Điều 7. Đối với các khu vực đô thị mới
1. Vị trí, phạm vi và ranh giới theo địa giới hành chính
a) Khu đô thị mới mở rộng về phía Bắc: Giới hạn phía Nam đến đường Vạn Hạnh, phía Bắc đến cầu Gian Khẩu và đê sông Hoàng Long, phía Tây đến đường Quốc lộ 1A tránh thành phố Ninh Bình (ĐT477 kéo dài), phía Đông đến đê sông Đáy. Gồm thị trấn Thiên Tôn và các xã Ninh Giang, Ninh Mỹ, Ninh Khang thuộc huyện Hoa Lư.
b) Khu đô thị mới mở rộng về phía Nam: Thuộc địa bàn thành phố Ninh Bình, giới hạn từ các đường Ngô Gia Tự, đường Lý Nhân Tông đến hết địa giới hành chính phía Nam và phía Đông thành phố Ninh Bình hiện tại, gồm các phường Bích Đào, Ninh Sơn, Ninh Phong; một phần phường Nam Bình; xã Ninh Phúc.
(Phạm vi ranh giới theo Hình 2.3 và Hình 2.4)
2. Tính chất khu đô thị mới
a) Khu đô thị mới mở rộng về phía Bắc: Là khu vực phát triển khu đô thị mới cửa ngõ phía Bắc đồng bộ và hiện đại, các trung tâm dịch vụ - thương mại chất lượng cao và khu dự trữ phát triển đô thị trong tương lai.
b) Khu đô thị mới mở rộng về phía Nam: Là khu vực đô thị dịch vụ thương mại gắn với đầu mối giao thông (ga đường sắt Bắc Nam, ga đường sắt cao tốc và cửa ngõ đường bộ cao tốc) và các ngành công nghiệp sạch, công nghệ cao. Đô thị cải tạo, nâng cấp và xây mới.
3. Chỉ tiêu quy hoạch
a) Quy định về mật độ xây dựng trung bình và tầng cao xây dựng
Bảng 2.3. Quy định về mật độ xây dựng trung bình và tầng cao xây dựng
| Khu vực đô thị mới | Tính chất công trình | Mật độ xây dựng (%) | Tầng cao xây dựng |
|---|---|---|---|
| Mở rộng về phía Bắc | Theo Quy hoạch phân khu phía Bắc được phê duyệt | ||
| Mở rộng về phía Nam | 1.Các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, chợ | 30 ÷ 40 | 1 ÷ 5 |
| 2. Các công trình hợp khối sử dụng với mục đích văn phòng, dịch vụ thương mại và các chức năng hỗn hợp khác | Theo QC,TC XDVN | ≤ 15 | |
3. Các khu dân cư (đất ở): a) Khu dân cư hiện trạng, cải tạo, chỉnh trang; khu dân cư xây dựng mới b) Công trình Nhà ở riêng lẻ có đất mặt tiền (tiếp giáp đường phố chính) rộng ≥ 8m, sâu ≥ 15m | Theo QC,TC XDVN Theo QC,TC XDVN | ≤ 5 ≤ 8 | |
Đối với các trường hợp đặc biệt có sự thay đổi về mật độ xây dựng và số tầng phải sự đồng thuận của Hội đồng Quy hoạch - Kiến trúc đô thị. Đối với các công trình hợp khối cao tầng, chung cư bố trí trên các trục đường chính: Khoảng cách giữa các công trình cao tầng được thiết kế phải bảo đảm thông gió tự nhiên và an toàn phòng cháy.
b) Quy định về khoảng lùi: Đất xây dựng các công trình dịch vụ đô thị và các công trình có chức năng hỗn hợp cần đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, về khoảng lùi công trình, đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định. Đối với Nhà ở riêng lẻ được phép xây dựng đến 8 tầng (tại khu vực không quy định khoảng lùi) phải để khoảng lùi phần công trình từ tầng 6 trở lên so với chỉ giới xây dựng đúng quy định.
Hình 2.5. Minh họa về khoảng lùi xây dựng công trình *Ghi chú: Cao độ chuẩn mặt phố liên tục được tính từ cao trình đỉnh mái tầng 5 công trình |
Trường hợp công trình nhà ở xây dựng liền kề trong đô thị, công trình công cộng, dịch vụ thương mại có chiều rộng mặt tiền giáp đường phố chính ≥ 12m phải áp dụng khoảng lùi theo quy định cho toàn bộ công trình.
