Điều 4. Quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư khi ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư
Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì xác định như sau:
1. Dự án khu dân cư, khu đô thị
| Stt |
Quy mô thửa đất, khu đất cần định giá | Thời gian xây dựng |
Tiến độ xây dựng |
Chi phí kinh doanh |
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư |
| 1 | Dưới 20ha | 02 năm | Chia đều cho thời gian xây dựng | 02% nhân tổng doanh thu |
13,5% nhân tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất |
| 2 | Từ 20ha đến dưới 50ha | 03 năm | |||
| 3 | Từ 50ha đến dưới 100ha | 04 năm | |||
| 4 | Từ 100ha trở lên | 05 năm |
Thời gian xây dựng được tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng, chi phí quản lý vận hành.
Trường hợp dự án khu dân cư, khu đô thị (mục đích sử dụng đất chính) có mục đích sử dụng đất làm công trình nhà ở thì thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư đối với mục đích sử dụng đất làm công trình nhà ở áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Dự án, công trình nhà ở
| STT | Quy mô dự án | Thời gian xây dựng |
Tiến độ xây dựng |
Chi phí kinh doanh |
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư |
| 1 |
Dưới 500 căn hộ hoặc dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 02 năm |
Chia đều cho thời gian xây dựng |
02% nhân tổng doanh thu | 13,5% nhân tổng |
| 2 |
Từ 500 căn hộ đến dưới 1.000 căn hộ hoặc từ 50.000 m2 sàn xây dựng đến dưới 100.000 m2 sàn xây dựng | 03 năm | |||
| 3 |
Từ 1.000 căn hộ trở lên hoặc từ 100.000 m2 sàn xây dựng trở lên | 04 năm |
Thời gian xây dựng được tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng, chi phí quản lý vận hành.
Trường hợp dự án, công trình nhà ở (mục đích sử dụng đất chính) có kết hợp mục đích sử dụng làm công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe, khu vui chơi giải trí và công trình đa năng thì thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư của các mục đích kết hợp áp dụng theo quy định tại khoản 3 Điều này.
3. Dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe, khu vui chơi, giải trí và công trình đa năng (công trình hỗn hợp)
| Stt | Quy mô dự án | Thời gian xây dựng |
Tiến độ xây dựng | Chi phí kinh doanh | Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư |
| 1 | Dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 02 năm |
Chia đều cho thờigian xây dựng |
12% nhân tổng doanh thu |
13,5% nhân tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất |
| 2 | Từ 50.000 m2 sàn xây dựng đến dưới 100.000 m2 sàn xây dựng | 03 năm | |||
| 3 | Từ 100.000 m2 sàn xây dựng trở lên | 04 năm |
Thời gian xây dựng được tính từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng, chi phí quản lý vận hành.
4. Dự án khu du lịch, khách sạn
| Stt | Quy mô dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng | Chi phí kinh doanh |
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư |
| 1 | Dưới 20ha hoặc dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 02 năm |
Chia đều cho thời gian xây dựng |
65% nhân tổng doanh thu |
13,5% nhân tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất |
| 2 | Từ 20ha đến dưới 100ha hoặc từ 50.000 m2 sàn xây dựng đến dưới 100.000 m2 sàn xây dựng | 03 năm | |||
| 3 | Từ 100ha trở lên hoặc từ 100.000 m2 sàn xây dựng trở lên | 04 năm |
Thời gian xây dựng được tính từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng, chi phí quản lý vận hành.
5. Dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp
| Stt | Quy mô dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng | Chi phí kinh doanh |
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư |
| 1 | Dưới 75 ha | 03 năm | Chia đều cho thời gian xây dựng | 12% nhân tổng doanh thu |
13,5% nhân tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất |
| 2 | Từ 75ha đến dưới 250ha | 04 năm | |||
| 3 | Từ 250ha đến dưới 500ha | 05 năm | |||
| 4 | Từ 500ha trở lên | 06 năm |
Thời gian xây dựng được tính từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng, chi phí quản lý vận hành.
6. Các dự án khác
Đối với các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù khác thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư khi ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.