Lối ra vào trường học cần có vịnh đậu xe, đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành, khuyến khích bố trí các khu vực đưa đón học sinh tập trung người trong khuôn viên đất của trường, và có các giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không ùn tắc tại khu vực cổng trường khi học sinh đến trường hoặc ra về.

(Theo định hướng quy hoạch chung phê duyệt)

- Công trình y tế

+ Khuyến khích sáng tác kiến trúc hiện đại, thông thoáng tự nhiên và thân thiện với môi trường, sử dụng vật liệu, công nghệ xây dựng mới, đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh và thuận lợi cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ.

+ Lưu ý đảm bảo dây chuyền công năng sử dụng, các không gian dành cho hoạt động phụ trợ (dành cho người chăm sóc bệnh nhân, căn tin….) có giải pháp thiết kế kiến trúc phù hợp. Tận dụng các khoảng trống trong khuôn viên công trình để tổ chức các không gian thư giãn, phục hồi sức khỏe cho bệnh nhân….

(Theo định hướng quy hoạch chung phê duyệt)

- Công trình văn hóa

+ Thiết kế công trình cần làm nổi bật được giá trị nghệ thuật của kiến trúc công trình, tầm nhìn phát triển, phù hợp với tính đa dạng về văn hóa của đô thị.

+ Thiết kế công trình cần tạo được sự lôi cuốn về không gian, nâng cao tương tác giữa con người bên trong, bên ngoài công trình, đa dạng về không gian sinh hoạt.

(Theo định hướng quy hoạch chung phê duyệt)

- Công trình thể thao

+ Kiến trúc công trình thể hiện tinh thần năng động mạnh mẽ, phong cách kiến trúc theo ngôn ngữ thể thao, phù hợp công năng, sử dụng công nghệ xây dựng mới, vật liệu bền vững, thân thiện môi trường, thuận lợi công tác duy tu bảo dưỡng.

+ Không gian kiến trúc thông thoáng mở, thu hút các hoạt động của đô thị, dành nhiều không gian mở tầng trệt cho các hoạt động tập trung đông người, các sự kiện thể thao giải trí…

 + Lưu ý các không gian thể thao ngoài trời có sự gắn kết, tương tác hợp lý với công trình, lưu ý các yếu tố về âm thanh (tiếng ồn), ánh sáng… giữa các không gian trong và ngoài.

(Theo định hướng quy hoạch chung phê duyệt)

- Công trình chợ, thương mại dịch vụ, công trình hỗn hợp:

+ Tuân thủ tiêu chuẩn quốc gia đối với công trình thương mại.

+ Khuyến khích công trình lùi sâu so với chỉ giới đường đỏ và ranh đất tạo không gian tiếp cận tập trung đông người.

+ Tạo các không gian mở, liên hoàn, hình thành các góc nhìn đẹp.

+ Kiến trúc công trình phải tạo được sự hấp dẫn để thu hút các đối tượng sử dụng.

+ Tuân thủ các quy định đối với công trình thương mại dịch vụ: TCVN 9211:2012-Chợ-Tiêu cầu thiết kế; Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 9 năm 2004 của Bộ trưởng Bộ Thương mại về việc ban hành Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại và các quy định pháp luật hiện hành.

(Theo định hướng quy hoạch chung phê duyệt)

* Quy định về mật độ xây dựng cho các công trình công cộng

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.

- Mật độ xây dựng trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%.

- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng của các công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định dưới đây.

(Trích Bảng 2.12 QCVN 01:2021/BXD)

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng sau và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, về khoảng lùi công trình.

(Trích Bảng 2.10 QCVN 01:2021/BXD)

- Đối với các lô đất không nằm trong bảng được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.

- Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

- Yêu cầu về kiến trúc

+ Việc xây dựng mới, cải tạo nhà liên kế đảm bảo sự thống nhất, hài hòa về hình thức, cao độ nền, chiều cao chuẩn ở vị trí mặt tiền nhà trên từng đoạn phố, tuyến phố hoặc khu đô thị.

+ Đối với các dãy nhà ở liên kế có khoảng lùi hiện hữu (chỉ giới xây dựng không trùng với chỉ giới đường đỏ) cơ quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền căn cứ vào hiện trạng kiến trúc khu vực và các yêu cầu được quy định tại Phụ lục này để quy định về khoảng lùi công trình cho phù hợp.

+ Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định tại QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất ≤ 100m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình. Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết thì mật độ xây dựng quản lý theo quy hoạch chi tiết được duyệt.

- Quy định về mật độ xây dựng

Khu vực hiện hữu: mật độ xây dựng thực hiện theo quy định quy chuẩn Việt Nam hiện hành.

