Điều 6. Đối với Khu vực đô thị hiện hữu
1. Vị trí, phạm vi và ranh giới
a) Vị trí: Trung tâm thành phố Ninh Bình hiện nay; có giới hạn phía Bắc đến đường Vạn Hạnh, phía Tây giáp đường tránh QL1A (ĐT477 kéo dài), phía Nam đến hết phường Thanh Bình và đường Ngô Gia Tự, phía Đông đến sông Đáy.
b) Phạm vi theo địa giới hành chính: Gồm các phường, xã hiện hữu của thành phố Ninh Bình: Phường Ninh Khánh, phường Đông Thành, Tân Thành, Nam Thành, Phúc Thành, Vân Giang, Thanh Bình và một phần các phường, xã: Bích Đào, Nam Bình, Ninh Tiến, Ninh Khánh, Ninh Nhất.
2. Tính chất: Là trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, du lịch và dịch vụ của tỉnh Ninh Bình và thành phố Ninh Bình. Nhà ở chủ yếu là nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ, nhà chia lô. Trên cơ sở quy hoạch chung, khu đô thị hiện hữu chia làm 3 khu có ký hiệu 1-1a, 1-1b, 1-1c. Mỗi khu có các ô phố được giới hạn bằng các trục đường chính, phân khu vực:
Bảng 2.1. Ranh giới, tính chất Khu vực đô thị hiện hữu
| Ký hiệu | Ranh giới | Tính chất, chức năng chính |
|---|---|---|
| 1-1a | Từ đường Xuân Thành, đường Lương Văn Thăng đến đường Vạn Hạnh (hết địa giới hành chính thành phố Ninh Bình) | Là khu vực trung tâm hành chính, chính trị tỉnh Ninh Bình |
| 1-1b | Được giới hạn bởi các tuyến phố: Xuân Thành, Kênh Đô Thiên, đường sắt Bắc Nam, Nguyễn Công Trứ, Lý Nhân Tông | Khu trung tâm thành phố Ninh Bình; Khu ở và thương mại dịch vụ cũ cần cải tạo, nâng cấp |
| 1-1c | Được giới hạn bởi các tuyến phố: Xuân Thành, 477 kéo dài, đường Tam Cốc Bích Động, Kênh Đô Thiên | Khu làng xóm trong đô thị cũ; Khu ở phát triển mới |
Hình 2.1. Sơ đồ minh họa phạm vi, ranh giới Khu vực hiện hữu
3. Các khu vực phải lập quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị để cải tạo, chỉnh trang và hướng ưu tiên đầu tư
a) Các sông, hồ, núi non, khu công viên, cây xanh hiện có trong đô thị chưa được lập quy hoạch chi tiết để quản lý hoặc đã được lập quy hoạch chi tiết nhưng đã lỗi thời như: Dọc bên bờ sông Vân, Khu vực xung quanh núi Cánh Diều, Công viên Thúy Sơn...
c) Quỹ đất hình thành do giải phóng, thu hồi từ các cơ sở sản xuất đã di dời và các công trình khác (công trình di dời do đã xuống cấp hoặc được tái cơ cấu được bố trí xây dựng ở vị trí mới). Khi lập quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị cải tạo, chỉnh trang phải theo hướng ưu tiên xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng và tạo cảnh quan đô thị như: Quảng trường giao tiếp cộng đồng quy mô nhỏ kết hợp vườn hoa cây xanh, sân thể thao, bãi đỗ xe tĩnh, các công trình văn hóa, giáo dục phổ thông, dịch vụ y tế...
d) Các nút giao cắt giao thông đồng mức giữa các tuyến đường phố trong đô thị không có đèn tín hiệu điều khiển giao thông. Ưu tiên cải tạo, chỉnh trang các nút giao thông giữa các tuyến phố chính; giữa tuyến phố chính với đường phố trong khu dân cư và các nút giao khác là điểm “đen” giao thông. Việc cải tạo, chỉnh trang các nút giao yêu cầu tuân thủ các quy định hiện hành của pháp luật về bán kính cua xe, về vát góc xây dựng công trình và về xây dựng tường rào của các công trình cạnh nút giao.
