Điều 11. Mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bằng Tổng doanh thu phát triển trừ đi Tổng chi phí phát triển và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.
| Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp | = | Tổng doanh thu phát triển | - | Tổng chi phí phát triển | - | Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng |
2. Tổng doanh thu phát triển của dự án được xác định bằng tổng doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; tiền thuê đất theo hình thức thu một lần cho cả thời gian thuê (nếu có); doanh thu kinh doanh bất động sản gắn liền trên đất (doanh thu thu được từ bán nhà gắn liền với đất, bán căn hộ chung cư, cho thuê văn phòng).
a) Doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được tính theo công thức:
| Tổng doanh thu chuyển nhượng QSD đất ở | = ∑ ( | Giá đất ở theo từng vị trí | x | Diện tích đất của từng vị trí | ) |
Diện tích, vị trí của từng loại đất ở căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500.
b) Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê tính theo công thức:
Tiền thuê đất = Giá đất theo thời hạn thuê đất x diện tích đất thuê tính theo quy hoạch chi tiết 1/500.
c) Doanh thu kinh doanh bất động sản gắn liền trên đất bao gồm:
Doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với đất (đối với căn hộ, biệt thự liền kề);
Doanh thu từ bán căn hộ chung cư (đối với nhà chung cư hoặc nhà ở hỗn hợp bao gồm nhà ở kết hợp cho thuê);
Doanh thu cho thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh (đối với tòa nhà hỗn hợp).
3. Tổng chi phí phát triển bao gồm các loại chi phí mà chủ đầu tư bỏ ra và phần được hưởng để thực hiện dự án theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, cụ thể:
a) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
b) Chi phí thiết bị.
c) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (bao gồm cả chi phí lập quy hoạch chi tiết xây dựng nếu có).
d) Chi phí quản lý dự án.
đ) Chi phí dự phòng.
e) Chi phí quảng cáo bán hàng tính bằng hai phần trăm (2%) nhân với tổng chi phí quy định tại các điểm a, b, c, d khoản này.
g) Lợi nhuận để lại cho nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân với (Tổng doanh thu phát triển trừ Tổng chi phí phát triển không bao gồm lợi nhuận để lại nhà đầu tư và trừ Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng). Mức tỷ lệ phần trăm (%) được quy định cụ thể như sau:
15% đối với dự án thực hiện trên địa bàn thành phố Bắc Giang;
20% đối với dự án thực hiện trên địa bàn các huyện còn lại hoặc trường hợp dự án thực hiện trên địa bàn từ hai huyện trở lên.
h) Các chi phí khác theo quy định của pháp luật. Trong đó chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng được tính vào chi phí phát triển của dự án và được tính tối đa trong một nửa thời gian xây dựng kể từ ngày khởi công; tỷ lệ vốn vay được phép tính lãi không quá 80% tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án; lãi suất vay ngân hàng được tính theo tỷ lệ lãi suất cho vay trung hạn bình quân của 03 (ba) ngân hàng thương mại trên địa bàn.
4. Công thức tính Tổng doanh thu phát triển của dự án và Tổng chi phí phát triển của dự án:
Tổng doanh thu phát triển =
Tổng chi phí phát triển =
Trong đó:
TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
Ci là chi phí năm thứ i của dự án
r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay Việt Nam đồng của 3 ngân hàng thương mại trên địa bàn để thực hiện dự án bất động sản)
n là số năm thực hiện dự án.
5. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, được tính trên cơ sở phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
6. Mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp cụ thể:
a) Trường hợp toàn bộ đất có thu tiền sử dụng đất của dự án được giao cho chủ đầu tư cấp 1 thì mức thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư cấp 1 bằng mức thu tiền sử dụng đất của dự án.
b) Trường hợp đất có thu tiền sử dụng đất được giao một phần cho chủ đầu tư cấp 1, phần còn lại do Nhà nước trực tiếp quản lý thì không tính doanh thu phát triển của phần đất do Nhà nước quản lý vào Tổng doanh thu phát triển của dự án, chỉ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê của diện tích đất giao cho chủ đầu tư.
c) Trường hợp chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất làm nhiều đợt thì mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính toán xác định theo từng đợt.