- Tầng cao

+ Trong mọi trường hợp nhà ở liên kế không được cao hơn 5 tầng. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6m, nhà ở liên kế không được xây cao quá 4 tầng.

+ Tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, chiều cao của nhà ở liên kế có thể được thiết kế theo quy định sau: lô đất có diện tích 30m² đến nhỏ hơn 40m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum thang (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 16m); lô đất có diện tích từ 40m² trở lên, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 5 tầng + tum thang (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 21m).

+ Trường hợp diện tích lô đất nhỏ hơn 30m², cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định tùy theo từng trường hợp cụ thể, đảm bảo hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan chung của khu vực.

+ Trong một dãy nhà liên kế nếu cho phép có độ cao khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất.

+ Đối với nhà liên kế có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo khống chế chung của quy hoạch chi tiết.

+ Chiều cao của tầng 1 (tầng trệt) là 3,9m - 4,2m (tính từ mặt sàn tầng 1 đến mặt sàn tầng 2), đối với nhà có tầng lửng (lửng không tính là tầng) thì chiều cao tầng 1 không lớn hơn 6,2m. Các tầng lầu còn lại (tầng 2,3,4,…) có chiều cao từ 3,3m đến 3,6m (tính từ mặt sàn tầng dưới đến mặt sàn tầng trên).

+ Khuyến khích xây dựng nhà từ 02 tầng trở lên trên các tuyến phố chính, không cấp phép xây dựng đối với nhà tạm trong đô thị.

+ Tầng cao xây dựng tại vị trí xung quanh các công trình có tính chất quan trọng, nhạy cảm (khu vực hành chính, quân sự,…) Ủy ban nhân dân huyện Gò Công Tây xem xét đối với từng công trình cụ thể đảm bảo hài hòa với cảnh quan kiến trúc chung của khu vực và phù hợp với quy định của pháp luật. Trường hợp cần thiết sẽ báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh.

- Quy định về khoảng lùi xây dựng

+ Khoảng lùi xây dựng phải tuân thủ theo các quy hoạch được duyệt hoặc các quy định của các cấp có thẩm quyền cho tuyến đường cận kề lô đất.

+ Đối với nhà trong hẻm thực hiện theo chỉ giới xây dựng quy định.

+ Không một bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) vượt quá chỉ giới đường đỏ và ranh giới lô đất liền kề.

- Cao độ nền xây dựng

+ Đối với công trình xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, cao độ nền công trình chênh cao so với Hxd là ≤ 0,3m (nếu không có tầng hầm) và ≤ 1,2m (nếu có tầng hầm). 

+ Đối với công trình phải tuân thủ khoảng lùi xây dựng tối thiểu 3,0m, cao độ san nền sân, đường nội bộ khi hoàn thiện phải phù hợp với cao độ Hxd và cao độ hoàn thiện nền tầng trệt công trình chênh cao không quá 0,75m.

- Về kích thước lô đất xây dựng

+ Được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

+ Đảm bảo sử dụng đất và không gian đô thị hợp lý; an toàn phòng cháy; đạt hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường.

+ Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng lộ giới ≥ 19m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 5m.

+ Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng lộ giới < 19m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 4m.

+ Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m.

+ Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông, hoặc phải bố trí đường đi bộ tối thiểu 4m. Các trường hợp khác áp dụng quản lý như khu đô thị hiện hữu.

- Về diện tích lô đất xây dựng

 Áp dụng theo quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Tiền Giang (do Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang ban hành).

+ Việc phân chia thửa đất ra nhiều thửa khác nhau, nhập thửa nhiều lô thành một thửa, nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trao đổi hoặc chia lô cần phải tuân thủ quy hoạch và các quy định hiện hành (kích thước lô đất, mật độ xây dựng, khoảng lùi, giao thông, hệ thống kỹ thuật, …) và chỉ được thực hiện khi có quyết định cho phép điều chỉnh của các cấp có thẩm quyền.

+ Diện tích tối thiểu thửa đất ở tại các phường là 40m²; tại các khu dân cư, mặt tiền đường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thuộc địa bàn các xã là 50m². Các thửa đất ở được phép tách thửa phải có chiều ngang mặt tiền ≥ 4m. Việc nhập thửa không giới hạn chiều ngang thửa đất sau khi nhập thửa, nhưng hình thức kiến trúc xây dựng trên thửa đất mới phải đảm bảo hài hòa với kiến trúc chung của khu vực.

+ Để được cấp phép xây dựng, một thửa đất ở bắt buộc phải có lối đi từ một đường giao thông công cộng (đường đô thị, hẻm), trực tiếp hoặc qua lối đi chung, lối vào đã được quy hoạch cho một hoặc nhiều thửa gần nhau (những thửa đất không tiếp giáp đường giao thông, lối đi chung hoặc lối vào thì không được xem xét cấp phép xây dựng).