4. Khuyến khích lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, cải tạo, chỉnh trang đô thị đối với các công trình có một hoặc nhiều tiêu chí sau:
a) Tổ chức sắp xếp lại hệ thống giao thông, cải tạo khoảng không gian đi bộ, đi dạo trên vỉa hè. Hiện đại hóa cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị theo hướng hạ ngầm các đường dây kỹ thuật (cáp điện, cáp thông tin liên lạc).
b) Cải tạo các sông, hồ bị ô nhiễm; di dời các cơ sở sản xuất hiện đang gây ô nhiễm ra khu công nghiệp tập trung.
c) Tổ chức lại hệ thống không gian mở (quảng trường, tượng đài, vườn hoa trước công trình) tạo điểm nhấn cho đô thị và các trục giao thông cảnh quan kết nối các không gian mở, các trục giao thông có nhiều các công trình văn hóa, thương mại theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt.
d) Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng không có khả năng thu hồi vốn và không thuộc danh mục các công trình chủ đầu tư bắt buộc phải đầu tư.
đ) Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và cải tạo, xây dựng lại khu dân cư, chung cư cũ theo quy định của pháp luật; đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê.
e) Đầu tư xây dựng công trình có ứng dụng công nghệ mới, thân thiện với môi trường.
g) Đầu tư dự án xây dựng các khu đô thị mới thực hiện theo tiêu chí Khu đô thị mới kiểu mẫu theo quy định hiện hành của nhà nước.
h) Xây dựng công trình thương mại, dịch vụ trên các tuyến phố chính hiện hữu để khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ ≥ 5m và không xây dựng cổng tường rào; chỉ xây dựng vườn cây, vườn hoa hoặc quảng trường nhỏ phục vụ cộng đồng.
i) Các công trình khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định.
5. Các chính sách hỗ trợ
a) Công bố kịp thời và cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, kế hoạch triển khai các khu vực phát triển đô thị.
b) Hướng dẫn quy trình, thủ tục lập dự án đầu tư, quản lý dự án đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và quản lý chất lượng công trình.
c) Hỗ trợ về quảng cáo thương hiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng do Nhà nước quản lý và trên các tuyến phố theo quy định hiện hành.
d) Hỗ trợ về thời gian và lãi suất vay vốn theo quy định hiện hành của pháp luật.
đ) Các chính sách hỗ trợ khác theo quy định của Nhà nước, của tỉnh Ninh Bình và của thành phố Ninh Bình.
6. Quản lý quy hoạch và xây dựng công trình
a) Đối với khu vực đã có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết: Việc đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa các công trình thực hiện đúng quy định của đồ án quy hoạch đã được phê duyệt và các Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (viết tắt là QC,TCXDVN) hiện hành.
b) Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết và quy hoạch phân khu: Ưu tiên lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị đối với khu vực này. Trong khi chưa có quy hoạch, thiết kế đô thị được duyệt, các lô đất trong khu vực này giữ nguyên mục đích sử dụng đất theo Quy hoạch chung được duyệt. Việc quy hoạch, đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa công trình tuân thủ các quy hoạch cải tạo các khu vực cũ trong đô thị theo QC,TCXDVN hiện hành và các quy định tại Quy chế này.
7. Nghiêm cấm
a) Bố trí, xây dựng mới trong khu tập trung dân cư hiện hữu các công trình: Nhà máy, kho tàng, cây xăng, trường đại học, cao đẳng, bệnh viện đa khoa.
b) Bố trí, xây dựng mới các công trình, cửa xả thoát nước nằm trong vùng bảo vệ nguồn thu nước mặt của các nhà máy nước Ninh Bình, Thành Nam và các Trạm xử lý cấp nước sạch khác.
c) Xây dựng công trình trên các hệ thống ngầm, lấp cống, đào đường, chiếm đất công cộng xây dựng nhà trái pháp luật. Các hành vi lấn chiếm sử dụng vỉa hè, lòng đường sai mục đích làm cản trở giao thông, ảnh hưởng đến mỹ quan đường phố như quán cóc, hàng rong, tập trung vật liệu xây dựng.
d) Điều chỉnh, thay đổi mục đích sử dụng đất đã được duyệt quy hoạch là đất xây dựng công trình công cộng phục vụ công đồng, đất công viên cây xanh. Điều chỉnh diện tích, chia nhỏ đất ở được duyệt quy hoạch xây dựng Nhà biệt thự, nhà vườn thành đất ở xây dựng Nhà chia lô, Nhà liền kề.
đ) Điều chỉnh, thay đổi cao trình đường giao thông nội thị, giao thông trong các khu dân cư hiện hữu trái với quy hoạch được duyệt và làm ảnh hưởng đến cao trình nền nhà dân đã xây dựng ổn định trong khu vực.
e) San lấp các sông, hồ hiện hữu và xây dựng công trình ven sông, ven hồ trái với quy hoạch được phê duyệt.
