Điều 9. Các yếu tố ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
1. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng dự án nhà ở chung cư, cao tầng.
a) Dự án có quy mô dưới 25.000m2 diện tích sàn xây dựng.
- Thời gian xây dựng: 02 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 50%; năm thứ 2: 50%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 03 năm, tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%, năm thứ 2: 40%, năm thứ 3: 30%.
b) Dự án có quy mô từ 25.000m2 đến dưới 75.000m2 sàn xây dựng.
- Thời gian xây dựng: 03 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 04 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
c) Dự án có quy mô từ 75.000m2 đến dưới 150.000m2 sàn xây dựng.
- Thời gian xây dựng: 04 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 05 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 20%.
d) Dự án có quy mô từ 150.000m2 sàn xây dựng trở lên.
- Thời gian xây dựng: 05 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 06 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 10%; năm thứ 6: 10%.
2. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng dự án nhà ở liền kề, biệt thự.
a) Dự án có quy mô dưới 200 căn
- Thời gian xây dựng: 02 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 50%; năm thứ 2: 50%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 03 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.
b) Dự án có quy mô từ 200 đến dưới 500 căn
- Thời gian xây dựng: 03 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 04 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
c) Dự án có quy mô từ 500 đến dưới 1.000 căn
- Thời gian xây dựng: 04 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 05 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20; năm thứ 5: 20%.
d) Dự án có quy mô từ 1.000 căn trở lên.
- Thời gian xây dựng: 05 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20; năm thứ 5: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 06 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20; năm thứ 5: 10%; năm thứ 6: 10%
3. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng dự án phân lô, bán nền.
a) Dự án có quy mô dưới 200 nền.
- Thời gian xây dựng: 02 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 50%; năm thứ 2: 50%.
b) Dự án có quy mô từ 200 đến dưới 500 nền.
- Thời gian xây dựng: 03 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 04 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
c) Dự án có quy mô từ 500 đến dưới 1000 nền.
- Thời gian xây dựng: 04 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 05 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 20%.
d) Dự án có quy mô từ 1.000 nền trở lên.
- Thời gian xây dựng: 05 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 06 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 10%; năm thứ 6: 10%.
4. Chi phí kinh doanh (bao gồm chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành); chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư.
a) Dự án nhà ở chung cư, cao tầng; khu nhà phố liền kề, biệt thự; phân lô, bán nền.
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: 2%/tổng doanh thu;
- Chi phí quản lý vận hành: 5%/tổng doanh thu;
- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn sở hữu, rủi ro trong kinh doanh) bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
b) Dự án thương mại, dịch vụ (khu du lịch kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, du lịch nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái); dự án khách sạn, văn phòng, bãi đỗ xe
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: 2%/tổng doanh thu;
- Chi phí quản lý vận hành: 15%/tổng doanh thu;
- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn sở hữu, rủi ro trong kinh doanh) bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
c) Đối với các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù khác thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất các yếu tố chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư và các chi phí khác (nếu có) trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định.
d) Đối với dự án hỗn hợp thì áp dụng chi phí cho từng chức năng theo quy định tại các điểm a, b, c, khoản này.
5. Tùy vào tình hình thực tế từng dự án, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng và các khoản chi phí khác theo quy định khi ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.