Điều 25. Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở thương mại
1. Đối với dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách địa phương có mức vốn đầu tư từ 30 tỷ trở lên ( không tính tiền sử dụng đất) thì chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh thẩm định và phê duyệt. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh có thể ủy quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở có mức vốn đầu tư dưới 30 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
- Trước khi phê duyệt dự án phát triển nhà ở, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu được ủy quyền) có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án. Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở tối đa không quá 45 ngày, kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận được tờ trình của chủ đầu tư kèm theo hồ sơ dự án.
- Sở Xây dựng làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan của tỉnh tổ chức thẩm định dự án phát triển nhà ở; khu dân cư; khu đô thị mới để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt; trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện được ủy quyền phê duyệt các dự án phát triển nhà ở thì cơ quan có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và chủ trì tổ chức thẩm định dự án.
b) Trường hợp xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách Trung ương thì đơn vị được giao làm chủ đầu tư dự án có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có dự án chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở với các nội dung quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này trước khi lập dự án, trừ trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư.
Sau khi có văn bản chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân tỉnh, chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án để trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án. Thời gian Ủy ban nhân dân tỉnh có văn bản chấp thuận đầu tư tối đa là 30 ngày, thời gian thẩm định, phê duyệt dự án là 45 ngày, kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ theo quy định.
c) Nội dung quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở quy định tại Điểm a và Điểm b khoản này bao gồm:
- Tên dự án (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập);
- Tên chủ đầu tư; mục tiêu đầu tư, hình thức đầu tư;
- Địa điểm dự án; quy mô dự án, diện tích và ranh giới sử dụng đất, quy mô dân số;
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật: Đường giao thông, cấp điện, cấp, thoát nước, xử lý rác thải, thông tin liên lạc, phòng, chống cháy, nổ; các công trình hạ tầng xã hội: nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ, thể thao, vui chơi, giải trí, công viên (nếu có);
- Tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở (bao gồm: Nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư); đối tượng được thuê và giá cho thuê nhà ở;
- Khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở;
- Tổng mức đầu tư của dự án;
- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ thực hiện theo từng giai đoạn);
- Quyền và nghĩa vụ chủ yếu của chủ đầu tư;
- Phương án tổ chức quản lý vận hành, khai thác dự án.
2. Đối với dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước (không phân biệt quy mô sử dụng đất) thì thực hiện theo quy định sau đây:
a) Chủ đầu tư phải có tờ trình gửi Ủy ban nhân dân tỉnh để có văn bản chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở; dự án khu dân cư; khu đô thị mới; trong trường hợp dự án phát triển nhà ở, khu dân cư có quy mô dưới 500 căn nhà (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để có văn bản chấp thuận đầu tư;
b) Nội dung văn bản chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở quy định tại Điểm a Khoản này và tại Điểm b Khoản 1 Điều này bao gồm:
- Tên dự án (dự án phát triển khu nhà ở, khu dân cư, khu đô thị mới, hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập);
- Tên chủ đầu tư, trừ trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư;
- Mục tiêu và hình thức đầu tư; địa điểm và quy mô dự án; diện tích sử dụng đất; quy mô dân số;
- Việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật; công trình hạ tầng xã hội: nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ, thể thao vui chơi, giải trí, công viên (nếu có);
- Tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư); tổng diện tích sàn nhà ở;
- Phương án tiêu thụ sản phẩm: Bán, cho thuê, cho thuê mua (nêu rõ diện tích, số lượng nhà ở được bán, được cho thuê hoặc cho thuê mua);
- Khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở;
- Diện tích đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Nếu dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên chủ đầu tư dự án có trách nhiệm giành 20% đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội;
- Trách nhiệm của chủ đầu tư và trách nhiệm của chính quyền địa phương;
- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ thực hiện theo từng giai đoạn);
Đối với dự án phát triển khu nhà ở thương mại thì phải có thêm các nội dung: Phương án bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật cho địa phương sau khi kết thúc đầu tư xây dựng; trách nhiệm đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội (nếu do chính quyền địa phương đầu tư xây dựng thì phải nêu rõ thời hạn chính quyền phải hoàn thành việc xây dựng, nếu quá thời hạn này thì chủ đầu tư được thực hiện xây dựng hoặc kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia xây dựng các công trình hạ tầng xã hội).
c) Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và có văn bản chấp thuận đầu tư trong thời hạn là 30 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư kèm theo hồ sơ dự án;
d) Sau khi có văn bản chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở, khu dân cư, khu đô thị mới theo nội dung văn bản chấp thuận đầu tư, và các pháp luật có liên quan (cơ quan thẩm định theo Điểm a Khoản 1 của điều này).
3. Trường hợp dự án phát triển nhà ở (không phân biệt nguồn vốn đầu tư và quy mô sử dụng đất) có tổng số nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả khu đô thị mới và công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập) trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm kiểm tra và có văn bản lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài chính về một số nội dung: Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, tỷ lệ các loại nhà ở, năng lực của chủ đầu tư và các vấn đề có liên quan thuộc trách nhiệm quản lý nhà nước của các Bộ ngành trước khi trình Thủ tướng Chính phủ. Thời gian lấy ý kiến của các Bộ quy định tại khoản này là 20 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư được quy định tại Khoản 3 Điều 7 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
Hồ sơ trình Thủ tướng Chính phủ bao gồm: Tờ trình của chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, tờ trình của Ủy ban nhân dân tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, khu dân cư, khu đô thị mới (hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập) thể hiện các nội dung như quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này, đồ án quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và ý kiến góp ý của các Bộ, ngành.
Trong thời hạn 10 ngày, sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh có văn bản thông báo để chủ đầu tư tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng (cơ quan thẩm định theo Điểm a Khoản 1 của điều này).
4. Trường hợp dự án phát triển nhà ở đã được phê duyệt mà chủ đầu tư có đề nghị thay đổi một trong các nội dung: Mục tiêu đầu tư; quy mô dự án; diện tích sử dụng đất; số lượng nhà ở; tiến độ thực hiện dự án thì chủ đầu tư phải có văn bản đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Khoản 1, Khoản 2 điều này có văn bản chấp thuận bổ sung nội dung dự án trước khi thực hiện xây dựng; Nếu dự án có tổng số nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả khu đô thị mới và công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì chủ đầu tư phải đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét và có tờ trình xin ý kiến chấp thuận bổ sung nội dung dự án phát triển nhà ở của Thủ tướng Chính phủ.