8. Chỉ tiêu quy hoạch và tạo lập không gian theo quy hoạch chung được duyệt
a) Quy định mật độ xây dựng trung bình và tầng cao xây dựng
Bảng 2.2. Quy định mật độ xây dựng trung bình và tầng cao xây dựng
| Ký hiệu khu | Tính chất công trình | Mật độ xây dựng (%) | Tầng cao xây dựng |
|---|---|---|---|
| 1-1a | 1. Các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, chợ. | 30 ÷ 40 | 1 ÷ 5 |
2. Các công trình hợp khối sử dụng với mục đích văn phòng, dịch vụ thương mại và các chức năng hỗn hợp khác: a) Từ đường Lê Thái Tổ về phía Đông (đến sông Đáy) b) Từ đường Lê Thái Tổ về phía Tây (đến hết đường DT477) | (Theo QC, TC XDVN) | ≤ 15 ≤ 8 | |
3. Các khu dân cư (đất ở): a) Khu dân cư hiện trạng, cải tạo, chỉnh trang; khu dân cư xây dựng mới b) Công trình Nhà ở riêng lẻ có đất mặt tiền (tiếp giáp đường phố chính) rộng ≥8m, sâu ≥15m c) Công trình du lịch dạng biệt thư có vườn riêng | (Theo QC, TC XDVN) 40 ÷ 50 (15÷24m2/người) | 2 ÷ 5 ≤8 1 – 3 | |
| 1-1b | 1. Công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, chợ. | 30 ÷ 40 | 1 ÷ 5 |
| 2. Công trình hợp khối sử dụng với mục đích văn phòng, dịch vụ thương mại và các chức năng hỗn hợp khác. | (Theo QC, TC XDVN) | ≤ 15 | |
3. Các đơn vị ở: a) Khu dân cư hiện trạng, cải tạo, chỉnh trang; khu dân cư xây dựng mới b) Công trình Nhà ở riêng lẻ có đất mặt tiền (tiếp giáp đường phố chính) rộng ≥8m, sâu ≥15m | (Theo QC, TC XDVN) | 2 ÷ 5 ≤8 | |
| 1-1c | 1.Công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, chợ. | 30 ÷ 40 | 1 ÷ 3 |
| 2. Công trình hợp khối sử dụng với mục đích văn phòng, dịch vụ thương mại và các chức năng hỗn hợp khác. | (Theo QC, TC XDVN) | ≤ 8 | |
| 3. Các khu dân cư (đất ở) | (Theo QC, TC XDVN) | ≤ 5 |
Đối với các trường hợp đặc biệt có sự thay đổi về mật độ và số tầng xây dựng >15 tầng cần có sự đồng thuận của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình hoặc Hội đồng Quy hoạch - Kiến trúc đô thị của tỉnh.
Để có được những công trình lớn, tương xứng với bộ mặt đô thị bên bờ sông Đáy, tại khu vực 1-1a (từ đường Trần Hưng Đạo về phía Đông) khuyến khích xây dựng công trình hợp khối cao tầng trên 15 tầng sử dụng với mục đích văn phòng, dịch vụ thương mại và các chức năng hỗn hợp khác; công trình liên cơ quan hành chính của tỉnh, của thành phố. Phương án thiết kế, số tầng cao và vị trí xây dựng của công trình trước khi xây dựng phải có sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình hoặc Hội đồng Quy hoạch - Kiến trúc đô thị của tỉnh trừ các công trình thuộc diện thi tuyển phương án kiến trúc quy định tại Điều 5 Quy chế này.
b) Quy định về khoảng lùi: Đất xây dựng các công trình công cộng, dịch vụ đô thị, thương mại và các công trình có chức năng hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, về khoảng lùi công trình, đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định hiện hành. Đối với đơn vị ở gồm các dãy nhà ở liền kề đủ điều kiện và nằm tại các khu vực được phép xây dựng đến 8 tầng phải để khoảng lùi phần công trình từ tầng 6 trở lên so với chỉ giới xây dựng đúng quy định. Cụ thể theo hình minh họa sau:
Hình 2.2. Minh họa về khoảng lùi xây dựng công trình *Ghi chú: Cao độ chuẩn mặt phố liên tục được tính từ cao trình đỉnh mái tầng 5 công trình |
Trường hợp công trình nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, công trình công cộng, dịch vụ thương mại có chiều rộng mặt tiền giáp đường phố chính ≥12m phải áp dụng khoảng lùi theo quy định hiện hành cho toàn bộ công trình.
c) Về đảm bảo tầm nhìn an toàn giao thông tại các điểm giao cắt giữa các tuyến đường phố: Yêu cầu các quy định hiện hành của pháp luật về bán kính cua xe, về vát góc xây dựng công trình và về xây dựng tường rào của các công trình cạnh nút giao.