Điều 4. Quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư khi ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư
Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì xác định như sau:
1. Dự án khu dân cư, khu đô thị
| STT | Quy mô thửa đất, khu đất cần định giá | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng | Chi phí tiếp thị, quảng cáo bán hàng | Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư |
| 1 | Dưới 20 ha | 02 năm | Chia đều cho thời gian xây dựng | 02% nhân tổng doanh thu | 13,5% nhân tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất |
| 2 | Từ 20 ha đến dưới 50 ha | 03 năm | |||
| 3 | Từ 50 ha đến dưới 100 ha | 04 năm | |||
| 4 | Từ 100 ha trở lên | 05 năm |
Thời gian xây dựng được tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch.
Trường hợp dự án khu dân cư, khu đô thị (mục đích sử dụng đất chính) có mục đích sử dụng đất làm nhà ở cao tầng thì thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí tiếp thị, quảng cáo bán hàng, chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư áp dụng theo quy định tại mục 2 Điều này
2. Dự án nhà ở cao tầng
| STT | Quy mô dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng | Chi phí tiếp thị, quảng cáo bán hàng | Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư |
| 1 | Dưới 500 căn hộ hoặc dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 02 năm | Chia đều cho thời gian xây dựng | 02% nhân tổng doanh thu | 13,5% nhân tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất |
| 2 | Từ 500 căn hộ đến dưới 1.000 căn hộ hoặc từ 50.000 m2 sàn xây dựng đến dưới 100.000 m2 sàn xây dựng | 03 năm | |||
| 3 | Từ 1.000 căn hộ trở lên hoặc từ 100.000 m2 sàn xây dựng trở lên | 04 năm |
Thời gian xây dựng được tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch.
Trường hợp dự án nhà ở cao tầng (mục đích sử dụng đất chính) có kết hợp mục đích sử dụng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ, bãi đỗ xe thì chi phí tiếp thị, quảng cáo bán hàng, chi phí quản lý vận hành của các mục đích kết hợp áp dụng theo quy định tại mục 3 Điều này.
3. Dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe và khu vui chơi, giải trí
| STT | Quy mô dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng | Chi phí tiếp thị, quảng cáo bán hàng | Chi phí quản lý, vận hành | Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư |
| 1 | Dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 02 năm | Chia đều cho thời gian xây dựng | 02% nhân tổng doanh thu | 10% nhân tổng doanh thu | 13,5% nhân tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất |
| 2 | Từ 50.000 m2 sàn xây dựng đến dưới 100.000 m2 sàn xây dựng | 03 năm | ||||
| 3 | Từ 100.000 m2 sàn xây dựng trở lên | 04 năm |
Thời gian xây dựng được tính từ ngày được cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch.
4. Dự án khu du lịch, khách sạn
a) Thời gian xây dựng (tính từ ngày được cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch).
- Quy mô dự án dưới 20 ha hoặc dưới 50.000 m2 sàn xây dựng: 02 năm.
- Quy mô dự án từ 20 ha đến dưới 100 ha hoặc từ 50.000 m2 sàn xây dựng đến dưới 100.000 m2 sàn xây dựng: 03 năm.
- Quy mô dự án từ 100 ha trở lên hoặc từ 100.000 m2 sàn xây dựng trở lên: 04 năm.
b) Tiến độ xây dựng: chia đều cho thời gian xây dựng.
c) Chi phí tiếp thị, quảng cáo bán hàng: 02% nhân tổng doanh thu.
d) Chi phí quản lý vận hành: theo thống kê bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá (trong điều kiện bình thường) của cơ quan, tổ chức chuyên ngành tại tỉnh Khánh Hòa. Trường hợp không có số liệu thống kê của địa phương thì xác định theo số liệu thống kê của cả nước hoặc tổ chức định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
đ) Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư: 13,5% nhân tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
5. Các dự án khác
Đối với các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù khác thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư khi ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.