Điều 4. Quy định một số yếu tố ước tính chi phí để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng:
Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chỉ quy định tổng tiến độ xây dựng nhưng chưa chi tiết thì tiến độ xây dựng được phân bổ đều trên thời gian xây dựng công trình tương ứng.
Trường hợp dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo nhiều Quyết định và có đầy đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo quy định thì việc xác định giá đất thực hiện theo điểm a khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ. Theo đó trường hợp tại quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án không quy định cụ thể thời gian xây dựng tương ứng với phân kỳ tiến độ thì thời gian xây dựng được xác định trên cơ sở phân bổ thời gian xây dựng (làm tròn năm) dựa trên tỷ lệ diện tích của từng loại đất trong từng quyết định giao đất, cho thuê đất với toàn bộ diện tích của từng loại đất.
2. Chi phí kinh doanh (chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành):
a) Dự án kinh doanh bất động sản nhà ở: được tính bằng 2% doanh thu trước thuế của dự án;
b) Dự án dịch vụ thương mại:
- Đối với loại hình khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng, dịch vụ lưu trú:
Căn cứ số liệu thống kê bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá (trong điều kiện bình thường) của Sở Du lịch. Trường hợp không có số liệu thống kê của địa phương thì xác định theo số liệu thống kê của cả nước hoặc Tổ chức định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
- Đối với các loại hình dịch vụ thương mại khác: được tính bằng 5% doanh thu trước thuế của dự án;
- Đối với các Dự án khác mang tính đặc thù: Chi phí kinh doanh do tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thông tin của các dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính để đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
c) Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp: được tính bằng 5% doanh thu trước thuế của dự án.
d) Đối với các loại hình kinh doanh khác, căn cứ tình hình thực tế của dự án, Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể chi phí kinh doanh tại Báo cáo thuyết minh phương án giá đất làm cơ sở để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét quyết định.
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh:
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.