Mẫu số 02 - Quyết định 31/2019/QĐ-UBND của Phú Yên

                                                                                                                                Mẫu số 02

BÁO CÁO

Thuyết minh xây dựng Phương án giá đất/ Phương án hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ  tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án/công trình: ……………………………tại ………………………….……

   Căn cứ Luật Đất đai ngày 29/11/2013;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất;

Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Căn cứ Quyết định số ... /.../QĐ-UBND ngày .../.../... của UBND tỉnh Phú Yên V/v Ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên 05 năm;

Căn cứ Quyết định số .../.../QĐ-UBND ngày .../.../... của UBND tỉnh Phú Yên V/v Ban hành Bảng hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên năm ...;

Căn cứ Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 29/8/2016 của UBND tỉnh Phú Yên V/v Ban hành Quy định Chi tiết trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Phú Yên;

Căn cứ Quyết định số .../.../QĐ-UBND ngày .../.../... của UBND tỉnh Phú Yên Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định Chi tiết trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Phú Yên ban hành kèm theo Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 29/8/2016;

Căn cứ Quyết định số .../.../QĐ-UBND ngày .../.../... của UBND tỉnh Phú Yên V/v Phê duyệt kế hoạch định giá đất .............;

Căn cứ Kế hoạch số .../KH-UBND ngày.../.../... của UBND ... thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

Căn cứ Bản đồ của khu đất thu hồi (ghi rõ tên bản đồ, tên cơ quan lập, ngày tháng năm lập, tên cơ quan phê duyệt, ngày tháng năm phê duyệt);

Căn cứ .......................................................................................

Trung tâm phát triển quỹ đất … báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất/phương án hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án/ công trình: ……. tại ……. như sau:

I. Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá:

1. Mục đích định giá đất: Xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện Dự án/ Công trình ….. tại …..

2. Các thông tin về các thửa đất cần định giá:

   a) Các thửa đất cần định giá thuộc thôn (buôn, khu phố) …, xã (phường, thị trấn) ….., huyện (thị xã, thành phố) …… Khu vực này cách đường giao thông chính … (ghi rõ tên đường) khoảng … m, cách trung tâm xã (phường, thị trấn) … m, có điều kiện kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng, môi trường ……

            b) Tổng diện tích đất thu hồi … m²; diện tích đất được bồi thường …. m², gồm … thửa. Trong đó có ... thửa đất được các đối tượng được bồi thường về đất thống nhất giá đất bồi thường bằng giá đất trong Bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hiện hành (gồm ... thửa đất ở vị trí ..., ... thửa đất trồng lúa nước 02 vụ vị trí ..., ... thửa đất trồng cây lâu năm vị trí ..., ...); có ... thửa phải xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá đất, cụ thể là:

            - Đất ở:

            + Có … thửa thuộc vị trí … (ghi vị trí, tên đường, đoạn đường, hoặc khu vực), vì …..

            + Có … thửa thuộc vị trí …(ghi vị trí, tên đường, đoạn đường, hoặc khu vực),  vì ……

            - Đất vườn, ao: … thửa, vì phần diện tích đất này là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (thửa đất này có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở).

            - Đất nông nghiệp trong khu dân cư: … thửa, vì các thửa đất nông nghiệp này nằm trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Phạm vi khu dân cư được xác định theo phạm vi quy hoạch khu dân cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nếu không có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì xác định bằng cách nối ranh giới các thửa đất ở ngoài cùng của khu dân cư với nhau.

            - Đất trồng lúa nước 2 vụ:

            + Có … thửa thuộc vị trí … xã (phường, thị trấn) …; vì ………

            + Có ... thửa thuộc vị trí … xã (phường, thị trấn) …; vì ……….

            - Đất trồng cây hàng năm (trừ đất trồng lúa nước 2 vụ):

            + Có ... thửa thuộc vị trí … xã (phường, thị trấn) …; vì ……….

            + Có ... thửa thuộc vị trí … xã (phường, thị trấn) …; vì ……….

            - Đất ……………………………………………………………..”

II. Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường:

1. Tình hình và kết quả điều tra:

- Thời điểm điều tra thu thập thông tin: từ ngày … đến  ngày …

- Tổng số thửa đất điều tra … thửa và số phiếu thu thập thông tin về thửa đất: … phiếu, cụ thể:

+ Đất ở: … thửa - … phiếu (Phiếu số …, Phiếu số …, …). Phạm vi điều tra: trong địa bàn xã (phường, thị trấn) ….;

+ Đất trồng cây hàng năm: … thửa - … phiếu (Phiếu số …/20…, Phiếu số …/20…, …). Phạm vi điều tra: trong địa bàn xã (phường, thị trấn) ….;

+ Đất trồng cây lâu năm: … thửa - … phiếu (Phiếu số …, Phiếu số …, ...). Phạm vi điều tra: trong địa bàn xã (phường, thị trấn) ….;

+ Đất …………………………………………….

