Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất
| STT | Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất | Mức độ chênh lệch tối đa |
| 1 | Theo giá đất quy định tại Bảng giá đất (theo vị trí của Dự án, khu đất, thửa đất) | 30% |
| 2 | Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục; cơ sở thể dục thể thao; cơ sở y tế; công viên khu vui chơi giải trí | 10% |
b) Điều kiện về giao thông
| STT | Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất | Mức độ chênh lệch tối đa |
| 1 | Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) | 10% |
| 2 | Kết cấu mặt đường (đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác) | 10% |
| 3 | Số mặt đường tiếp giáp: | |
| - Cùng tiếp giáp 01 đường | 0% | |
| - Tiếp giáp 01 đường và 01 hẻm (hoặc một mặt thoáng) | 05% | |
| - Tiếp giáp 02 đường | 10% | |
| - Tiếp giáp 03 đường trở lên | 20% |
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện
| STT | Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất | Mức độ chênh lệch tối đa |
| 1 | Khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định | 05% |
| 2 | Khu vực ngập úng khi lượng mưa lớn | 05% |
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
| Stt | Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất | Mức độ chênh lệch tối đa |
| 1 | Diện tích | 10% |
| 2 | Kích thước (mặt tiền, chiều sâu) | 10% |
| 3 | Hình thể | 10% |
Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng căn hộ chung cư; giá cho thuê căn hộ cao tầng; giá cho thuê sàn thương mại, dịch vụ văn phòng thì thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá theo tiêu chí diện tích căn hộ, diện tích sàn cho thuê. Mức độ chênh lệch tối đa 10%.
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
| Stt | Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất | Mức độ chênh lệch tối đa |
| 1 | Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng | 10% |
| 2 | Chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm | 05% |
Đối với loại hình kinh doanh khách sạn thì thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí về số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp hạng theo số sao). Mức độ chênh lệch tối đa 10%.
e) Hiện trạng môi trường, an ninh
| S | Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất | Mức độ chênh lệch tối đa |
| 1 | Bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và nguồn nước; gần nghĩa trang, khu xử lý rác, nước thải | 10% |
| 2 | Mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực | 05% |
g) Thời hạn sử dụng đất
Đối với đất phi nông nghiệp (sử dụng có thời hạn), điều chỉnh theo
công thức sau:
Giá đất tài sản
so sánh sau khi quy về thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản định giá
Đối với đất ở, căn hộ chung cư (thời hạn sử dụng lâu dài): không thực hiện điều chỉnh.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương
| STT | Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất | Mức độ chênh lệch tối đa |
| 1 | Truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương gồm tiếp giáp trực tiếp với bãi biển, sông; danh lam thắng cảnh; đền, chùa, miếu mạo; làng nghề truyền thống | 10% |
| 2 | Chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất | 10% |
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi
Căn cứ theo kết quả thống kê của cơ quan nông nghiệp và môi trường. Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất
Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: mức độ chênh lệch tối đa 20%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm
Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình: mức độ chênh lệch tối đa 20%.
d) Thời hạn sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất)
Công thức điều chỉnh theo điểm g khoản 1 Điều này.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương gồm: hệ thống tưới tiêu, môi trường nước và các yếu tố khác do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Trường hợp thửa đất cần định giá là đất nông nghiệp tại đô thị, tại nông thôn nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thì tổ chức thực hiện định giá đất xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
3. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, tổ chức thực hiện định giá đất điều chỉnh theo nguyên tắc lấy yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất, khu đất định giá làm chuẩn để điều chỉnh chênh lệch (tăng hoặc giảm) giá của thửa đất so sánh. Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.