Điều 2. Quy định một số chỉ tiêu khi ước tính chi phí phát triển và doanh thu phát triển đối với khu đất thực hiện các dự án thương mại, dịch vụ
1. Đối với khu đất thực hiện dự án khách sạn, căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng.
1. 1. Các chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển:
1. 1.1. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng: Áp dụng theo tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư.
Trường hợp tại văn bản chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì áp dụng như sau:
a) Dưới 20.000 m2: Thời gian xây dựng 01 năm; tiến độ xây dựng năm thứ nhất: 100%
b) Từ 20.000 m2 đến dưới 50.000 m2: Thời gian xây dựng 02 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 50%, năm thứ hai 50%;
c) Từ 50.000 m2 đến dưới 100.000 m2: Thời gian xây dựng 03 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 40%, năm thứ hai 30%, năm thứ ba 30%;
d) Từ 100.000 m2 trở lên: Thời gian xây dựng 04 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 30%, năm thứ hai 30%, năm thứ ba 20%, năm thứ tư 20%.
1. 1.2. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: Bằng 1% doanh thu trước thuế của thửa đất, khu đất cần định giá.
1. 1.3. Chi phí quản lý vận hành: Bằng 45% doanh thu trước thuế (của thửa đất, khu đất cần định giá) đối với khách sạn tiêu chuẩn từ 4 sao trở lên; 35% doanh thu trước thuế (của thửa đất, khu đất cần định giá) đối với đối với khách sạn tiêu chuẩn 1 đến 3 sao.
1. 1.4. Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Bằng 20% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
1. 2. Các chỉ tiêu ước tính doanh thu phát triển.
1. 2.1. Thời điểm bắt đầu bán hàng: Doanh thu phát sinh sau khi kết thúc thời gian xây dựng
1. 2.2. Thời gian bán hàng: Theo thời hạn sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tỷ lệ lấp đầy như sau:
a) Trong thời gian thực hiện xây dựng: 0%;
b) Năm đầu tiên sau khi kết thúc thời gian xây dựng: 40%;
c) Năm thứ hai sau khi kết thúc thời gian xây dựng: 50%;
d) Năm thứ ba sau khi kết thúc thời gian xây dựng: 60%;
e) Từ năm thứ tư sau khi kết thúc thời gian xây dựng đến hết thời hạn sử dụng đất: 70%.
2. Đối với khu đất thực hiện dự án cho thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, kho xưởng, bãi gửi xe và các loại hình dịch vụ khác (không bao gồm các trường hợp quy định tại mục 1 nêu trên).
2. 1. Các chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển.
2. 1.1. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng: Áp dụng theo tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư.
Trường hợp tại văn bản chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì áp dụng như sau:
a) Dưới 20.000 m2: Thời gian xây dựng 01 năm; tiến độ xây dựng năm thứ nhất: 100%;
b) Từ 20.000 m2 đến dưới 50.000 m2: Thời gian xây dựng 02 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 50%, năm thứ hai 50%;
c) Từ 50.000 m2 đến dưới 100.000 m2: Thời gian xây dựng 03 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 40%, năm thứ hai 30%, năm thứ ba 30%;
d) Từ 100.000 m2 trở lên: Thời gian xây dựng 04 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 30%, năm thứ hai 30%, năm thứ ba 20%, năm thứ tư 20%.
2. 1.2. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: Bằng 1% tổng doanh thu trước thuế (của thửa đất, khu đất cần định giá).
2. 1.3. Chi phí quản lý vận hành:
a) Đối với loại hình cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ, căn hộ cho thuê, nhà trẻ và các loại hình dịch vụ, thương mại khác: Bằng 10% tổng doanh thu trước thuế (của thửa đất, khu đất cần định giá);
b) Đối với loại hình trông giữ xe có thu phí: Bằng 5% tổng doanh thu trước thuế (của thửa đất, khu đất cần định giá);
c) Đối với loại hình cho thuê kho xưởng: Bằng 2% tổng doanh thu trước thuế (của thửa đất, khu đất cần định giá).
2. 1.4. Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Bằng 20% nhân với tổng chi phí xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
2. 2. Các chỉ tiêu ước tính doanh thu phát triển.
2. 2.1. Thời điểm bắt đầu bán hàng: Doanh thu phát sinh sau khi kết thúc thời gian xây dựng
2. 2.2. Thời gian bán hàng: Theo thời hạn sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Trong thời gian thực hiện xây dựng: 0%;
b) Năm đầu tiên sau khi kết thúc thời gian xây dựng: 60%;
c) Năm thứ hai sau khi kết thúc thời gian xây dựng: 70%;
d) Năm thứ ba sau khi kết thúc thời gian xây dựng: 80%;
e) Từ năm thứ tư sau khi kết thúc thời gian xây dựng đến hết thời hạn sử dụng đất: 90%.
2. 2.3. Tỷ lệ lấp đầy của dịch vụ trông giữ xe tầng hầm, bãi đỗ xe được quy hoạch theo hình thức gửi xe theo lượt: trên địa bàn thành phố Vinh 03 lượt/ngày đêm; các khu vực còn lại 02 lượt/ngày đêm.
2. 2.4. Tỷ lệ lấp đầy của dịch vụ trông giữ xe tầng hầm, bãi đỗ xe được quy hoạch theo hình thức gửi xe theo tháng: 90%.