Điều 36. Tính tiền thuê đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án theo đúng quy định của pháp luật mà không thay đổi quyết định cho thuê đất quy định tại điểm d khoản 3 Điều 155, điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024[219]
1. Trường hợp người sử dụng đất đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo đúng quy định của pháp luật mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc tăng[220] hệ số sử dụng đất thì phải tính lại tiền thuê đất như sau:
1.1. Trường hợp dự án trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất:
a) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê và trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án, người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất trả một lần cho cà thời gian thuê theo quy định:
a1) Khi có quyết định điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất bằng chênh lệch giữa tiền thuê đất tính đối với toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh và theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh theo quy định của pháp luật tại cùng thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết dự án của dự án (nếu có).
a2) Khi có quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết dự án (một phần diện tích dự án) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất bằng chênh lệch giữa tiền thuê đất được tính đối với phần diện tích được điều chỉnh cục bộ theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh và theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh theo quy định của pháp luật tại cùng thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết của dự án (nếu có).
Trường hợp không tính hoặc phân bổ được tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được điều chỉnh thì thực hiện tính tiền thuê đất đối với toàn bộ dự án như quy định tại tiết a1 điểm này.
b) Trường hợp trước khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án, người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất theo quy định (chỉ áp dụng với đối với dự án được giao đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành mà nay thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết) thì người sử dụng đất phải:
b1) Trường hợp đã có thông báo tiền thuê đất tính theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh quy hoạch thì người sử dụng đất phải nộp đủ số tiền thuê đất xác định theo quy hoạch chi tiết trước khi được điều chỉnh cộng với tiền chậm nộp tiền thuê đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Trường hợp chưa quyết định giá đất thì người sử dụng đất phải tính và nộp số tiền thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024[221] và khoản thu bổ sung quy định tại khoản 9 Điều 51 Nghị định này.
b2) Nộp bổ sung số tiền thuê đất bằng chênh lệch giữa tiền thuê đất phải nộp theo quy hoạch sau khi điều chỉnh và theo quy hoạch trước khi điều chỉnh được xác định tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch theo quy định tại tiết a điểm này (nếu có).
c)[222] Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án, người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành hoặc đã ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép khấu trừ bằng cách quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án thì số năm, tháng chưa sử dụng hết được quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm theo đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm tính theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh theo công thức sau:
| n | = | Đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm người sử dụng đất đã trả trước hoặc đơn giá quy đổi số tiền ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm | x T |
| Đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm tính theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh |
Trong đó:
n là số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm theo đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm tính theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh:
T là số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết).
Đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm tính theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh được tính cho toàn bộ diện tích đất thuê theo quy hoạch chi tiết của dự án.
1.2. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật và người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất thì:
a) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi có quyết định điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiền thuê đất được tính như sau:
| Tiền thuê đất | = | (Số tiền thuê đất được tính đối với toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh theo quy định của pháp luật tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết. | - | Số tiền thuê đất được tính đối với toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh theo quy định của pháp luật tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.) | x | Giá trúng đấu giá |
| Giá khởi điểm |
b) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi có quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiền thuê đất được tính như sau:
| Tiền thuê đất | = | (Số tiền thuê đất được tính đối với phần diện tích được điều chỉnh cục bộ theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh theo quy đất định của pháp luật tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết. | Số tiền thuê đất được tính đối với phần diện tích được điều chỉnh cục bộ theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh theo quy định của pháp luật tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.) | x | Giá trúng đấu giá | |
| Giá khởi điểm |
Trường hợp không tính hoặc phân bổ được tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được điều chỉnh cục bộ thì thực hiện tính tiền thuê đất đối với toàn bộ dự án như quy định tại điểm a khoản này.
c) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hăng năm thì tiền thuê đất hằng năm của toàn bộ dự án được tính lại theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh theo quy định của pháp luật tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
2. Trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê nhưng do yêu cầu quản lý, Nhà nước thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc điều chỉnh quy hoạch chung, quy hoạch phân khu mà làm thay đổi quy hoạch chi tiết, làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất của dự án dẫn đến làm tăng, giảm tiền thuê đất thì xử lý như sau:
a) Nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh lớn hơn tiền thuê đất của quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định điều chỉnh quy hoạch thì người sử dụng đất phải nộp bổ sung số tiền chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết sau và quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh. Việc tính tiền thuê đất trả một lần cho cá thời gian thuê theo từng quy hoạch chi tiết được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định này.
b) Nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh nhỏ hơn tiền thuê đất của quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định điều chỉnh quy hoạch thì người sử dụng đất được hoàn trả tiền thuê đất. Số tiền thuê đất hoàn trả được tính bằng chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết trước và quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch. Việc tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo quy hoạch chi tiết trước, sau khi điều chỉnh được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định này.
Việc hoàn trả tiền thuê đất theo quy định tại khoản này được thực hiện dưới hình thức hoàn trả trực tiếp hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính của tổ chức với Nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và pháp luật về quản lý thuế.
3. Trường hợp dự án sau khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết có nhiều hình thức sử dụng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất) thì tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cả dự án (hoặc của phần diện tích được điều chỉnh cục bộ) bằng chênh lệch giữa tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy hoạch sau khi điều chỉnh và tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy hoạch trước khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch.
4. Trường hợp tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài đã thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024[223] mà phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án thì tính tiền thuê đất theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
5. Trường hợp khu đất, thửa đất thực hiện dự án là đất nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân thì tính tiền thuê đất của khu đất, thửa đất trước khi điều chỉnh quy hoạch được xác định bằng mức bồi thường về đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Nghị định về giá đất.
6.[224] Trường hợp dự án có nhiều quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thì tính tiền thuê đất như sau:
………………….
Trường hợp giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất trong bảng giá đất, hệ số sử dụng đất thì:
| Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần của thời hạn thuê sau khi đã trừ đi thời gian được miễn theo quy định tại Điều 39 Nghị định này | = | Giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê | x | Thời hạn thuê đất sau khi đã trừ đi thời gian được miễn theo quy định tại Điều 39 Nghị định này | x | Hệ số điều chỉnh giá đất |
| Thời hạn sử dụng đất của được giá đất trong bảng giá đất (theo quy định của Chính phủ về giá đất) |
b) Đối với trường hợp được giảm tiền thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 40 Nghị định này thì số tiền thuê đất phải nộp được tính như sau:
| Tiền thuê đất phải nộp | = | Đơn giá thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê | x | Diện tích tính tiền thuê đất | - | Số tiền thuê đất được giảm quy định tại khoản 2 Điều 40 Nghị định này |
c) Đối với trường hợp tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024[228] và khoản 2 Điều 31 Nghị định này, sau khi trừ đi số tiền thuê đất được giảm theo quy định tại điểm a, điểm b khoản này, người sử dụng đất được tiếp tục khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định cho khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp.