Điều 3. Quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển
1. Nguyên tắc chung
a) Trường hợp tại văn bản chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư có xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định theo chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án, theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
b) Trường hợp chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì áp dụng theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
a) Đối với dự án nhà ở liền kề, biệt thự
- Dự án có quy mô dưới 10ha: Từ năm thứ 1 của dự án.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: Từ năm thứ 2 của dự án.
- Dự án có quy mô trên 50ha: Từ năm thứ 2 của dự án.
b) Đối với dự án nhà ở cao tầng
- Dự án có quy mô dưới 10ha: Từ năm thứ 1 của dự án.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: Từ năm thứ 2 của dự án.
- Dự án có quy mô trên 50ha: Từ năm thứ 3 của dự án.
c) Đối với dự án sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
- Dự án có quy mô dưới 10ha: Từ năm thứ 2 của dự án.
- Dự án có quy mô từ 10ha trở lên: Từ năm thứ 3 của dự án.
d) Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ của dự án được xác định theo quy định tại điểm a, b và c khoản 2 Điều này được tính từ ngày Nhà nước bàn giao đất trên thực địa.
3. Thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy (tính trên diện tích kinh doanh)
a) Đối với dự án nhà ở liền kề, biệt thự
- Dự án có quy mô dưới 10ha: Thời gian bán hàng trong 02 năm; tỷ lệ bán hàng dự kiến (so với tổng diện tích kinh doanh): Năm thứ 1: 30-40%; năm thứ 2: Phần còn lại.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: Thời gian bán hàng trong 03 năm; tỷ lệ bán hàng (so với tổng diện tích kinh doanh): Năm thứ 1: 30-40%; năm thứ 2: 30-40%; năm thứ 3: Phần còn lại.
- Dự án có quy mô trên 50ha: Thời gian bán hàng trong 04 năm; tỷ lệ bán hàng (so với tổng diện tích kinh doanh): Năm thứ 1: 15-20%; năm thứ 2: 15-20%; năm thứ 3: 20-30%; năm thứ 4: Phần còn lại.
b) Đối với dự án nhà ở cao tầng
- Dự án có quy mô dưới 10ha: Thời gian bán hàng trong 03 năm; tỷ lệ bán hàng (so với tổng diện tích kinh doanh): Năm thứ 1: 20-25%; năm thứ 2: 40-50%; năm thứ 3: Phần còn lại.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: Thời gian bán hàng trong 04 năm; tỷ lệ bán hàng (so với tổng diện tích kinh doanh): Năm thứ 1: 20-25%; năm thứ 2: 20-25%; năm thứ 3: 20-25%; năm thứ 4: Phần còn lại.
- Dự án có quy mô trên 50ha: Thời gian bán hàng trong 05 năm; tỷ lệ bán hàng (so với tổng diện tích kinh doanh): Năm thứ 1: 15-20%; năm thứ 2: 15-20%; năm thứ 3: 15-20%; năm thứ 4: 15-20%; năm thứ 5: Phần còn lại.
c) Đối với dự án sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
- Dự án quy mô dưới 10ha: Tỷ lệ lấp đầy: Năm thứ 1: 70-80%; năm thứ 2: 80-90%; năm thứ 3 và các năm tiếp theo đến hết thời gian thuê đất là 100%.
- Dự án có quy mô từ 10ha trở lên: Tỷ lệ lấp đầy: Năm thứ 1: 60-70%; năm thứ 2: 70-80%; năm thứ 3: 80-90% và các năm tiếp theo đến hết thời gian thuê đất là 95%.
d) Thời gian bán hàng của dự án được xác định theo quy định tại điểm a, b và c khoản 3 Điều này được tính từ thời điểm bắt đầu bán.
4. Đối với dự án sử dụng đất nông nghiệp: Các yếu tố hình thành doanh thu quy định tại Điều này, do tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ vào số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư có cùng mục đích sử dụng đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định đối với từng dự án cụ thể.
5. Đối với dự án hỗn hợp (gồm đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì áp dụng tính doanh thu cho từng mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
6. Doanh thu bán hàng được xác định vào cuối mỗi năm bán hàng.