Điều 14. Quy định quản lý kiến trúc xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ có mặt tiền giáp đường phố cũ, chỉnh trang tại các khu dân cư quy hoạch chi tiết 1/500 (không áp dụng đối với đất ở quy hoạch chia lô)
1. Đối với nhà giáp đường có vỉa hè:
(Chỉ tiêu xây dựng được quy định trên cơ sở xác định diện tích và kích thước thửa đất xây dựng nhà ở)
1.1. Trường hợp thửa đất đủ chuẩn: Được áp dụng tối đa các chỉ tiêu kiến trúc công trình theo Phụ lục số 2 của Quy định này là thửa đất có diện tích ≥70m2 (không tính diện tích nằm trong khoảng lùi bắt buộc), cạnh mặt tiền ≥4,0m và các cạnh còn lại ≥3m.
1.2. Trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ (không đủ chuẩn tại khoản 1.1):
- Nếu thửa đất có diện tích <40m² (không tính diện tích nằm trong khoảng lùi bắt buộc) thì chỉ được phép cải tạo nguyên trạng, không được phép cơi nới và nâng tầng. Khi có quy hoạch mới thì phải thực hiện việc giải tỏa đi hẳn; Khuyến khích việc giải quyết ghép thửa đối với các thửa đất có diện tích nhỏ;
- Nếu thửa đất có kích thước tất cả các cạnh ≥3m và diện tích xây dựng (không tính diện tích nằm trong khoảng lùi bắt buộc) từ >40m2 đến <70m2 : được phép cải tạo, sửa chữa theo quy mô số tầng hiện hữu hoặc xây dựng mới với số tầng tối đa không quá 04 tầng (có lửng);
- Riêng các trường hợp có diện tích đất và kích thước các cạnh thửa đất khác với quy định nêu trên sẽ được cơ quan quản lý cấp phép xem xét, giải quyết từng trường hợp cụ thể trên cơ sở đảm bảo mỹ quan công trình và kiến trúc cảnh quan chung tại khu vực.
1.3. Một số chỉ tiêu kiến trúc chung khác:
- Trường hợp thửa đất tiếp giáp với tuyến đường mà tên tuyến đường chưa cập nhật tại Phụ lục số 2 của Quy định này thì số tầng, độ vươn ban công nhà ở được áp dụng tương đương theo lộ giới, mặt cắt đường và địa bàn quận, huyện đã được quy định tại Phụ lục 2 của Quy định này, Riêng chỉ giới xây dựng được phép xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ hoặc trùng ranh giới đất trong trường hợp ranh giới đất phía mặt tiền nằm ngoài phạm vi lộ giới đường;
- Chiều cao các tầng: Trường hợp xây mới: Tầng 1: 3,9m; từ tầng 2 trở lên là 3,6m; Trường hợp có tầng lửng thì cốt sàn tầng 2 là +5,6m so với mặt vỉa hè tại vị trí xây dựng; Riêng trường hợp nhà kế cận có chiều cao các tầng hiện trạng khác quy định thì chiều cao các tầng được xây dựng bằng với hiện trạng nhà kế cận, phù hợp với kiến trúc cảnh quan chung tại khu vực;
- Cao độ nền xây dựng:
- Đối với dạng nhà liên kế: +0,2m so với mặt vỉa hè tại vị trí xây dựng;
- Đối với dạng nhà liên kế có sân vườn và chừa sân trước: Cao độ nền được phép từ +0,2m đến +0,45m so với cốt vỉa hè.
2. Đối với nhà ở giáp đường không vỉa hè hoặc nhà giáp kiệt, hẻm:
2.1 Đối với công trình nhà ở riêng lẻ tại các đường quy hoạch mà không có vỉa hè, trong đồ án quy hoạch tỉ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt thì được cấp giấy phép xây dựng theo Quy chuẩn, thực tế xây dựng tại thực địa và các quy định khác có liên quan.
