Điều 7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa tài sản định giá và tài sản so sánh
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất
Khoảng cách theo thứ tự ưu tiên đến: Trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; giáo dục và đào tạo; công viên, khu vui chơi giải trí; chợ, cơ sở y tế (theo vị trí, hiện trạng của Dự án, khu đất, thửa đất). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 30 phần trăm.
b) Điều kiện về giao thông
- Loại đường (kết cấu đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác) tiếp giáp với Dự án, khu đất, thửa đất theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20 phần trăm.
- Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) tiếp giáp của Dự án khu đất, thửa đất. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20 phần trăm.
- Số mặt đường tiếp giáp của Dự án, khu đất, thửa đất (bao gồm đường, ngõ). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20 phần trăm.
Đối với trường hợp ước tính giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở riêng lẻ: Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí về mặt cắt đường nội bộ (nếu có) tiếp giáp của thửa đất theo quy hoạch được phê duyệt. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20 phần trăm.
c) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
- Diện tích, hình thể của thửa đất (đối với trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể thì diện tích của thửa đất đại diện được xác định theo diện tích bình quân của các thửa đất là tài sản định giá). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 15 phần trăm.
- Kích thước mặt tiền, chiều sâu của thửa đất (đối với trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể thì kích thước mặt tiền, chiều sâu của thửa đất đại diện được xác định theo kích thước bình quân của các thửa đất là tài sản định giá). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 15 phần trăm (không điều chỉnh đối với các thửa đất ở có chiều sâu nhỏ hơn hoặc bằng 20 mét).
Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng căn hộ chung cư; giá thuê căn hộ cao tầng; giá cho thuê sàn thương mại dịch vụ, văn phòng nằm trong tòa nhà hỗn hợp: Thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá theo tiêu chí diện tích của căn hộ, diện tích sàn cho thuê (đối với tài sản định giá lấy theo diện tích bình quân). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 15 phần trăm.
d) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
- Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 15 phần trăm.
- Số tầng cao công trình, tầng hầm. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 15 phần trăm.
Đối với loại hình kinh doanh khách sạn: Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí: Số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp hạng theo số sao). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10 phần trăm.
đ) Thời hạn sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện Dự án, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20 phần trăm.
- Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không điều chỉnh chênh lệch.
e) Điều kiện cung cấp nước, cung cấp điện: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10 phần trăm.
g) Hiện trạng môi trường an ninh: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10 phần trăm.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hoá, phong tục tập quán của địa phương, khác biệt về chi phí dự án mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20 phần trăm.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20 phần trăm.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Mức điều chỉnh không quá 20 phần trăm.
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình. Mức điều chỉnh không quá 20 phần trăm.
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 25 phần trăm.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực, truyền thống văn hoá, phong tục tập quán của địa phương: Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20 phần trăm.