+ Đối với trường hợp giải phóng mặt bằng: đối với những lô đất sau khi trừ khoảng lùi, có diện tích nhỏ hơn 30m², chiều ngang mặt tiền nhỏ hơn 4 m hoặc chiều sâu nhỏ hơn 6m: đề nghị xem xét thu hồi đất theo quy định. Nếu phần diện tích đất còn lại từ 30m² đến nhỏ hơn 40m², đồng thời đảm bảo chiều rộng mặt tiền ≥ 4m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≥ 6m thì được phép xây dựng không quá 2 tầng (đối với trường hợp đơn lẻ).

- Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ: trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp: đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan; Từ độ cao trên 1,0m (tính từ mặt vỉa hè), các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ 0,2m.

+ Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua, nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau: độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng sau, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, đảm bảo an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực; vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực.

+ Khi lộ giới có chiều rộng trên 15m nhưng chiều rộng vỉa hè nhỏ hơn 3m, thì độ vươn ban công, mái đua, ô-văng tối đa là 1,2m.

+ Trên phần nhô ra khuyến khích làm ban công, hạn chế che chắn làm lô-gia.

Độ vươn ra của ban công, mái đua, ô-văng:

Hình 1 - Quy định về độ vươn ra của các bộ phận công trình (nhà ở liên kế)

- Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan.

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy.

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị.

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ.

+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh).

- Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ:

+ Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.

+ Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau: bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cánh cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà; Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.

- Yêu cầu về tầm nhìn:

Để đảm bảo an toàn và tầm nhìn cho các phương tiện giao thông khi lưu thông trên đường phố, các ngôi nhà ở góc đường phải được vạt góc tầm nhìn theo quy định sau (theo TCVN 9411:2012 Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế).

Tại giao lộ giữa các đường hẻm có lộ giới > 4m hoặc giữa hẻm với đường phố phải thực hiện vạt góc theo quy định (bằng 50% so với quy định cho đường phố theo Quy chuẩn xây dựng). Không vạt góc đối với các hẻm có lộ giới ≤ 4m với các đường hẻm khác và công trình xây dựng cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng mới phải bo tròn cạnh ở tầng trệt để giảm mức độ ảnh hưởng đến lưu thông.

- Hàng rào trên các tuyến phố, trong hẻm

+ Đối với nhà ở liên kế phố: hàng rào không được phép xây dựng vượt ngoài ranh giới đất kể cả móng và khuyến khích có chiều cao tối đa 2,6m, phải bảo đảm độ rỗng tối thiểu 50%. Trường hợp có yêu cầu đặc biệt về bảo vệ an toàn, thì hàng rào được che kín lại bằng vật liệu nhẹ. Phần che kín chỉ được phép cao tối đa 1,8m.

+ Đối với nhà liên kế có sân vườn: khuyến khích tường rào phía giáp các tuyến đường phải bảo đảm độ rỗng tối thiểu 70%. Tường rào giáp các ranh đất lân cận được phép xây đặc. Màu sắc, vật liệu xây dựng của hàng rào cần hài hòa với công trình kiến trúc chính và với các hàng rào lân cận.

- Cây xanh khuôn viên xây dựng:

+ Diện tích bê tông hóa phần đất không xây dựng công trình khuyến khích nhỏ hơn 50%. Khuyến khích trồng cây xanh tạo cảnh quan xung quanh công trình.

+ Khuyến khích tạo các không gian cây xanh phía trước và trên mặt đứng của công trình để tạo không gian sử dụng dễ chịu, thân thiện với môi trường, đồng thời tạo cảnh quan xanh cho các tuyến phố.

- Khi thiết kế xây dựng mới hoặc cải tạo nhà liên kế xen kẽ dọc theo đường phố phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố và phải đảm bảo mỹ quan riêng của công trình.

- Thiết kế phải đảm bảo các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường, giao thông, các tiêu chuẩn xây dựng, quy chuẩn xây dựng và các quy định hiện hành.

- Hình thức kiến trúc: một nhóm nhà (dãy phố) trong khoảng 10 đến 12 căn liên kế nhau cần thiết kế kiến trúc cùng kiểu dáng kiến trúc. Các ngôi nhà trong cùng một nhóm nhà nên có sự tương đồng về độ cao các tầng và hình thức mái. Trong một đơn vị ở cần đa dạng các kiểu dáng kiến trúc từng nhóm nhà dãy phố, tránh sự giống nhau rập khuôn.

