Điều 3. Quy định một số yếu tố hình thành doanh thu để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng của dự án: Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Trường hợp chưa xác định thì áp dụng theo quy định sau:
a) Thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ:
- Đối với bất động sản nhà ở:
+ Đối với dự án có quy mô dưới 50 ha: Thời gian bán hàng tối đa 8 năm;
+ Đối với dự án có quy mô từ 50 ha trở lên: Tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ tình hình thực tế của từng dự án cụ thể để đề xuất thời gian bán hàng phù hợp trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
- Đối với các dự án thương mại dịch vụ (dự án khách sạn, dịch vụ lưu trú, du lịch nghỉ dưỡng, cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại, các loại hình dịch vụ thương mại khác) dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Thời gian kinh doanh từ thời điểm bắt đầu kinh doanh cho đến khi kết thúc dự án.
b) Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ:
- Đối với công trình nhà ở thấp tầng: Sau khi hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ đã được phê duyệt.
Trường hợp dự án chưa quy định cụ thể tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật thì thời gian hoàn thành đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật tối đa không quá 02 năm từ thời điểm có quyết định giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Đối với các công trình nhà ở cao tầng, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở: Sau khi hoàn thiện phần móng của công trình, tối đa không quá 01 năm kể từ khi triển khai xây dựng công trình.
- Đối với dự án thương mại dịch vụ (dự án khách sạn, dịch vụ lưu trú, du lịch nghỉ dưỡng, cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại, các loại hình dịch vụ thương mại khác): Sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng công trình theo tiến độ quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư dự án hoặc Quyết định trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
- Đối với dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Sau khi hoàn thành đầu tư Công trình hạ tầng kỹ thuật.
2. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy:
a) Đối với tỉ lệ lấp đầy đất thương mại dịch vụ:
- Đối với khu đất được cho thuê để kinh doanh dịch vụ thương mại (cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại, các loại hình dịch vụ thương mại khác ngoài loại hình khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng, dịch vụ lưu trú):
+ Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm kinh doanh đầu tiên: 40%.
+ Tỷ lệ lấp đầy hiệu quả tối thiểu bình quân qua các năm kinh doanh của dự án: 80%.
- Đối với dự án khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng, dịch vụ lưu trú: Căn cứ số liệu thống kê bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá (trong điều kiện bình thường) của Sở Du lịch. Trường hợp không có số liệu thống kê của địa phương thì xác định theo số liệu thống kê của cả nước hoặc Tổ chức định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
b) Tỷ lệ lấp đầy đối với khu đất cho thuê thực hiện dự án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, cụm công nghiệp:
- Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm kinh doanh đầu tiên của dự án: 15%.
- Tỷ lệ lấp đầy hiệu quả tối thiểu bình quân qua các năm kinh doanh của dự án: 80%.
Tùy thuộc vào quy mô của từng dự án, Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể tỷ lệ lấp đầy phù hợp tại báo cáo thuyết minh phương án giá đất làm cơ sở để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét quyết định.
c) Tỷ lệ bán hàng đối với bất động sản nhà ở: phân bổ đều trên tổng thời gian bán hàng.
3. Đối với các loại hình kinh doanh khác, căn cứ tình hình thực tế của dự án, Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu tại Báo cáo thuyết minh phương án giá đất làm cơ sở để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét quyết định.