Điều 5. Quy định một số chỉ tiêu làm căn cứ xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư
1. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh
a) Chi phí quảng cáo bán hàng: Tỷ lệ 1% doanh thu.
b) Chi phí quản lý vận hành hàng năm: Tỷ lệ 10% doanh thu.
c) Chi phí quản lý vận hành bãi gửi xe: Tỷ lệ 5% doanh thu.
2. Tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh là: 14% của tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất.
3. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
a) Tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng (đối với các trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng):
a1) Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự thấp tầng, đất ở liền kề
| Quy mô dự án/khu đất | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 10ha | Năm thứ 2 (sau 12 tháng kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) | 2 năm | 50 - 50 |
| Từ 10ha đến dưới 20 ha | 3 năm | 40 - 30 - 30 | |
| Từ 20 ha đến dưới 50ha | 4 năm | 30 - 30 - 20 - 20 | |
| Từ 50ha trở lên | Giao cho tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ vào quy mô và tình hình thực tế đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. | ||
a2) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, dịch vụ thương mại) theo hình thức bán hoặc cho thuê 1 lần (đối với phần diện tích có hình thức bán hoặc cho thuê hàng năm sử dụng tỷ lệ lấp đầy)
| Quy mô dự án/khu đất | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | Năm thứ 2 (sau 12 tháng kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) | 2 năm | 50 - 50 |
| Từ 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng | 3 năm | 40 - 30 - 30 | |
| Từ 100.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng | 4 năm | 30 - 30 - 20 - 20 | |
| Từ 200.000 m2 sàn xây dựng trở lên | Giao cho tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ vào quy mô và tình hình thực tế đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. | ||
a3) Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp
| Quy mô dự án | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 50 ha | Năm thứ 1 | 3 năm | 20 - 50 - 30 |
| Từ 50 ha đến 75ha | Năm thứ 1 | 3 năm | 10 - 50 - 40 |
| Từ trên 75ha đến dưới 150 ha | Năm thứ 2 (sau 12 tháng kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) | 4 năm | 30 - 30 - 20 - 20 |
| Từ 150 ha đến dưới 500ha | 5 năm | 20 - 20 - 20 - 20 -20 | |
| Từ 500ha trở lên | 6 năm | 10 - 20 - 20 - 20- 20 - 10 |
b) Tỷ lệ lấp đầy: Tính từ thời điểm dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và bắt đầu đi vào hoạt động theo quy định pháp luật.
b1) Đối với trường hợp cho thuê đất, thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, kinh doanh khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà xưởng, kho bãi và các loại hình dịch vụ khác (bao gồm: tầng hầm trông giữ xe, bãi để xe,…) được phân chia theo khu vực để áp dụng cho từng vị trí thửa đất, khu đất, cụ thể:
- Các xã, phường thuộc thành phố Nam Định và thị trấn các huyện: Năm đầu tiên phát sinh doanh thu 60%; năm thứ hai phát sinh doanh thu 70%; từ năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 80%.
- Các xã còn lại năm đầu tiên phát sinh doanh thu 50%; năm thứ hai phát sinh doanh thu 60%; từ năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 70%.
b2) Đối với khu công nghiệp, cụm công nghiệp tỉ lệ lấp đầy là 100%.
4. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ tiến độ đã được xác định trong các văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản nêu trên chưa quy định cụ thể tiến độ xây dựng, thì tiến độ xây dựng được xác định theo nguyên tắc chia đều tỉ lệ % theo số năm xây dựng.