4. Quy định về quy hoạch, tạo lập không gian cho khu dân cư (khu ở)
a) Trong từng khu dân cư của khu đô thị phải xây dựng các trung tâm công cộng, sân vui chơi giải trí cho các lứa tuổi với bán kính phục vụ tối đa là 500m. Xây dựng các khu vui chơi giải trí, sân chơi cho trẻ trong lõi các đơn vị ở tại vị trí không bị tác động bởi hoạt động của tuyến giao thông chính.
b) Khu dân cư có từ 4.000 dân trở lên cần phải có sân chơi, thể dục thể thao và cây xanh có diện tích tối thiểu 5.000 m2.
c) Bố trí đất xây dựng nhà sinh hoạt dân phố trong khu dân cư phải kết hợp sân chơi cho trẻ em, giải trí cho nhân dân trong khu phố; tổng diện tích đất chiếm tỷ lệ lớn hơn 10% diện tích khu đất (không bao gồm diện tích đường giao thông).
d) Hai dãy nhà ở liên kề, nhà chia lô quay lưng vào nhau phải đảm bảo khoảng thông gió tối thiểu 2,0 m (ngoài chỉ giới xây dựng) để bố trí đường ống kỹ thuật dọc theo dãy nhà.
đ) Quy hoạch xây dựng các khu dân cư phải quy định rõ mục đích sử dụng đất giữa đất dành cho xây dựng nhà ở riêng lẻ và đất xây dựng nhà biệt thự. Nghiêm cấm quá trình sử dụng chia lẻ đất xây dựng nhà biệt thự thành đất xây dựng nhà ở riêng lẻ.
e) Bản đồ quy hoạch phải quy định cụ thể số tầng cao, mật độ, khoảng lùi xây dựng công trình.
5. Quy định về tổ chức cây xanh
a) Trên các trục phố chính của thành phố, khu đô thị phải được trồng cây bóng mát theo từng chủ đề. Đối với các đường phố lớn và các đường phố có vỉa hè rộng ngoài trồng cây xanh bóng mát khuyến khích trồng thêm các dải cây xanh và bồn hoa thấp để tạo cảnh quan môi trường. Đối với các đường phố có vỉa hè hẹp (nhỏ hơn 2m) không mở rộng được vỉa hè cần xem xét, quy định khoảng lùi của các công trình xây dựng để tạo không gian trồng cây xanh. Cây xanh đường phố chọn loại cây có bóng mát, ít rụng lá và xanh quanh năm.
b) Trong các đơn vị ở kết hợp các loại cây trồng theo tầng tán lá và theo chủng loại (tầng cao, trung bình, thấp; cây bóng mát, cây bụi, cây trang trí, thảm cỏ) tạo màu sắc phong phú cho các vườn hoa, khu vui chơi trong đô thị. Cây xanh cần được kết hợp với các công trình công cộng trong khu đô thị tạo cảnh quan sạch, đẹp cho các khu vực dành cho hoạt động cộng đồng.
c) Việc xây dựng, cải tạo và quản lý hệ thống cây xanh trong đô thị Ninh Bình sẽ được quy định cụ thể, chi tiết theo đồ án quy hoạch riêng.
6. Quản lý cải tạo và xây dựng
a) Việc thực hiện đầu tư cải tạo và xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch phân khu, quy hoạch chung đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các quy định hiện hành của pháp luật có liên quan.
b) Đối với các khu vực đã có điều lệ, quy chế quản lý ban hành theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết thì thực hiện theo điều lệ, quy chế quản lý đó.
c) Đối với các khu vực chưa có điều lệ, quy chế quản lý theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết thì thực hiện theo Quy chế này, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy định hiện hành khác.
7. Khuyến khích hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị
Nhà nước có các chính sách khuyến khích, hỗ trợ, ưu đãi theo quy định của pháp luật cho dự án đầu tư phát triển đô thị có một hoặc nhiều tiêu chí dưới đây:
a) Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng không có khả năng thu hồi vốn và không thuộc danh mục các công trình chủ đầu tư bắt buộc phải đầu tư.
b) Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và cải tạo, xây dựng lại khu dân cư theo quy định của pháp luật; đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê.
c) Đầu tư xây dựng công trình có ứng dụng công nghệ mới, thân thiện với môi trường.
d) Đầu tư xây dựng các khu đô thị mới thực hiện theo tiêu chí Khu đô thị mới kiểu mẫu theo quy định của pháp luật.
đ) Các dự án khác theo quy định của pháp luật.
8. Các chính sách hỗ trợ
a) Công bố kịp thời và cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch, kế hoạch triển khai các khu vực phát triển đô thị; hướng dẫn quy trình, thủ tục lập dự án đầu tư, quản lý dự án đầu tư và quản lý chất lượng công trình.
b) Hỗ trợ về quảng cáo thương hiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng do Nhà nước quản lý và trên các tuyến phố theo quy định hiện hành.
c) Hỗ trợ về thời gian và lãi suất vay vốn theo quy định của pháp luật.
d) Các chính sách hỗ trợ khác theo quy định của chung Nhà nước, của tỉnh Ninh Bình và địa phương.