Điều 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp
1. Về vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất
Thửa đất cần định giá và các thửa đất, khu đất so sánh có sự khác biệt về vị trí theo Bảng giá đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với lợi thế thương mại (bao gồm: khoảng cách đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; chợ; cơ sở y tế; giáo dục và đào tạo; thể dục thể thao, công viên, cây xanh, hồ, sông, khu vui chơi giải trí) của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 20%.
2. Về điều kiện giao thông
a) Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về độ rộng đường của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 15%;
b) Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống đối với kết cấu mặt đường của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 10%;
c) Số mặt đường tiếp giáp: Đối với thửa đất, khu đất tiếp giáp từ 02 mặt đường trở lên, mức điều chỉnh tối đa 10% so với thửa đất, khu đất tiếp giáp 01 mặt đường.
3. Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống căn cứ các yếu tố hạ tầng tại thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 10%.
4. Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
a) Diện tích: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về diện tích của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 15%;
b) Mặt tiền của thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về mặt tiền của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 15%;
c) Chiều sâu của thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về chiều sâu của thửa đất so sánh, khu đất với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 15%;
d) Hình thể của thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với hình thể thửa đất, khu đất (chéo méo hình đa giác) của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 10%.
5. Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 10%.
6. Hiện trạng môi trường, an ninh
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống căn cứ các yếu tố môi trường, an ninh tại thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 5%.
7. Thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh yếu tố khác biệt về thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo công thức:
| Giá đất tài sản so sánh | Giá đất tài | ||
| = | x |
sau điều chỉnh sản so sánh TTSĐG/TTSSS
Trong đó:
- TTSĐG là thời hạn sử dụng đất của tài sản định giá;
- TTSSS là thời hạn sử dụng đất của tài sản so sánh.
8. Một số yếu tố khác ảnh hưởng đến thửa đất, khu đất cần định giá
a) Thửa đất cần định giá có mặt tiền hướng thẳng điểm cuối đường giao thông (bị đường đâm - không bao gồm vỉa hè) thì mức giảm tối đa 10% so với thửa đất thông thường;
b) Thửa đất cần định giá tiếp giáp hoặc có tầm nhìn chính hướng khu nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, chùa, đình, đền, miếu, am, bãi rác (bãi đổ, chứa, xử lý chất thải) thì mức giảm tối đa 10% so với thửa đất thông thường.
9. Trường hợp thửa đất cần định giá và thửa đất sử dụng để so sánh khác nhau về đơn vị hành chính cấp huyện, cấp tỉnh: các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này được điều chỉnh bổ sung (tăng hoặc giảm) nhưng không vượt quá 10% mỗi yếu tố.