Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp
1. Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất
a) Tỷ lệ điều chỉnh bằng tỷ lệ giữa giá đất được quy định tại bảng giá đất của thửa đất, khu đất định giá với thửa đất, khu đất so sánh có cùng mục đích sử dụng đất với thửa đất định giá; điều chỉnh tỷ lệ tăng lên hoặc giảm xuống, với mức điều chỉnh không quá 30%.
b) Cách thức điều chỉnh: Trường hợp thửa đất, khu đất so sánh có khoảng cách đến trung tâm hành chính, chợ, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện gần hơn so với thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh giảm xuống; trường hợp thửa đất, khu đất so sánh có khoảng cách đến trung tâm hành chính, chợ, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện xa hơn so với thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng lên.
2. Điều kiện về giao thông
a) Độ rộng mặt đường (bao gồm cả vỉa hè):
- Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 25%.
- Cách thức điều chỉnh so với thửa đất, khu đất cần định giá:
Độ rộng mặt đường chênh lệch dưới 02m thì không điều chỉnh.
Độ rộng mặt đường chênh lệch từ trên 02m đến 05m thì điều chỉnh 5%.
Độ rộng mặt đường chênh lệch từ trên 5m đến 10m thì điều chỉnh 10%.
Độ rộng chênh lệch từ 10m trở lên điều chỉnh 20%.
b) Về kết cấu mặt đường (lấy kết cấu mặt đường chuẩn là đường nhựa bằng 100%):
- Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 30%.
- Cách thức điều chỉnh so với thửa đất, khu đất cần định giá:
Kết cấu mặt đường là đường nhựa thì không điều chỉnh.
Kết cấu mặt đường là đường đan, bê tông thì điều chỉnh 15%.
Kết cấu mặt đường là đường đất thì điều chỉnh 30%.
c) Về tiếp giáp mặt tiền đường (lấy chuẩn là tiếp giáp 01 mặt tiền đường bằng 100%):
- Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 30%.
- Cách thức điều chỉnh so với thửa đất, khu đất cần định giá:
Tiếp giáp 02 mặt tiền đường thì điều chỉnh 20%.
Tiếp giáp 03 mặt tiền đường thì điều chỉnh 25%.
Tiếp giáp trên 03 mặt tiền đường thì điều chỉnh 30%.
3. Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện:
a) Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 10%.
b) Cách thức điều chỉnh so với thửa đất, khu đất cần định giá:
Điều kiện về cấp nước ổn định (khu vực có nước sinh hoạt) thì không điều chỉnh.
Điều kiện về cấp nước chưa ổn định (khu vực chưa có nước sinh hoạt) thì điều chỉnh 10%.
Điều kiện về thoát nước ổn định (không bị ngập úng khi mưa lớn) thì không điều chỉnh.
Điều kiện về thoát nước chưa ổn định (bị ngập úng khi mưa lớn) thì điều chỉnh 10%.
Điều kiện về cấp điện ổn định (khu vực có điện sinh hoạt) thì không điều chỉnh.
Điều kiện về cấp điện chưa ổn định (khu vực chưa có điện sinh hoạt, người dân tự còn sử dụng điện chung từ các tuyến đường lân cận) thì điều chỉnh 10%.
4. Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
a) Diện tích
- Đối với diện tích trong phạm vi tiếp giáp mặt tiền đường hoặc mặt tiền kênh thủy lợi hoặc mương lộ có tiếp giáp đường giao thông (mức chênh lệch trong phạm vi tiếp giáp là không quá 450m2):
+ Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 30%.
+ Cách thức điều chỉnh: Trường diện tích trong phạm vi tiếp giáp mặt tiền đường hoặc mặt tiền kênh thủy lợi hoặc mương lộ có tiếp giáp đường giao thông của thửa đất, khu đất so sánh lớn hơn thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh giảm xuống; trường hợp diện tích trong phạm vi tiếp giáp mặt tiền đường hoặc mặt tiền kênh thủy lợi hoặc mương lộ có tiếp giáp đường giao thông của thửa đất, khu đất so sánh nhỏ hơn thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng lên và tỷ lệ điều chỉnh theo mức chênh lệch sau:
Diện tích chênh lệch dưới 50m2 thì không điều chỉnh.
Diện tích chênh lệch từ 50m2 đến dưới 100m2, điều chỉnh 10%.
Diện tích chênh lệch từ 100m2 đến 200m2, điều chỉnh 15%;.
Diện tích chênh lệch từ trên 200m2 điều chỉnh 30%.
- Đối với diện tích trong phạm vi các vị trí còn lại thì tùy vào tính chất, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, đơn vị tư vấn đề xuất điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 30%.
b) Về độ rộng mặt tiền (mức chênh lệch không quá 20m)
- Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
- Cách thức điều chỉnh so với thửa đất, khu đất cần định giá
Độ rộng mặt tiền chênh lệch từ dưới 02m thì không điều chỉnh.
Độ rộng mặt tiền chênh lệch từ trên 02m đến 10m thì điều chỉnh 10%.
Độ rộng mặt tiền chênh lệch từ trên 11m đến 20m thì điều chỉnh 20%.
c) Về chiều sâu (tính theo phạm vi vị trí 1, 2, 3, 4 và vị trí tối thiểu; mức chênh lệch theo phạm vi vị trí 1, 2, 3, 4 và vị trí tối thiểu là không quá 100m)
- Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 30%.
- Cách thức điều chỉnh so với thửa đất, khu đất cần định giá
Chiều sâu chênh lệch từ dưới 30m thì không điều chỉnh.
Chiều sâu chênh lệch từ trên 30m đến 100m thì cứ 10m điều chỉnh 4%.
d) Về hình thể (lấy hình thể chuẩn là thửa đất vuông vắn bằng 100%)
Không tương đồng về hình thể (thửa đất không vuông vắn; nhiều góc, cạnh): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh là 10%.
5. Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng gồm hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Cách thức điều chỉnh: Trường hợp hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng của thửa đất, khu đất so sánh lớn hơn thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh giảm xuống; trường hợp hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng của thửa đất, khu đất so sánh nhỏ hơn thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng lên, với mức điều chỉnh không quá 15%.
6. Hiện trạng môi trường, an ninh:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống, với mức điều chỉnh không quá 15%; trong đó:
a) Các thửa đất, khu đất có khoảng cách ngoài phạm vi bán kính 1.000m so với khu vực gồm khu công nghiệp; điểm tập kết, xử lý, trung chuyển chất thải, rác thải; lò hỏa táng; nghĩa trang, nghĩa địa thì không điều chỉnh.
b) Các thửa đất, khu đất có khoảng cách trong phạm vi bán kính 1.000m so với khu vực gồm khu công nghiệp; điểm tập kết, xử lý, trung chuyển chất thải, rác thải; lò hỏa táng; nghĩa trang, nghĩa địa thì điều chỉnh 15%.
c) Đảm bảo về anh ninh trật tự thì không điều chỉnh.
d) An ninh trật tự chưa tốt thì điều chỉnh 15%.
7. Thời hạn sử dụng đất
a) Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 30%.
b) Cách thức điều chỉnh so với thửa đất, khu đất cần định giá như sau: Thời hạn sử dụng đất chênh lệch dưới 10 năm thì không điều chỉnh; thời hạn sử dụng đất chênh lệch từ 10 năm trở lên thì cứ 10 năm điều chỉnh 4%.
8. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương
Ngoài các yếu tố quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 của Điều này, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (nếu có); trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định đối với từng dự án cụ thể.