2.2. Chỉ tiêu xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ dọc theo các kiệt hẻm:
a) Chỉ giới xây dựng, độ vươn ban công:
+ Không cho phép xây dựng lấn chiếm phần không gian, phần đất (kể cả phần ngầm) đối với khu vực kế cận và vượt khỏi không gian chỉ giới đường đỏ của đường kiệt;
+ Đối với kiệt có lộ giới ≤7m: Phần không gian từ tầng 2 trở lên, nếu có nhu cầu xây dựng vươn ban công, ôvăng thì công trình (phần nhà tầng 01 hay trệt) phải xây dựng có khoảng lùi và ban công, ôvăng được vươn ra tối đa bằng kích thước khoảng lùi. Đối với trường hợp kiệt có lộ giới >7m thì độ vươn ban công, ôvăng được phép vươn 0,9m so với chỉ giới đường đỏ. Riêng những đoạn kiệt có lộ giới kiệt hiện trạng lớn hơn lộ giới kiệt theo quy định độ vươn ban công, ôvăng được phép vươn 0,9m so với ranh giới đất thực tế (Lưu ý: Ban công, ô-văng không ảnh hưởng đến các công trình hạ tầng kỹ thuật đã có từ trước, như: đường điện sinh hoạt, đường dây thông tin liên lạc…).
b) Tầng cao xây dựng công trình:
+ Đối với những kiệt có lộ giới <2,5m, công trình được phép xây dựng tối đa là 3 tầng (gác lửng cũng tính là một tầng), với tổng chiều cao không quá 11,5m;
+ Đối với những kiệt có lộ giới ≥2,5m đến <4m, công trình được phép xây dựng ≤3 tầng (không kể gác lửng), với tổng chiều cao không quá 13m. Trường hợp xét thấy các thửa đất có kích thước chiều ngang và chiều sâu lớn, nếu chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng 4 tầng (không kể gác lửng) thì tầng 4 phải xây dựng có khoảng lùi tối thiểu là 3m so với chỉ giới đường đỏ nhưng tổng chiều cao không quá 16,5m;
+ Đối với những kiệt có lộ giới ≥4m đến <7m, công trình được phép xây dựng tối đa là 4 tầng (không kể gác lửng), với tổng chiều cao không quá 16,5m;
+ Đối với những kiệt có lộ giới ≥7m, công trình được phép xây dựng tối đa là 5 tầng (không kể gác lửng); Riêng tầng 5 phải xây dựng có khoảng lùi tối thiểu là 3m so với chỉ giới đường đỏ, với tổng chiều cao không quá 20m;
+ Riêng đối với trường hợp thửa đất là bộ phận cấu thành của cả dãy nhà thuộc đường kiệt, diện tích đất từ 15m2 đến nhỏ hơn 40m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên thì chỉ được xây dựng tối đa 02 tầng (có gác lửng); Riêng trường hợp công trình kế cận giáp hai bên hông thửa đất đã xây dựng theo quy định với quy mô lớn hơn 02 tầng (không kể gác lửng) thì có thể xem xét cho phép xây dựng với chiều cao tương ứng nhưng không quá 3 tầng (có gác lửng).
c) Cao trình xây dựng:
+ Cao độ nền nhà là +0,2m so với mặt đường kiệt đối với nhà không có sân trước. Đối với nhà có sân trước, cao độ nền cho phép lớn hơn 0,2m nhưng không vượt quá 0,45m so với mặt đường kiệt;
2.3. Các chỉ tiêu kiến trúc chung khác:
+ Các chi tiết khác như bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà của công trình nhà ở không được đưa vượt quá phương thẳng đứng của không gian chỉ giới đường đỏ và không gian của công trình kế cận (kể cả phần ngầm của công trình);
+ Khuyến khích việc tạo lô-gia hay khoảng lùi phía mặt tiền đường kiệt nhằm tăng mỹ quan kiến trúc mặt đứng cho công trình;