- Trên các trục đường chính thương mại dịch vụ có vỉa hè rộng trên 3m, các công trình xây dựng giáp với chỉ giới đường đỏ được xây dựng mái đua đồng bộ cho từng dãy nhà. Kết cấu mái đua phải bảo đảm bền vững và an toàn. Tuyệt đối không được bố trí bảng quảng cáo, trồng cây xanh trên phần mái đua (xem trong bảng quy định).

Độ vươn ra của mái đua:

- Tầng hầm:

+ Ram dốc của lối vào tầng hầm lùi so với chỉ giới đường đỏ tối thiểu là 3m để đảm bảo an toàn khi ra vào.

+ Cao độ sàn tầng trệt đối với công trình có tầng hầm không vượt quá 1,2m so với cao độ vỉa hè.

- Nhà ở ven kênh rạch (nhà sàn) chưa có kế hoạch di dời, không ảnh hưởng đến dòng chảy và giao thông thủy thì được cải tạo sửa chữa theo nguyên trạng.

- Nhà, đất thuộc hành lang bảo vệ kênh rạch thuộc dự án đã có Quy hoạch chi tiết được duyệt thực hiện theo các quy định hiện hành.

- Cần thực hiện đảm bảo các theo quy định theo quy chế được duyệt và các quy định về hành lang bảo vệ kênh, rạch do cấp có thẩm quyền ban hành.

Đối với nhà ở tại các khu vực quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500) được duyệt thực hiện theo quy định của đồ án quy hoạch, ngoài ra, có các trường hợp khác cụ thể sau:

- Đối với nhà ở nằm trong khu đô thị mới có quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500) được duyệt và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền, không được xây dựng mới, sửa chữa làm thay đổi quy mô, kết cấu công trình và diện tích sử dụng; chỉ được sửa chữa nhỏ (như chống dột, lát gạch, vách ngăn).

- Đối với nhà ở trong khu đô thị mới đã có quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500) được duyệt nhưng chưa triển khai, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: được xem xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn khi có yêu cầu.

- Về mật độ xây dựng

+ Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà biệt thự tùy thuộc vào diện tích của lô đất xây dựng mật độ xây dựng được quy định như sau:

(Trích Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD)

+ Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết thì mật độ xây dựng quản lý theo quy hoạch chi tiết được duyệt.

- Tầng cao tối đa là 3 tầng (không kể tầng áp mái)

- Chỉ giới xây dựng công trình biệt thự (xem hình 9 - 2)

- Khoảng lùi công trình so với lộ giới (hoặc hẻm giới): cần được xem xét cụ thể đảm bảo thống nhất với các công trình kế cận và không nhỏ hơn 3m.

- Khoảng lùi công trình so với ranh đất: tối thiểu 2m, riêng biệt thự song lập xây dựng sát ranh đất giữa hai nhà.

Hình 9 – 2 Chỉ giới xây dựng biệt thự

- Quy định về kiến trúc cảnh quan: hình thức kiến trúc biệt thự đa dạng, hài hòa với các công trình biệt thự kế cận và cảnh quan xung quanh. Khuyến khích xây dựng hàng rào thoáng kết hợp cây xanh dây leo có hoa, cây xanh bóng mát trong khuôn viên biệt thự.

- Hình thức kiến trúc cần được thiết kế đa dạng, hài hòa với không gian đường phố, mặt đứng và các hướng được nghiên cứu đồng bộ. Khuyến khích thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại, phù hợp với đặc điểm khí hậu, tập quán sinh hoạt và nếp sống văn minh đô thị.

- Thiết kế công trình cần đảm bảo yếu tố bền vững, phù hợp với các điều kiện về khí hậu, địa chất, địa hình, thủy văn tại khu vực, có khả năng khắc phục hiệu quả các tác động của biến đổi khí hậu, ô nhiễm môi trường, thuận lợi trong công tác bảo trì, bảo dưỡng.

- Khuyến khích phương án thiết kế để trống dành một phần hoặc toàn bộ tầng trệt hoặc các tầng của công trình để bố trí không gian mở phục vụ công cộng, sân chơi, sảnh đón, hoặc không gian xanh phục vụ cộng đồng.

- Khuyến khích sử dụng công nghệ mới trong thi công và vật liệu xây dựng hướng đến công trình xanh, thân thiện môi trường và tiết kiệm nhiên liệu.

- Tổ chức cây xanh, cảnh quan công trình theo hướng đóng góp cho cảnh quan đô thị chung của khu vực; khuyến khích bố trí các không gian mở, tăng cường mảng xanh, mặt nước, các tiểu cảnh, sân vườn nhằm cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo thêm không gian sân bãi đậu xe, sinh hoạt cộng đồng, thư giãn, nghỉ ngơi cho người sử dụng công trình.

- Cần nghiên cứu tách biệt lối ra vào khu vực thương mại dịch vụ và khu nhà ở.