(lưu ý: Các thửa đất thu thập thông tin phải có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dung đất, vị trí, khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất).

- Đối tượng điều tra: điều tra các thửa đất cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng về cơ sở hạ tầng, vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, khả năng sinh lợi.

- Nguồn điều tra (điều tra từ nguồn nào thì ghi nguồn ấy):

+ Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

+ Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

+ Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp;

+ Thông tin về chi phí, thu nhập của thửa đất do chủ sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.

2. Tổng hợp thông tin về giá đất thị trường:

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực điều tra …..(sôi động hay trầm lắng), giá đất chuyển nhượng so với bảng giá đất do UBND tỉnh quy định hiện hành …… ; tình hình sản xuất nông nghiệp ….(hiệu quả hay không hiệu quả).

III. Việc áp dụng phương pháp định giá đất, kết quả xác định giá đất:

   Từ thông tin thu thập tại các phiếu điều tra, căn cứ   quy định tại Điều 8 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về lựa chọn phương pháp định giá đất; chúng tôi  lựa chọn phương pháp (Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh- chọn phương pháp nào cho loại đất nào thì ghi phương pháp đó) để tiến hành định giá đất cho loại đất …… ( cho loại đất nào  thì ghi loại đất đó); cụ thể như sau:

1. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất cụ thể cho loại đất ở:

- Trong … thửa đất ở cần định giá; chọn thửa đất … làm thửa đất đại diện (ký hiệu là thửa đất A);

- 03 thửa đất so sánh gồm:

+ Phiếu số 1:  Thửa đất của … (thửa đất số …, tờ bản đồ số …), tại thôn (buôn/khu phố) …, xã (phường/thị trấn) …, diện tích …m², chuyển nhượng tháng … năm …, cách thửa đất A khoảng …m (ký hiệu là thửa đât B);

+ Phiếu số 2: Thửa đất của … (thửa đất số …, tờ bản đồ số …) tại thôn (buôn/khu phố) …, xã (phường/thị trấn) …, diện tích …m², chuyển nhượng tháng … năm …, cách thửa đất A khoảng …m (ký hiệu là thửa đât C);

            + Phiếu số 3: Thửa đất của … (thửa đất số …, tờ bản đồ số …) tại thôn (buôn/khu phố) …, xã (phường/thị trấn) …, diện tích …m², chuyển nhượng tháng … năm …, cách thửa đất A khoảng …m (ký hiệu là thửa đât D);

Việc xác định giá đất của thửa đất A thực hiện như sau:

(Thực hiện quy định tại Điều 3 và nghiên cứu Phụ lục 1 kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để vận dụng cho phù hợp với thực tế).

            2. Áp dụng phương pháp thu nhập để định giá đất cụ thể cho loại đất trông cây hàng năm:

Căn cứ theo kết quả khảo sát, thu thập thông tin của … thửa đất … (ghi loại đất – vị trí đất); chúng tôi tiến hành định giá đất cho từng thửa đất như sau:

a) Phiếu số …: Thửa đất của … (thửa đất số … tờ bản đồ số …) tại thôn (buôn, khu phố) …, xã (phường thị trấn) …, diện tích … m², một năm trồng … vụ ….

Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất định giá trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá như sau:

(Thực hiện theo quy định tại Điều 5 và nghiên cứu ví dụ 1 Phụ lục 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để vận dụng cho phù hợp với thực tế)

b) Phiếu số …: Thửa đất của … (thửa đất số … tờ bản đồ số …) tại thôn (buôn, khu phố) …, xã (phường thị trấn) …, diện tích … m², một năm trồng … vụ ….

Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất định giá trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá như sau:

(Thực hiện theo quy định tại Điều 5 và  nghiên cứu ví dụ 1 Phụ lục 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để vận dụng cho phù hợp với thực tế)

c) Phiếu số …: Thửa đất của … (thửa đất số … tờ bản đồ số …) tại thôn (buôn, khu phố) …, xã (phường thị trấn) …, diện tích … m², một năm trồng … vụ …

Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất định giá trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá như sau:

(Thực hiện theo quy định tại Điều 5 và nghiên cứu ví dụ 1 Phụ lục 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để vận dụng cho phù hợp với thực tế)

Kết luận: Giá đất của các thửa đất cần định giá (bằng trung bình cộng giá đất của các thửa đất nêu trên).

