Điều 4. Quy định các yếu tố ước tính chi phí phát triển
1. Nguyên tắc chung
a) Trường hợp tại văn bản chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư có xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đã được xác định theo chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án, tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
b) Trường hợp chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì áp dụng theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Thời gian xây dựng
a) Đối với dự án nhà ở liền kề, biệt thự
- Dự án có quy mô dưới 10 ha: Trong 01 năm.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: Trong 02 năm.
- Dự án có quy mô từ trên 50ha: Trong 03 năm.
b) Đối với dự án nhà ở cao tầng
- Dự án có quy mô dưới 10 ha: Trong 02 năm.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: Trong 03 năm.
- Dự án có quy mô từ trên 50ha: Trong 04 năm.
c) Đối với dự án sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
- Dự án có quy mô dưới 10 ha: Trong 01 năm.
- Dự án có quy mô từ 10ha trở lên: Trong 02 năm.
d) Thời gian xây dựng của dự án được xác định theo quy định tại điểm a, b và c khoản 2 Điều này được tính từ ngày Nhà nước bàn giao đất trên thực địa.
3. Tiến độ xây dựng
a) Đối với dự án nhà ở liền kề, biệt thự
- Dự án có quy mô dưới 10 ha: 100% trong 01 năm.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: Năm thứ 1: 40-50%; năm thứ 2: 50-60%.
- Dự án có quy mô từ trên 50ha: Năm thứ 1: 25-30%; năm thứ 2: 25-30%; năm thứ 3: 40-50%.
b) Đối với dự án nhà ở cao tầng
- Dự án có quy mô dưới 10ha: Năm thứ 1: 40-50%; năm thứ 2: 50-60%.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: Năm thứ 1: 25-30%; năm thứ 2: 25-30%; năm thứ 3: 40-50%.
- Dự án có quy mô từ trên 50ha: Năm thứ 1: 20-25%; năm thứ 2: 20-25%. năm thứ 3: 40-50%.
c) Đối với dự án sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
- Dự án có quy mô dưới 10 ha: 100% trong 01 năm.
- Dự án có quy mô từ 10ha trở lên: Năm thứ 1: 50-60%; năm thứ 2: 40-50%.
d) Tiến độ xây dựng của dự án được xác định theo quy định tại điểm a, b và c khoản 3 Điều này được tính từ thời gian bắt đầu xây dựng.
4. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng:
- Dự án có quy mô dưới 10ha: bằng 2% doanh thu.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: bằng 1,5% doanh thu.
- Dự án từ trên 50ha: bằng 1% doanh thu.
5. Chi phí quản lý vận hành:
a) Dự án sử dụng đất ở
- Dự án có quy mô dưới 10ha: bằng 6% doanh thu.
- Dự án có quy mô từ 10ha đến 50ha: bằng 8% doanh thu.
- Dự án từ trên 50ha: bằng 10% doanh thu.
b) Dự án sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
- Dự án có quy mô dưới 10ha: bằng 5% doanh thu.
- Dự án có quy mô từ 10ha trở lên: bằng 7% doanh thu.
6. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ 13% nhân (x) với tổng chi phí quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
7. Đối với dự án hỗn hợp (gồm đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì áp dụng tính chi phí cho từng mục đích sử dụng đất theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này.
8. Đối với dự án sử dụng đất nông nghiệp: Các yếu tố ước tính chi phí phát triển quy định tại Điều này, do tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ vào số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư có cùng mục đích sử dụng đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định đối với từng dự án cụ thể.