Điều 4. Quản lý vận hành, bảo hành, bảo trì, phá dỡ, cải tạo và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư
Doanh nghiệp có chức năng hoặc đơn vị có chức năng, thực hiện quản lý vận hành, bảo hành, bảo trì, phá dỡ, cải tạo và lưu trữ hồ sơ mọi loại nhà chung cư và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích là nhà ở như sau:
1. Quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư;
2. Bảo hành nhà chung cư: Bao gồm việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu của nhà (dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở hệ thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, các dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng lún, sụt nhà ở;
3. Bảo trì nhà chung cư: Bao gồm việc duy tu, bảo dưỡng theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở;
4. Phá dỡ nhà chung cư được thực hiện trong các trường hợp:
a) Bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng;
b) Thuộc diện giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Nhà hết niên hạn sử dụng;
d) Thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà thực hiện phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lại thì phải được 2/3 (hai phần ba) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Số chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ thì sẽ bị cưỡng chế di chuyển và phải chi trả các chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở. Nhà nước có chính sách ưu đãi và khuyến khích đối với trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơi khác (không tái định cư tại chỗ) sau khi xây dựng lại nhà chung cư.
Chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ: Các hộ gia đình có trách nhiệm di chuyển theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh và được hưởng các quyền và lợi ích như đối với trường hợp giải phóng mặt bằng.
5. Cải tạo nhà chung cư: Nhà chung cư cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Luật Nhà ở nhưng các chủ sở hữu có nhu cầu cải tạo nâng cấp hoặc mở rộng thêm diện tích thì phải được 2/3 (hai phần ba) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Việc cải tạo nhà chung cư phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng, được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi mới tốt hơn nơi cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống. Nhà nước khuyến khích việc thực hiện cải tạo các khu chung cư cũ đã xuống cấp theo dự án tổng thể đồng bộ của cả khu vực;
6. Lưu trữ hồ sơ: Việc lưu trữ và quản lý hồ sơ thực hiện theo Điều 66 của Luật Nhà ở và Điều 76 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ.