Điều 3. Quy định cụ thể thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư
Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì xác định như sau:
1. Dự án khu dân cư, khu đô thị
| Stt |
Quy mô thửa đất, khu đất cần định giá |
Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng |
Tỷ lệ bán hàng | Tỷ lệ lấp đầy |
| 1 | Dưới 20ha | Từ năm thứ 2 | 02 năm |
Chia đều cho thời gian bán hàng (%) | 100% diện tích sử dụng |
| 2 | Từ 20ha đến dưới 50ha | Từ năm thứ 2 | 03 năm | ||
| 3 | Từ 50ha đến dưới 100ha | Từ năm thứ 3 | 03 năm | ||
| 4 | Từ 100ha trở lên | Từ năm thứ 3 | 04 năm |
Thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng; thời gian bán hàng được tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
Trường hợp dự án khu dân cư, khu đô thị (mục đích sử dụng đất chính) có mục đích sử dụng đất làm công trình nhà ở thì thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy đối với mục đích sử dụng đất làm công trình nhà ở áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Dự án, công trình nhà ở
| Stt | Quy mô dự án |
Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng |
Tỷ lệ bán hàng | Tỷ lệ lấp đầy |
| 1 | Dưới 500 căn hộ hoặc dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | Từ năm thứ 2 | 02 năm |
Chia đều cho thời gian bán hàng (%) | 100% diện tích sử dụng |
| 2 | Từ 500 căn hộ đến dưới 1.000 căn hộ hoặc từ 50.000 m2 sàn xây dựng đến dưới 100.000 m2 sàn xây dựng | Từ năm thứ 2 | 03 năm | ||
| 3 | Từ 1.000 căn hộ trở lên hoặc từ 100.000 m2 sàn xây dựng trở lên | Từ năm thứ 3 | 04 năm |
Thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng; thời gian bán hàng được tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
Trường hợp dự án, công trình nhà ở chưa xác định được diện tích sử dụng thì diện tích sử dụng được xác định bằng 75% diện tích sàn xây dựng.
Trường hợp dự án, công trình nhà ở (mục đích sử dụng đất chính) có kết hợp mục đích sử dụng làm công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe, khu vui chơi giải trí và công trình đa năng thì thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy của các mục đích kết hợp áp dụng theo quy định tại khoản 3 Điều này.
3. Dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe, khu vui chơi, giải trí và công trình đa năng (công trình hỗn hợp)
a) Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: tại thời điểm đưa công trình vào hoạt động (thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng).
b) Thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: thời gian thuê đất còn lại.
c) Tỷ lệ bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: xác định theo diện tích sử dụng. Trường hợp dự án chưa xác định được diện tích sử dụng thì diện tích sử dụng được xác định bằng 75% diện tích sàn xây dựng.
d) Tỷ lệ lấp đầy: năm đầu tiên bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ là 60%; mỗi năm tiếp theo tăng 10% và ổn định ở mức 90%.
4. Dự án khu du lịch, khách sạn
a) Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: tại thời điểm đưa công trình vào hoạt động (thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng).
b) Thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: thời gian thuê đất còn lại.
c) Tỷ lệ bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: xác định theo diện tích sử dụng hoặc theo số giường.
d) Tỷ lệ lấp đầy: theo số liệu thống kê công suất phòng bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá (trong điều kiện bình thường, không thuộc trường hợp bất khả kháng) của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Khánh Hòa. Năm đầu tiên bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ là 50% x công suất phòng bình quân 03 năm; năm thứ hai là 75% x công suất phòng bình quân 03 năm; từ năm thứ ba trở đi là 100% x công suất phòng bình quân 03 năm.
Trường hợp trước thời điểm định giá xảy ra trường hợp bất khả kháng (bao gồm: thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh; chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh) làm ảnh hưởng đến số liệu thống kê công suất phòng, tổ chức định giá đất đề xuất sử dụng số liệu trước hoặc sau thời điểm xảy ra trường hợp bất khả kháng để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
5. Dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp
| Stt | Quy mô dự án |
Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng |
Tỷ lệ bán hàng | Tỷ lệ lấp đầy |
| 1 | Dưới 75 ha | Từ năm thứ 2 | 03 năm |
Chia đều cho thời gian bán hàng (%) | 100% diện tích sử dụng |
| 2 | Từ 75ha đến dưới 250ha | Từ năm thứ 2 | 04 năm | ||
| 3 | Từ 250ha đến dưới 500ha | Từ năm thứ 3 | 05 năm | ||
| 4 | Từ 500ha trở lên | Từ năm thứ 3 | 06 năm |
Thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng; thời gian bán hàng được tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
6. Các dự án khác
Đối với các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù khác thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.