            3. Áp dụng phương pháp thu nhập để định giá đất cụ thể cho loại đất trông cây lâu năm:

Căn cứ theo kết quả khảo sát, thu thập thông tin của … thửa đất … (ghi loại đất – vị trí đất); chúng tôi tiến hành định giá đất cho từng thửa đất cụ thể như sau:

a) Phiếu số …: Thửa đất của … (thửa đất số … tờ bản đồ số …) tại thôn (buôn, khu phố) …, xã (phường thị trấn) …, diện tích … m², mật độ trồng … cây/thửa. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành … năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ …. Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất định giá như sau:

(Thực hiện theo quy định tại Điều 5 và nghiên cứu ví dụ 2 Phụ lục 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để vận dụng cho phù hợp với thực tế)

b) Phiếu số …: Thửa đất của … (thửa đất số … tờ bản đồ số …) tại thôn (buôn, khu phố) …, xã (phường thị trấn) …, diện tích … m², mật độ trồng … cây/thửa. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành … năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ …. Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất định giá như sau:

(Thực hiện theo quy định tại Điều 5 và nghiên cứu ví dụ 2 Phụ lục 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để vận dụng cho phù hợp với thực tế)

c) Phiếu số …: Thửa đất của … (thửa đất số … tờ bản đồ số …) tại thôn (buôn, khu phố) …, xã (phường thị trấn) …, diện tích … m², mật độ trồng … cây/thửa. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành … năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ …. Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất định giá như sau:

(Thực hiện theo quy định tại Điều 5 và nghiên cứu ví dụ 2 Phụ lục 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để vận dụng cho phù hợp với thực tế)

Kết luận: Giá đất của các thửa đất cần định giá (bằng trung bình cộng giá đất của các thửa đất nêu trên).

4. Áp dụng phương pháp … để định giá đất cụ thể cho loại đất ….

IV. Đề xuất phương án giá đất:

Căn cứ kết quả xác định giá đất nêu trên, Trung tâm phát triển quỹ đất…. đề xuất phương án giá đất/phương án hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án/công trình: ……, tại ….. như sau:

PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT

(Trường hợp  áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư)

Ghi chú:

- Dòng Tờ bản đồ số: Ghi Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi có bản đồ địa chính) hoặc bản đồ đo chỉnh lý bản đồ địa chính (đối với nơi có bản đồ địa chính nhưng có biến động) hoặc bản đồ trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính), số ….., tên cơ quan trích lục hoặc đơn vị đo, ngày … tháng … năm ….ký trích lục hoặc đo đạc lập bản đồ, Sở Tài nguyên và Môi trường phê duyệt ngày… tháng …năm ….

            - Cột thửa đất số: Mỗi dòng liệt kê các thửa đất có cùng loại đất, vị trí đất, đường, đoạn đường hoặc khu vực, giá đất do UBND Tỉnh quy định hiện hành và giá đất cụ thể.

            - Cột loại đất: Ghi tên loại đất và đóng mở ngoặc đơn ghi ký hiệu loại đất theo quy định tại Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT; đối với đất vườn ao thì ghi “đất vườn ao” và đóng mở ngoặc đơn ghi ký hiệu loại đất theo quy định tại Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT; đối với đất nông nghiệp nằm trong phạm vi khu dân cư thì ghi “đất nông nghiệp nằm trong phạm vi khu dân cư”  và đóng mở ngoặc đơn ghi ký hiệu loại đất theo quy định tại Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT.

            - Cột vị trí đất: Ghi theo vị trí đất trong Bảng giá các loại đất trên địa bàn Tỉnh hiện hành.

            - Cột đường, đoạn đường hoặc khu vực: Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì ghi theo tên đường, đoạn đường hoặc khu vực trong Bảng giá các loại đất trên địa bàn Tỉnh hiện hành; đối với đất nông nghiệp thì ghi tên xã (phường, thị trấn).

            - Cột thời hạn sử dụng đất: Ghi theo thời hạn trong giấy tờ về quyền sử dụng đất; riêng đối với các loại đất nông nghiệp do  hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì ghi “áp dụng như lâu dài”.

PHƯƠNG ÁN HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT

(Trường hợp  áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh)

(Các thông tin trong phương án hệ số điều chỉnh giá đất được ghi giống như cách ghi các thông tin trong phương án giá đất)

V. Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của phương án giá đất hoặc phương án điều chỉnh hệ số giá đất:

- Sự phù hợp, khả năng thực hiện phương án giá đất/ phương án hệ số điều chỉnh giá đất: ……….

- Ý nghĩa đối với việc giải phóng mặt bằng: ……...

            - Vai trò kinh tế - xã hội của Dự án sau khi triển khai thi công và đi vào hoạt động: ……..

Ghi chú: Tùy theo thực tế của khu vực cần định giá đất, loại đất cần định giá và  phương pháp định giá đất để lập Báo cáo thuyết minh cho phù hợp.